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合作公寓:Cooperative

Cooperative (co-op,合作公寓) 其实跟Condo 很像,都是一种共同管理的公寓,最大的不同点就是所有权(title) 的持有。 如果是买condo 的话,民众拥有该住宅的所有权,但如果是co-op,管理该公寓的公司拥有住宅的所有权,住户仅持有该住宅的股份(stock share),并没有该住宅的所有权。 因为股权只是一种个人财产(personal property),所以co-op 不算是不动产(real property)。

Co-op 的住户跟Condo 一样,每个月要付一定的管理费跟贷款(mortgage payments)。 Co-op 有个有趣的地方,就是新住户必须要征得住户委员董事会的准许(通常以投票的方式),才可以住进来,即使你有钱买得起,住委会也不一定会同意让你住(通常多少都会有个人偏见在里面)。 比如说纽约有许多高级的co-op 都不同意明星或名人进住,以便避免不必要的媒体或粉丝打扰。

Co-op 还有一个有趣的地方,就是当某栋住户的财务陷入危机缴不出管理费时,整栋楼其他的住户要一起分担这笔费用,若是大家都付不出来,那么这栋住宅就会被法院依违约进行法拍(foreclosure),这对整栋大楼的房价及居民的权益都有很大的影响。 有舰于这点,住户管理会在评估新住户时,通常会仔细严格的审核其财务状况。

其实co-op 应该算是介在rental 跟condo 中间,因为跟租屋比较起来,co-op 的住户有比较多的控制权,但是跟condo 比起来又少了些。 一般来说,co-op 的价位跟同等的condo 比起来便宜,此外,co-op 的房地产税(real estate taxes) 是包含在每个月的管理费用中,而且目前有许多借款机构都接受co-op 的股份来当作抵押品,同时co-op 的相关费用也可以享有一些税用上的减免。

波士顿的co-op 其实数量不多,大部份的co-op 集中在纽约和芝加哥,也有部份在旧金山。


发布: 2011-09-22    作者: 张艾南    来源: 张艾南博客


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