什么是Condominium?

美国最常见的不动产就是single family，也就是独门独院的房子。 Single family 的好处就是屋主可以享有比较大的居住空间和很高的独立自主性，但缺点就是一切都要自己打理，像是除草铲雪等，东西坏了也是自己找人修理，加上美国的人工成本可观，所以single family的管理及维修通常是屋主的一大梦靥。

为了节省不必要的时间及人力开销，现在许多人喜欢住在集合住宅的社区condominium (condo)，也就是俗称的公寓大厦。 Condo是一个??共同管理的概念，一群人住在一栋大楼里，使用大楼里的公共设施并享用大楼所提供的服务，有些大楼会有门房或24小时专人看守，有些没有。 一般来说，condo 有新建的也有老旧的(有些townhouse 也是以condo的方式管理)，通常在城市或近郊比较多。

Condo通常是由住户组成的大楼理事会(condo association)和第三者委托管理机构(property management company) 共同管理。 通常每半年或一年有一次所有住户(unit owner)、大楼理事会和管理机构的会议，大家会针对大楼营运上、财务上、及管理上等事项进行讨论，住户有任何问题和意见也可以立刻在当场反应。

在美国购买condo 虽然便利性高，但有些事项必须注意：

1. 大楼管理费(Homeowner Association Fee, HOA; condo fee)：Condo 一般都会收取管理费，大部份是采取月付的方式，至于付多少就要看区域和服务，也要看你住的地方多大(通常一栋大楼里会有one bed, two beds, penthouse, studio 等格局)，通常住的坪数愈大，付担的费用也愈高(旧一点的大楼费用也会比新大楼高，因为东西旧可能需要维修的频率比较高)。 一般的管理费会包括水费，清洁费，铲雪等，但这笔费用不包括在每月的贷款里，所以是另一笔额外开销。

2. 特殊费用分摊(special assessments)：当大楼的设备有问题需要修理，通常是由所有住户分摊该笔费用。 跟管理费一样，住的坪数愈大，付担的费用也愈高，费用的支付跟管理费一样是采取分期月付的方式，也可以选择一次付清。 通常这样的费用比较难去预测，所以在购买condo 时，最好要了解该condo 有多少可挪用的储备金(reserve)，同时询问之前有无发生过类似的经验及其费用和原因，作为心理上的参考。

3. 大楼理事会规定：和single family 最大的不同，就是住户必须要遵守大楼理事会订定的所有规定，像是很多condo 都规定不能随意跟换住所的外观像是门和窗户等，很多想要进行室内装修之前也必须通报理事会得到获准才行施工??，若是装修涉及到房子结构上的改变(像是线路，水管等)，需要得到建筑师和city hall 的审核，手续比较麻烦。 另外有些condo 规定不能出租，只能出售，以便提升相当的房屋自有率(owner occupancy)，也有些是规定不能养宠物(pet-free)。

此外，几乎所有的condo 都有所谓的“First Right of Refusal"，也就是屋主在卖房前必须将卖价(unit sales price) 告知大楼理事会，让理事会有先买下该unit 的权利。

发布: 2011-08-27    作者: 张艾南    来源: 张艾南博客