房屋检查Inspection--写给First time Buyer系列（二）

恭喜你走到了房屋检查这一步，个中滋味，苦乐自知。在此讲讲Inspection涉及的方方面面。

1.选Inspector

在网上看过一个帖子，歌词大意是Inspector一定要自己找或者朋友介绍。Realtor介绍来的人怕把Deal搅黄了，有事不敢讲。如果你和你的经纪人连这点信任都没有建立，你们这一路走过来走得好辛苦。

但是Inspector的意见被旁人左右的事情也是有的，尤其是一个人的小公司。我遇到过有一单Inspector在查房的时候告诉我们water heater（也就用个八九年，寿命将近也不足为怪）要换了，seller是个builder，事后给inspector打了一个电话，Report上面就赫然变成了service recommended。我喜欢Tiger，当场出report没有人为干扰的机会。

再就是要找不怕得罪人敢写的inspector，大一点的公司，inspector不愁客源，什么都敢说。但缺点是公司大了，inspector的水平良莠不齐。六七年前inspector的进门坎儿不高，进来一批人滥竽充数，已经被市场淘汰的差不多了，剩下一星半个的不巧让你碰上。

有一次P竟然告诉我的客人，我们查的房子是一个烂苹果，让我们躲之不及。事后我好容易才摆脱了Listing Agent的纠缠。他想不明白还有用钱摆不定的房子；再有一次Listing Agent说谎， roof是七年新的。Inspector把我的客人拉到一边，说懒得搭理Agent，不要听他瞎扯淡，roof要马上换。

多数inspector都有一个通病，一边查一边叨咕，回头在report上忘了写。所以每次我和Buyer都跟着作笔记。Buyer再自己带个照相机，有问题拍下来提醒。也顺便拍拍值钱的灯和窗帘，提防seller顺手搬走。还有个seller曾经不辞辛苦的换了个cheap的chandelier上去，把贵的给抱走了。

2.Listing Agent

如果Listing Agent来晚了，我会带着他把查出的问题再走一遍。本着实事求是的原则，把查出的问题进行艺术加工；如果Listing Agent压根不现身，我会先把Report送给他看（即使我们后来不买，也会给Seller留下这份礼物，以免造成社会财富的浪费，也可供后人参考。我约看房前如果房子过去under agreement，就一定会追要inspection report）。十有八九Top Agent忙得晕头转向没时间看，或者对自己的listing胸有成竹，无需看--只等着听我的一面之词。所以你如果是seller，对Listing agent的要求一定是就近，保证随叫随到，Inspection和final walk through一定要到场，有事当面说。

3.Roof and Siding

想当年，都是在找Inspector之前就讲好，一定要爬到Roof上面去看的，后来就改成搭个梯子瞧瞧边儿，再后来就变成了现在的望远镜望一望了，说是麻州的法律要求如是。但有时还是可以从Attic的钉子种类看出有几层Shingle. 要求是最多两层。当然钉子钉穿屋顶是不professional的。

麻州的房檐冬天易形成冰坝，从而造成漏水。通常水从Roof 漏到二楼的Ceiling，也有顺着二楼墙体流到一楼的Ceiling。我还见过直通地下室的。

Shingle的保修是二十到二十五年，architecture Shingle是二十五年到三十年。装的时候如果两边和上方不留Vent，就像人夏天穿着大棉袄，Attic里的热气散不出去，这样的shingle过不了十年就完了。
有时看到wood siding的外面加一层Vinyl Siding，有的inspector说这样房子的会影响散潮气，有的inspector说没关系，只是多了一层insulaton。

4.Foundaton

Foundation有很多种，常见如下：Poured Concrete是上品，Concrete Block次之，最糟糕的就是下面Field Stone，上面砖头垒起来的混合物。当然清一色的Feild Stone就更别提了。

Field Stone是任你在里面怎么抹糊，花三千也好，一千也罢，它不漏也会潮；砖头时间久了（百年）会粉化，看上去摇摇欲坠，岌岌可危；Concrete Block缝里的水泥时间长了会脱落，进水，我还见过有白蚁打这儿进来的；Poured Concrete会裂缝。

缝的粗细长短与水泥的浇筑时间，其后土地的沉降运动有关，酷热严寒是打Concrete Foundaton的大忌。最糟糕的是横纹，中间错开的竖纹次之。小于半个英寸的竖纹可以用环氧树脂注射，即可以防水又可以起粘连的作用。注射一条裂缝的费用在四百到八百之间。

5.Sump pump

First time Buyer不能一见到Sump Pump就跑，因为有的owner装sump pump是很小心，防患于未然。关键看地势，water table在哪里。

我喜欢有Sump pump的房子，我的客人建新房，我一定让builder把French Drain埋下去，反正一般builder不会收钱，用不用的以后再说，谁知道去年麻州五十年一遇的大水以后会不会年年都有。

见到Sump Pump，我一定会趴在地上看坑里是不是干的，液面在哪儿，用手去撩撩找French Drain。 在Boston地区，我一般只能撩到一手大黄泥。因为Boston的老房子sump pump很多都是后来加上去的，有两种加法：在foundation四圈凿开（不会影响地基），加French Drain，三千到四千；只有一个坑，二百七。后一种的做法当然总比没有强，可它只是一个点，效果大不如前者，但省钱。所以大家都是这么干。还有一气儿凿两个坑各放一个Pump的，更有一个坑里落上两个Pump的。说是水多的时候可以两个一起抽，或者一个不能启动，还有个保险。你如果地下室有豪华装修，下雨天肯定睡不踏实。我有个客人幸灾乐祸的跑来告诉我，他们山上的人家进水，他家在山脚反而没事儿。

6.白蚁

在《流光飞舞》中专门谈过白蚁。不知是长白蚁的房子都让我碰上了，还是Boston的白蚁实在是多，我总是为白蚁纠结不清。有的房子是长过白蚁，treatment以后白蚁没有再进犯的；有的是Active的。处理起来都是一样的，把damaged结构换掉，撒药（八百到一千，由房子周边大小决定），以后年年处理（二百）。另外，查不出白蚁活动迹象的房子也不能保证没有白蚁，很可能就是刚好没看到（尤其在隆冬），白蚁专业公司都会如是说。另外，白蚁也不是只拣老房子啃, 偶尔会光顾你的新房子。

发布: 01/21/2011 作者: Wenny Fu