从房屋销售量、listings情况看市场的变迁

你也许听说过，"The devil's in the details" 这在房地产统计上尤其如此。房地产市场按照供求关系的发展而发展。市场上的房子太多，如果需求减少，价格就会下跌。随着房子的不断出手(由于价钱的最终调整)，库存缩减及伴随的需求增加，价格则开始上扬。

全国各地的市场发展走向不尽相同。大华府地区，市场比去年同期有所改善。一月份销售增长18%，邻郡Fairfax比去年同期上涨12%。

市场上总的listings数量在下降 - 其原因有， 有的因卖出去了，有的从市场上撤了下来，另一些卖主因遭受市场的打击而破产或减价出售。对市场的整体效应是，库存缩减，买主已不再有几个月前的优势了。

现今市场的过渡，对很多人来说是很艰难的，市场可能已触及到了最低底点。多数买主和卖主仍不理解。数据所显示的未来与我们艰难爬行的18个月有所不同，市场在变。

看一下去年的数字，可以说，“今年当然是上扬，去年太差了” ，的确去年多数时间一直是在走下坡路。Listings数量减少了近50%，价钱或是不变或向上走 (记住卖主面对着很多竞争者，房价为能卖掉而定 )。

全国房地产经纪人协会报告指出，第四季度全国房屋销售量下降了10.1%，即为624万个单元。不过，有6个州的销售量增加并达到去年的水平。

价钱下滑已经开始放慢。事实上，NAR跟踪的近半数的都市地区，表现出比一年前有所增长，14个地区为两位数字的年增长，同时73个地区出现价格下降，有71个地区价格有所改善。

我们确实真的触底了吗？ NAR首席经济学家David Lereah他在战线新闻发布上说：“信息表明2006年是一个普遍下降的一年，希望第四季度是现周期的底点”。房屋销量有史以来持平，季度内的数据研究表明，价格稳定趋于尾声。春天的数据会(期望会)出现明显改观。

如何判断本地区的市场？首先看有多少活跃的房子在市场上，再看一个月内有多少被标为under contract。从中可得知市场的活跃程度和未来的方向。把现有活跃的除以得到合同的，得出市场的吸收率。例如，如果市场上一个月前有一万个房子，两千五百个进入under contract，可以说有四个月的供应，也就是说，如果没有新房进入市场，现有的供应需四个月的时间来消化。

买方市场同卖方市场又有什么不同？各地的市场表现得不一样。历史表明，当市场上有不足2 - 3个月的供应 ( 近2个月 ) ，真正的卖房市场才会来临。如果多于3个月，却少于5 - 6个月的供应，这样的市场是平衡的市场。房子好，价钱又对的会在要价或高于要价上很快卖掉。当供应出现臃肿，超过6个月，肯定是进入了买方市场。

一旦看到价格抬头，如果你想买房但仍在观望，此时应跳出家门动手买了。卖主为升级搬家而卖房的，要把价钱定对，以实现迅速脱手，而不再被“升价”而排挤在市场之外。买小卖大(升级换代)是当今比较保险划算的策略。原因是，小房卖得快，议价空间比大房(毫宅)少。如果选择好的地点，比如Bethesda, Potomac其中好的社区，其价值稳定性和增值速度会比较好，但房龄、室内设计概念、建房材料(新房除外)和社区新旧整齐程度会有所不同。卖主要根据自家的实际情况雇一位好的经纪人齐心合作，我相信大家会如愿以偿的。

发布: 02/27/2007     作者:董志全     来源: 大都会房地产