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美国购房Closing Cost 详解!


在购房过程中,很多人可能对closing cost 和lock rate不甚了解,Closing cost是个泛泛的概念,每个lender/broker都使用不同的项目名称,收取不同的费用。为了严格的拿苹果比苹果,我们可以把从签订购房合同到closing date 那天,所有buyer/borrower 掏出口袋的钱分为三大类:

1 Lending fee /lender fee(各种名目的费用,HUD和GFE中800开头的项目)
· Origination fee,
· buy down discount fee (point)
· underwriting fee
· application fee
· processing fee
· doc preparing fee
· tax service
· Appraisal fee
· Credit report
· flood certificate,etc

2 Third Party Fee(HUD和GFE中1100开头的项目)
· Survey
· Title search
· Title insurance
· Escrow agent fee (settlement fee or closing fee)
· Notary fee, etc

3 Prepaid & Deposit (HUD和GFE中900/1000/1200开头的项目)
· Government recording fee
· 预付的property tax ,
· 预付的assessment
· 预付的home insurance
· 预付的mortgage insurance premium(如果downpay<20%)

如果希望和别人比较你的 loan是否合理,那你需要剔除第二和第三部分,因为每个州的Title Insurance 是不同的。第三部分中的Home insurance 和Property tax 也是根你所购买房子的地点(州,郡)和closing date的年月日相关的。所以不好拿出来和别人比的。另外不同州的房市风险不一样,broker/lender给的利率在同一个时间给的也不一样。Bottom line:主要比较第一部分的费用。

如果希望你比较不同broker/lender给的loan哪个合理,你需要合计第一部分和第二部分来比较(除非你自己单独去找Title Insurance company)
对于同一个broker/lender提供的几个不同loan的选择,你只需要比较第一部分,因为第二部分对于一个lender的不同loan option都是一样的。当然前提是downpay是一样的。如果downpay少于20%房价,那麽你需要买Mortgage Insurance

据说一个broker每个月通常作8-10笔交易,那你可以估计出他/她要养家糊口的话,要和公司分成,那麽每笔loan需要挣(loan fee)大约1000-2000。所谓的0 cost是不太可能的,只是把费用折算成更高的rate了。

当你收到一个GFE时,注意到,有的把第一部分的费用折算到APR裡了。有的是把第一和第二部分折算到APR裡了。所以简单的方法就是在一样rate的情况下,比第一的第二部分的费用。在rate不同的情况下,可以用网络上的一些工具不rate折算成一样的。

注意每个broker计算APR的方法不一样,有的只包括lending fee,有的还包括third party fee,例如title insurance和escort fee。你需要向broker要详细的GFE,自己可以算出APR到底包括了什麽。

如果你拿到了很低的rate,甚至是par rate,那麽收你orginiation fee就是合理的。broker也要养家糊口呀。

如果broker已经从bank/lender那里通过YSP拿到佣金了,再收你很多的orginiation fee,underwriting fee就是overcharge了。

每个人的credit score不同,income/debt ratio不同,拿到的最好的rate也不同。所以不要简单看到别人得到怎麽样的rate,你也似乎肯定能拿的。

最可行的办法,就是用你自己的资料shopping round,多找几家broker/lender,在他们中间选择。而不是和一个背景,地点,房价和你可能不同的buyer/borrower比较。

(版权归原作者所有)

发布: 2016-06-19    作者:     来源: 美华微华府


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