扫一扫上面二维码或在搜索电话号码6175489221加入麻省房产网微信群


淺談房屋上市標價(一) Location的重要



金秋季節是一年中房屋市場的第二個高潮,不少賣家會於此時將房屋打理利落推向市場。在所有的準備工作中,做市場分析、根據可比屋的價格確定待售屋合理上市標價(CMA: Comparable Market Analysis)的重要不言而喻。尤其秋季房市中不乏從春夏房市旺季一路走來,依舊在尋找自己理想家園的買家,他們大都已對市場行情有成熟的把握。房屋上市後的1、2週內是否能成功吸引到這批買家,拿到offer甚至拿到能幫助您的房屋賣出個好價錢的多個offer,除房屋本身具體狀況外,房屋上市的最初標價是一個關鍵。

這裡與您分享確定房屋標價過程中幾點值得注意的部份供參考,首先是Location 在CMA估價中的重要。

“第一是Location、第二是Location, 第三還是 Location”,這是人人通曉的關於地產的金科玉律,即便在同一個town,你的房屋所處的具體不同位置可讓房屋價值相去甚遠,這就是為甚麼傳統CMA會選擇盡量靠近待售屋的、近期售出的三棟可比屋來作估價。但實際估價中您可能會發現,經常無法在鄰街找到這樣的近期剛剛售出的三棟房屋。怎麼辦呢?建議此時從宏觀和微觀兩方面來考慮您用於估價的Location。

1、宏觀Location定位
宏觀上“眼觀全局”,了解您的房屋如果地處整個town的不同位置,其銷售價位會如何,這樣您會有“知己知彼”的感覺,做出的估價不會有大的偏離。當然如果不是地產經紀人,不容易做到這一點,但也有簡單做法供您借鑒,就是將整個Town的Location大致分為三類。

一類是距離town center、town的學校或某些town中重要服務設施較近(例如15分鐘內步行可達),生活環境和自然環境也相對良好的區域(neighborhoods),這類區域一般是每個town中最貴的黃金地段,例如Lexington的Munroe Hill或Meriam Hill和Cambridge的Harvard Square等;另一類是雖非離town中心、學校或town的重要服務設施很近,但在生活環境、地理環境方面,也有自己的特色,頗受買家青睞的neighborhoods,這類地段(如Lexington的“The Manor”、“Countryside”等)房屋平均價格雖低於第一類黃金地段,但高於第三類,也就是不屬於這前兩類的的town中的其它一般地段。

舉例來說,2014曾為一個Lexington待售屋做CMA估價,筆者從Lexington當年售出的200多個單家庭屋中,找出與這個待售屋可比的(在使用面積、房屋Style和結構等方面近似)近20個房屋按以上所說不同地段分為三類,發現地處第一類黃金地段的可比屋平均售價為$1.44 million;地處第二類地段可比屋的平均售價為$1.35 million; 而地處第三類一般地段的可比屋平均售價為$1.28 million。因為待售屋所處地段屬於第三類,屋主根據這一分析結果,將房子以近$1.3 million的標價推向市場,上市3週內即拿到滿意的offer,最後的成交價為$1.28 million。

2、微觀Location調整
當屋主從宏觀上做到心中有數,了解自己的待售屋從town的整體位置來看所處價位後,可再根據房屋所處具體位置的“微觀”情況做相應調整。

房屋是否近高速、是否在大路邊、在大路邊離大路有多遠或是否有方便出入的環形車道、房屋地勢的高低是否帶來水患或行車、行人不便等等,這些因素都可能讓同樣的房屋,價值有明顯差異,甚至差異很大。

例如Lexington 2014年售出的一棟單家庭新屋,該屋地處Lexington黃金地段,剛剛上市時的標價為$1.3 million,但上市後一路降價,最終在上市250天以後,以不足$1.1 million賣出,原因之一即對房屋在微觀Location上的一些劣勢因素把握不夠。

在“淺談房屋上市標價(二)”中,將為您介紹理解和正確運用房屋使用面積數據在CMA估價中的重要。

作者:Jane Qi, Coldwell Banker 地產經紀。諮詢電話:917-650-9132, Jane.Qi@nemoves.com

发布: 2015-03-30    作者: Jane Qi     来源:


[被阅读 1980 次]
发表评论
发表评论请文明发言, 我们保留删除育谩骂, 攻击, 粗俗淫秽语言的评论的权利. 谢谢合作!
电子邮件:
不是必须, 不会显示,如果您希望我们回复您的问题,请留下您的联系方式
请确认非机器人