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房屋建商不会告诉你的10件事

想想建造一栋房屋是多么复杂,建商从土地取得,设计施工,到销售交屋,经过漫长的程序,才算大功告成,建商要能从中获得利润,总有一些不可告人的秘密。美国《智钱杂志》(SmartMoney Magazine)提供建商不会告诉你的10件事,让你降低购屋风险,保障你的权益。

1. 你的房子盖在棉花糖上

许多地区因为人口成长和城市扩张,已没有太多适合兴建住宅的用地。达菲(John Duffy)和他的家人在科罗拉多州的高地牧场(Highlands Ranch),买了一栋价值23万4,000美元的房子,不久后,墙壁开始出现长长的裂缝,走廊开始和房子脱离。在要求建商做土质鉴定后,发现这块土地是一个会发生隆起的危险地区。他们告上法院后,法院判决建商支付达菲54万4000美元。

达菲家庭的遭遇并不是唯一个案。事实上,现在一些住家是兴建在没有安全保障的“膨胀土(Expansive soil)”上,遇下雨时,土壤就会膨胀起来。此个案常见吗?根据专门从事房地产和建筑缺陷诉讼的旧金山和圣地牙哥的卡塔拉诺律师事务所创办人卡塔拉诺(Patrick Catalano)说,在南加州约百分之五十的住家是建筑在膨胀土上。

谈到劣质工程时,土壤并不是唯一的问题。 2007年10月,在加州拉荷雅(La Jolla)有4户山坡住家的地基滑落,掩埋了在下面一条巷子的两个住宅,滑坡损坏了111间房子。卡塔拉诺说,此情况中约有百分之二十的个案是房屋建商的错,因为他们都是在房子兴建完成后10年内发生滑坡的。

2.我会偷工减料

住在佛州坦帕(Tampa)的退休律师阿尔伯特(Jonathan Alpert)说,住宅建筑工程一直存在着品质不合格的问题,而当今房屋市场惨跌和建筑成本增加,更使此问题雪上加霜。在他处理过的个案中,曾发现建商偷工减料的情形,包括:没有将屋顶密封,用两英寸的混凝土板取代规定的四英寸混凝土板,还有污水管道连接到饮用水管等等。

在某些情况下,建商会省略建筑法令所规定的步骤。在佛州萨拉索塔(Sarasota)有一个名为Turtle Rock的社区, 1998年有4户人家在寻找屋内霉菌滋长的源头时,意外发现了建商一些违法的地方,包括未安装防飓风金属固定片(Hurricane strap),这是一种钢片,功能是把木质的梁柱固定在一起,并固定在混凝土的地基上。

没有安装防飓风金属固定片的房屋,如遇暴风雨,整个顶楼可能会被刮走。隔年,建商同意买回该4户房子,并且愿意维修此社区的其它12户住家。

3.这是缺乏管理的行业

想想建筑房屋是多么复杂,如果建造的工法不正确,会有多么严重的影响。因此你可能希望有严格的监督机构负责管理建商。根据州承包商发证机构全国协会(National Association of State Contractors Licensing Agencies)最近的调查,该协会的27个州会员中,只有18个州管理建商。而那些有管理的会员中,只有15个州种需要考试,只有13个州需要具备在职训练的工作经验。

但严格的管理须付出代价的。住宅建商全国协会(National Association of Home Builders)的副总裁助理古铁雷斯(Carlos Gutierrez)表示,复杂的手续和遵守法规的问题会增加建屋的成本,使房价更高,这些成本不可避免的转嫁到消费者身上。

虽然对此行业的一些管理是必要的,甚至是受欢迎的,但古铁雷斯认为,当人民无法负担得起买房费用这个全国性危机仍然继续时,政府应该注意不要过度管理。

4.政府检查员不会发现我偷工减料

加州利弗莫尔(Livermore)的民间房屋检查员柯蒂斯(Max Curtis)表示,建商通常会问购屋的客户说:“市政建设部门已经批准了你的住屋,为什么你还需要雇用自己的检查员?”

当然,新房子是需要经过政府检查员检查的,但基本上他只是看看房屋是否依法而建,住进房子是安全的,而不是建筑品质是否良好。

有时,他们并没有做好应尽的责任。有一次,柯蒂斯发现政府检查员没有检查出来的缺失高达 64个项目,其中包括瓦斯热水器缺乏通气管(没有通气管可能会泄漏有毒的一氧化碳)。因此,不要完全依赖这政府检查员,最好用你自己雇的人去检查房屋。

5.你的保固可能毫无价值

许多房屋建商标榜10年保固,预防将来出现问题。但是,这些保固的范围往往是很有限的,尤其是在第二年以后。这只是给人一种安全感的假象,例如:科罗拉多州丹佛市的购屋者保固条款有71个排除保固的项目,而且规定该房屋必须达到“不安全、不卫生、或无法居住”的程度,才可以认为是结构性瑕疵(Structural defect)而获得赔偿。

