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房屋检查Inspection--写给First time Buyer系列(二)

恭喜你走到了房屋检查这一步,个中滋味,苦乐自知。在此讲讲Inspection涉及的方方面面。

1.选Inspector

在网上看过一个帖子,歌词大意是Inspector一定要自己找或者朋友介绍。Realtor介绍来的人怕把Deal搅黄了,有事不敢讲。如果你和你的经纪人连这点信任都没有建立,你们这一路走过来走得好辛苦。

但是Inspector的意见被旁人左右的事情也是有的,尤其是一个人的小公司。我遇到过有一单Inspector在查房的时候告诉我们water heater(也就用个八九年,寿命将近也不足为怪)要换了,seller是个builder,事后给inspector打了一个电话,Report上面就赫然变成了service recommended。我喜欢Tiger,当场出report没有人为干扰的机会。

再就是要找不怕得罪人敢写的inspector,大一点的公司,inspector不愁客源,什么都敢说。但缺点是公司大了,inspector的水平良莠不齐。六七年前inspector的进门坎儿不高,进来一批人滥竽充数,已经被市场淘汰的差不多了,剩下一星半个的不巧让你碰上。

有一次P竟然告诉我的客人,我们查的房子是一个烂苹果,让我们躲之不及。事后我好容易才摆脱了Listing Agent的纠缠。他想不明白还有用钱摆不定的房子;再有一次Listing Agent说谎, roof是七年新的。Inspector把我的客人拉到一边,说懒得搭理Agent,不要听他瞎扯淡,roof要马上换。

多数inspector都有一个通病,一边查一边叨咕,回头在report上忘了写。所以每次我和Buyer都跟着作笔记。Buyer再自己带个照相机,有问题拍下来提醒。也顺便拍拍值钱的灯和窗帘,提防seller顺手搬走。还有个seller曾经不辞辛苦的换了个cheap的chandelier上去,把贵的给抱走了。

2.Listing Agent

如果Listing Agent来晚了,我会带着他把查出的问题再走一遍。本着实事求是的原则,把查出的问题进行艺术加工;如果Listing Agent压根不现身,我会先把Report送给他看(即使我们后来不买,也会给Seller留下这份礼物,以免造成社会财富的浪费,也可供后人参考。我约看房前如果房子过去under agreement,就一定会追要inspection report)。十有八九Top Agent忙得晕头转向没时间看,或者对自己的listing胸有成竹,无需看--只等着听我的一面之词。所以你如果是seller,对Listing agent的要求一定是就近,保证随叫随到,Inspection和final walk through一定要到场,有事当面说。

3.Roof and Siding

想当年,都是在找Inspector之前就讲好,一定要爬到Roof上面去看的,后来就改成搭个梯子瞧瞧边儿,再后来就变成了现在的望远镜望一望了,说是麻州的法律要求如是。但有时还是可以从Attic的钉子种类看出有几层Shingle. 要求是最多两层。当然钉子钉穿屋顶是不professional的。

麻州的房檐冬天易形成冰坝,从而造成漏水。通常水从Roof 漏到二楼的Ceiling,也有顺着二楼墙体流到一楼的Ceiling。我还见过直通地下室的。

Shingle的保修是二十到二十五年,architecture Shingle是二十五年到三十年。装的时候如果两边和上方不留Vent,就像人夏天穿着大棉袄,Attic里的热气散不出去,这样的shingle过不了十年就完了。
有时看到wood siding的外面加一层Vinyl Siding,有的inspector说这样房子的会影响散潮气,有的inspector说没关系,只是多了一层insulaton。

4.Foundaton

Foundation有很多种,常见如下:Poured Concrete是上品,Concrete Block次之,最糟糕的就是下面Field Stone,上面砖头垒起来的混合物。当然清一色的Feild Stone就更别提了。

Field Stone是任你在里面怎么抹糊,花三千也好,一千也罢,它不漏也会潮;砖头时间久了(百年)会粉化,看上去摇摇欲坠,岌岌可危;Concrete Block缝里的水泥时间长了会脱落,进水,我还见过有白蚁打这儿进来的;Poured Concrete会裂缝。

缝的粗细长短与水泥的浇筑时间,其后土地的沉降运动有关,酷热严寒是打Concrete Foundaton的大忌。最糟糕的是横纹,中间错开的竖纹次之。小于半个英寸的竖纹可以用环氧树脂注射,即可以防水又可以起粘连的作用。注射一条裂缝的费用在四百到八百之间。

5.Sump pump

First time Buyer不能一见到Sump Pump就跑,因为有的owner装sump pump是很小心,防患于未然。关键看地势,water table在哪里。

我喜欢有Sump pump的房子,我的客人建新房,我一定让builder把French Drain埋下去,反正一般builder不会收钱,用不用的以后再说,谁知道去年麻州五十年一遇的大水以后会不会年年都有。

见到Sump Pump,我一定会趴在地上看坑里是不是干的,液面在哪儿,用手去撩撩找French Drain。 在Boston地区,我一般只能撩到一手大黄泥。因为Boston的老房子sump pump很多都是后来加上去的,有两种加法:在foundation四圈凿开(不会影响地基),加French Drain,三千到四千;只有一个坑,二百七。后一种的做法当然总比没有强,可它只是一个点,效果大不如前者,但省钱。所以大家都是这么干。还有一气儿凿两个坑各放一个Pump的,更有一个坑里落上两个Pump的。说是水多的时候可以两个一起抽,或者一个不能启动,还有个保险。你如果地下室有豪华装修,下雨天肯定睡不踏实。我有个客人幸灾乐祸的跑来告诉我,他们山上的人家进水,他家在山脚反而没事儿。

6.白蚁

在《流光飞舞》中专门谈过白蚁。不知是长白蚁的房子都让我碰上了,还是Boston的白蚁实在是多,我总是为白蚁纠结不清。有的房子是长过白蚁,treatment以后白蚁没有再进犯的;有的是Active的。处理起来都是一样的,把damaged结构换掉,撒药(八百到一千,由房子周边大小决定),以后年年处理(二百)。另外,查不出白蚁活动迹象的房子也不能保证没有白蚁,很可能就是刚好没看到(尤其在隆冬),白蚁专业公司都会如是说。另外,白蚁也不是只拣老房子啃, 偶尔会光顾你的新房子。

发布: 01/21/2011 作者: Wenny Fu


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