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在美国首次购屋攻略


由于房市蓬勃发展、贷款利率低廉,美国房屋拥有率过去20年逐步提高。近年来,海外(特别是亚洲)热钱的流入更是加剧了这一势头。因此,首次置业者越发需要在购房之前,搞清置业程序、相关法规和贷款情况等一些列问题。

房屋拥有权的种类:
美国有三种拥有不同产权类别的房屋可供选择:房子(house);共有公寓(condominiums);合作公寓(cooperatives)。三种房产各有利弊。购买房子和共有公寓的业主是房屋的真正主人,且有地契为证。购买合作公寓的屋主拥有的则不是房屋本身,而是合作公寓公司的股份,以及股份所带来的居住权,但通常所支付的费用也相对较低。
房子是美国最容易理解也最普遍的地产类别。房子业主购买的是房子本身、房子所在的土地以及房子土地上附带的一切物体。因此,业主需要交纳房产税(real estate tax),且需承担一切维修费用。
共有公寓给予房屋购买人公寓产权,以及类似走廊和电梯等大楼公共区域的产权。公寓大楼通常归地产公司所有,设有居民管理委员会,其作用是掌管公共区域,并支付包括大楼前台和保安等员工的工资。购房者每月需向公寓委员会交纳公共管理费,同时需要自己向政府上缴房产税。
同共有公寓一样,合作公寓的大楼本身也由地产公司所有。但是,购屋者拥有的并不是居住单位的产权,而是地产公司的股份。只要股份还在,购屋者便可以合法的在自己的公寓里居住。购屋者也需每月上缴一定份额的公共管理费,以享受公共区域,而房产税和维修费等也由大楼所有人共同承担。购买合作公寓的缺点是,公寓公司和管委会拥有很大权利,购屋者在买到房屋前需要管委会进行批复。

产权归属:
美国地产的产权通常有三种归属方式:产权合有制(joint tenancy with right of survivorship);产权共有制(tenancy in common);夫妻房产整体制(tenancy by the entirety)。
在产权合有制下,所有业主平均享有相同份额的房屋所有、处置和使用权。如一方死亡,产权则全部归属在剩下的业主名下。
夫妻房产整体制与产权合有制类似,但只适用于已婚夫妇。因此,夫妻一方死亡,另一方便可拥有所有产权。
而产权共有制则对每个业主的房屋拥有比例有明确规定。如果其中一名业主死亡,他(她)那一部分的产权可以由儿女或遗嘱指定人士继承。除非死亡业主规定了其他业主为继承人,否则剩下的业主无法取得死亡业主的那部分产权。

哪里买房:
目前,可以帮助人们寻找房源的方法数不胜数,但最有用的方法之一仍然是通过房地产经纪人。这些经纪人通常对房产和社区了如指掌,且有在网上搜索不到的信息。
经纪人售房的佣金通常由卖方支付,占房屋售价的一定比例。因此,购屋者并没有义务支付这些佣金。但值得注意的是,虽然卖方经纪人和买方经纪人都会获得一定金额的佣金,但购屋者需要对他们的角色和任务进行明确区分,以实现自身利益最大化。
卖方经纪人的职责,是在房屋售卖中代表卖方,确保房屋被最好的宣传,且被卖到最高的价格。而买房经纪人的职责是倾听购屋者希望满足的房屋条件,并尽力找到最能满足这些条件的房源。
签订购房合同之前:
在提出房屋价格或签订购房合同之前,房屋的买房必须认定自己是否需要贷款,如果需要,贷款金额将是多少。这会影响到房屋的价格。通常,纯现金交易比分期付款对卖方更加诱人,但如果贷款申请人能从贷款机构那里得到预先批准书( pre-approval letter),也能大大提高卖方愿意售房的意愿。
购房者一旦相中一套房源,且给出预期购买价格,经纪人就会传达给卖方,并同对方一起起草购房合同。这些合同通常以书面形式出现。虽然有些州允许房产经纪人起草文件,共同处理卖方与买方的利益。但绝大多数的交易双方都希望通过自己的律师来处理此事。
在最终决定购置地产前(特别是地产种类为房子时),很多买方喜欢雇用工程师,对房屋进行检查。这些工程师会帮助买方鉴定房屋的整体结构、房顶、下水道、电力和供暖系统等是否完好。买方有时也会检查房中是否有白蚁出没。最后,双方会再根据房屋检查的结果,协商交易的具体细节。
(版权归原作者所有)

发布: 2016-05-02    作者:     来源: 世界新闻网


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