达拉斯(Dallas)律师安妮.斯塔克(Anne Stark)表示,保固最根本的问题是,建商承诺在房子有结构性的问题时,屋主将获得保障,但这样的条款太抽象,因为结构性瑕疵的给付,通常只限于灾难性的缺陷。建商往往会说你已经拥有了一个很好的保固,但到第三年时,你突然醒来的,整个房子都有裂缝,你打电话到担保公司,他们说:“对不起,这不是一个结构性的瑕疵。”

很多州都在寻求解决这个问题。例如德州在2003年建立了德州住宅建筑委员会(Texas Residential Construction Commission),以帮助消费者不必经过诉讼而解决争端。不管建商是否愿意,该委员会都要求建商提供保固,且必须达到州标准的最低水平,因此即使建商破产,买方仍有额外的保护。

6.一旦交屋后别想再见到我

住在亚利桑那州格伦代尔(Glendale)的丹尼斯.伯顿(Denise Burton)和她的丈夫,在他们的新家交屋前,就知道房屋有问题,例如:房屋的墙壁后面没有梁柱支撑,壁面歪斜。但是建商承诺,只要他们搬进来,这一切瑕疵都会修好,他们因为担心失去低利率的优惠,便不顾一切进住。

不过建商并没有兑现承诺。伯顿在四个月内,至少打十几通电话给建商,并且寄信件和传真,建商大多是不理她。在伯顿向州政府管理建商的部门投诉后,暂时吊销建商的执照,建商花了一年时间,终于把房子修好。

事实上,盖房子是一件很讽刺的事。在施工过程中,你迫不急待让所有建筑工人离开你的视线。一旦房子盖好交屋了,你再怎么使力也找不到建商。

7.仲裁条款暗藏玄机

几乎每一个购屋合同中都隐藏这样的条款:“建商和买方之间发生的任何争端将提交仲裁决定。”大多数购屋者在合同上签名,却不知道他们正好放弃自己向法院控告建商的权利,当人们知道这意味着什么时,已经太迟了。

仲裁条款有什么问题呢?据建筑业的律师说,首先,仲裁员不太可能像法院的陪审团一样,对于一些故意的侵权行为判给三倍损害赔偿金额(Treble damages),此外,尽管近年来仲裁费用明显下降,但仍然昂贵。如果购屋者的索赔金额是75,000美元以下,申请费是375美元,如果是透过美国仲裁协会(American Arbitration Association)执行,须加上额外律师的费用。消费者可能会因为费用昂贵,索性放弃索赔。

此外,建商在仲裁中是“常客”,这意味着他们胜诉的机会更大。例如,每年建商可能要面对美国仲裁协会10至12次,相对的屋主只有1次。基于这个原因,一些建筑业的律师建议使用退休法官或仲裁员来代替。

8.你买的房子不会像样品屋一样

人们很容易对建商展示的样品屋留下深刻的印象。谁不爱华丽的窗帘和精美的装潢?不幸的是,你买的房子可能和样品屋不一样。建商会利用设计的花招让样品屋更具吸引力,例如摆设缩小版的家具,使房间看起来更大。

住在维州春田市(Springfield)的玛丽亚.罗.比安科(Maria Lo Bianco),曾经担任房屋行销经理,她表示,如果房屋的前厅很小,就想办法让买家的视线远离它,这样他根本不会觉得它有多小,举例来说,如果从前厅可看见餐厅,就在餐厅设计一个奇异色彩,而让前厅色彩平淡朴素。

据《你的新房子》 (Your New House)的作者之一艾伦.菲尔德(Alan Fields)指出,建商用最好的灯光展示样品书也是一种吸引人的技俩,但有些做法是完全骗人的,例如建商往往会在车道上种草,使草坪看起来更大。

建商兼专栏作家的提姆.卡特(Tim Carter) 建议,如果你认为你买的房子将和样品屋一样,你最好是写在合同中。

9.灯具补助款是一场骗局

有些建商没有安装房子里应有的每一项设备,而是以提供金钱补助来取代,让你自己购买一些像是灯具或地毯的设备。这听起来好像很合理,让买方可以挑选他想要的东西。但是,许多建筑商会利用补助作为出价策略,让买方以为房屋总价下降而赢得合同

作家菲尔德和他的妻子在1990年购屋时,建商给了他们500美元作为自行购置灯具的补助。这听起来很棒,直到他们走进了灯具店,才发现灯具的价格高出补助款很多,这对夫妻虽然选购了打折的灯具,但仍然花了补助款两倍的金额。

10.独家设计的房屋还是被复制

如果你是购买设计相同的屋村住宅(Tract house),你会发现邻居的房子与你家很类似,这不足为奇。但是,如果你花钱请人专为你的房子做“独一无二”的设计,你恐怕不希望这种情况发生。

美国建筑师学会副总裁兼总法律顾问杰斯.蒂芬斯(Jay Stephens)说,如果建筑师做一个独特的设计并授权给建商,该设计只能用在一个特定建案上。如果有一天建商将该设计用于其它房屋,可能会侵犯著作权,此时有必要诉诸法律手段。

要防止独家设计被复制是有可能的。如果屋主与建筑师有签订合同,可以在合同中规定该设计不得再复制。

 

发布: 01/14/2011    作者: 古惠珍    来源: 大纪元


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