浅谈房屋上市标价(一）

淺談房屋上市標價（一） Location的重要

金秋季節是一年中房屋市場的第二個高潮，不少賣家會於此時將房屋打理利落推向市場。在所有的準備工作中，做市場分析、根據可比屋的價格確定待售屋合理上市標價（CMA: Comparable Market Analysis)的重要不言而喻。尤其秋季房市中不乏從春夏房市旺季一路走來，依舊在尋找自己理想家園的買家，他們大都已對市場行情有成熟的把握。房屋上市後的1、2週內是否能成功吸引到這批買家，拿到offer甚至拿到能幫助您的房屋賣出個好價錢的多個offer，除房屋本身具體狀況外，房屋上市的最初標價是一個關鍵。

這裡與您分享確定房屋標價過程中幾點值得注意的部份供參考，首先是Location 在CMA估價中的重要。

“第一是Location、第二是Location, 第三還是 Location”，這是人人通曉的關於地產的金科玉律，即便在同一個town，你的房屋所處的具體不同位置可讓房屋價值相去甚遠，這就是為甚麼傳統CMA會選擇盡量靠近待售屋的、近期售出的三棟可比屋來作估價。但實際估價中您可能會發現，經常無法在鄰街找到這樣的近期剛剛售出的三棟房屋。怎麼辦呢？建議此時從宏觀和微觀兩方面來考慮您用於估價的Location。

1、宏觀Location定位
宏觀上“眼觀全局”，了解您的房屋如果地處整個town的不同位置，其銷售價位會如何，這樣您會有“知己知彼”的感覺，做出的估價不會有大的偏離。當然如果不是地產經紀人，不容易做到這一點，但也有簡單做法供您借鑒，就是將整個Town的Location大致分為三類。

一類是距離town center、town的學校或某些town中重要服務設施較近（例如15分鐘內步行可達），生活環境和自然環境也相對良好的區域（neighborhoods），這類區域一般是每個town中最貴的黃金地段，例如Lexington的Munroe Hill或Meriam Hill和Cambridge的Harvard Square等；另一類是雖非離town中心、學校或town的重要服務設施很近，但在生活環境、地理環境方面，也有自己的特色，頗受買家青睞的neighborhoods，這類地段（如Lexington的“The Manor”、“Countryside”等）房屋平均價格雖低於第一類黃金地段，但高於第三類，也就是不屬於這前兩類的的town中的其它一般地段。

舉例來說，2014曾為一個Lexington待售屋做CMA估價，筆者從Lexington當年售出的200多個單家庭屋中，找出與這個待售屋可比的（在使用面積、房屋Style和結構等方面近似）近20個房屋按以上所說不同地段分為三類，發現地處第一類黃金地段的可比屋平均售價為$1.44 million；地處第二類地段可比屋的平均售價為$1.35 million; 而地處第三類一般地段的可比屋平均售價為$1.28 million。因為待售屋所處地段屬於第三類，屋主根據這一分析結果，將房子以近$1.3 million的標價推向市場，上市3週內即拿到滿意的offer，最後的成交價為$1.28 million。

2、微觀Location調整
當屋主從宏觀上做到心中有數，了解自己的待售屋從town的整體位置來看所處價位後，可再根據房屋所處具體位置的“微觀”情況做相應調整。

房屋是否近高速、是否在大路邊、在大路邊離大路有多遠或是否有方便出入的環形車道、房屋地勢的高低是否帶來水患或行車、行人不便等等，這些因素都可能讓同樣的房屋，價值有明顯差異，甚至差異很大。

例如Lexington 2014年售出的一棟單家庭新屋，該屋地處Lexington黃金地段，剛剛上市時的標價為$1.3 million，但上市後一路降價，最終在上市250天以後，以不足$1.1 million賣出，原因之一即對房屋在微觀Location上的一些劣勢因素把握不夠。

在“淺談房屋上市標價（二）”中，將為您介紹理解和正確運用房屋使用面積數據在CMA估價中的重要。

作者：Jane Qi, Coldwell Banker 地產經紀。諮詢電話：917-650-9132, Jane.Qi@nemoves.com

发布: 2015-03-30    作者:     来源: