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2022年美国房地产新趋势
近期，普华永道(PwC)联合美国城市土地协会(Urban Land Institute)发布了2022年北美房地产新趋势报告《Emerging Trends in Real Estate® 2022》，报告采访了全美近930名房地产资深人士，并收集了超1,200份调查问卷，包含开发商、房地产咨询公司、物管公司、银行、房产经纪、公私募地产基金公司、基金经理及专家顾问。以下，艾珂荣资本将与您分享这份极具参考意义的房地产趋势研究报告中需要特别关注的主题。
美国房地产整体情况
报告认为，疫情期间的美国房地产市场表现出了惊人的韧性和抗风险性，只出现了短暂而温和的市场低迷，目前交易量已经恢复到了疫情前的水平，预计这种积极的复苏趋势有望在未来几年延续。报告还指出，2021年年中的经济情况明显比一年前的合理预期好很多，不仅经济产出已经恢复到前期水平，预计在2021和2022年间经济增长将达到几十年来的最高水平。不过，这大部分要归功于政府宽松的财政和货币政策，包括2021年的联邦基础设施项目和美联储维持的低利率。
尽管整体经济在复苏，劳动力市场却发生了变化，许多工人退出了劳动力市场或改行，而供应链也出现了瓶颈。劳动力和产品短缺正在导致严重的通货膨胀——这是一个关键的经济风险因素，但对房地产所有者可能有利。
在家办公(WFH)对房地产的影响
与疫情前相比，商业地产的交易量大幅下降。许多投资者减少了对办公楼的持有或一直保持观望态度。疫情迫使人们改变工作和生活方式，家庭住宅突然成为个人和职业生活中所有活动的中心。早在疫情之前，在家办公(WFH)的需求就已经存在，但目前这一需求在显著扩大，而且不会完全恢复到以前的水平。随着经济重新开放，能够远程工作的主要是白领专业人士。但在体验了在家办公的灵活性和便利性之后，员工们不会急于放弃这些好处，这也使得许多雇主开始提供永久性远程工作的安排。在新冠疫情之前，远程工作的比例较低。根据美国国家经济研究局(National Bureau of Economic Research)的一项研究，疫情前只有5%的工作日是在雇主提供的工作场所之外办公的，但报告预计，远程办公工作日的比例最终将增加至20%，这个数字是针对所有工作人群的，对于办公室白领来说比例会更高。而本报告的调查显示，近三分之二的房地产专业人士认为，到2022年，每周去办公室工作三天或以上的上班族将不超过75%。
疫情期间远程工作人数和频率的急剧增加，对部分人来说似乎将成为永久性现象。从日常通勤中解放出来后，远程工作者将享受到更广泛的潜在居住地点选择——这将对个别大都市地区和房地产市场产生深远的影响。租户偏好也在改变，住宅不仅仅是居家办公地，还是校舍、健身房和娱乐中心等等，这些多种用途经常相互冲突，便使住宅需要满足更多的需求。而低息环境下，许多人会利用杠杆升级住房条件，搬迁至更新的建筑以拥有优越的通风系统、多功能的空间规划和触控系统等现代设施。
2022年美国房产最值得关注区域
报告对全美80个主要市场的地产走势提出了预测，并列出2022年美国房地产最值得关注的大都会区，其中排名前十的是：
第一位：纳什维尔
第二位：北卡罗来纳州—罗利/德罕
第三位：亚利桑那州—凤凰城
第四位：得克萨斯州—奥斯汀
第五位：佛罗里达州—坦帕/圣彼得堡
第六位：北卡罗来纳州—夏洛特
第七位：得克萨斯州—达拉斯/沃斯堡
第八位：佐治亚州—亚特兰大
第九位：华盛顿州—西雅图
第十位：马萨诸塞州—波士顿
报告中的80个城市被分为不同的类别，其中西雅图、波士顿、洛杉矶、芝加哥、纽约、加州湾区、奥克兰、旧金山、圣何塞和华盛顿DC是较为成熟的市场，被划为成熟市场(The Establishment)组。过去十年间。这些大都会区在 “美国房地产市场趋势”报告中的“值得关注的市场”列表占主导地位。正如《2011年美国房地产新趋势》的一位受访者所总结的：“24小时夜未眠城市将永远主宰并超越二级市场。”
独栋和多户公寓市场前景极佳
受疫情影响，许多低收入人群失业，连能否及时缴纳房租也成了问题。“马太效应” 现象严重，低收入与中等收入家庭的年收入增长小于美国平均收入增长速度，而市面上的多数出租住宅仅将高收入人群作为目标客群。此外，市面上还存在着大量质量与售价严重不成正比的出租型项目，随之而来会影响租客的健康、子女教育等问题。性价比适中的出租型项目供应不足，开发新的项目用时又较长，这就让许多人将目光放在了项目的转化上，而如何将超量供应的酒店、办公、零售空间转化成住宅空间，从技术层面来说也面临不小的挑战。至少在未来的几年内，高性价比出租项目供不应求的现象还将持续。
经济适用房供需危机加剧
报告对主要商业地产类型的调查结果显示，2022年工业/物流地产在投资和发展前景方面均排名第一，其次是独栋屋和多户租赁公寓。这些行业都有强大的需求量和驱动力，目前需求和供应难以匹配，租金和价格都达到了创纪录的水平。另一方面，受疫情和需求量减少的影响，酒店、写字楼、尤其是零售业都远远落后，尽管在过去一年有所改善，但在中短期内还是会继续承受不小的压力。
报告指出，目前超过一半的美国人是千禧一代(Millennials，生于1982-1999年，现在大约在20-40岁左右)或更年轻的Z世代(Generation Z，生于2000-2020年)。多户公寓已成为美国新生代成年人的住房选择，千禧一代激发了这个行业的活力和年轻化，并迅速改变了行业的脉搏。Z世代也开始陆续进入社会，在经济还未完全独立时会选择租房。再加上越来越多婴儿潮时代的老年人(Baby Boomers，生于1947-1965年)也开始选择租房，他们寻求的是舒适的、以生活方式为导向的、靠近美食、文化、娱乐和健康的社区，这为公寓保持在市场中的热潮奠定了基础。此外，在供应不足的房地产行业中，公寓项目作为具有安全性和稳定回报率的资产类别，受到了贷款机构和投资者的关注，他们争相进入开发商的资本堆积。更重要的是，多户租赁公寓能够响应国家政策并受到政策扶持和税务优惠，在美国这是最接近经济适用房的住房项目。
根据调研，近一半的受访对象表示将继续收购中端多户公寓和独栋屋租赁项目，绝大部分表示会继续持有各种类型的公寓。关于对目前公寓价格的看法，受访者认为除了高端公寓和独栋屋价格偏高，其它类型的公寓价格总体被认为在合理范围内。随着千禧一代开始组建家庭，美国独栋屋的需求量也在持续上升，而近几年的疫情爆发也进一步推动了美国的住宅牛市，其主要原因有：
1. 新项目供不应求；
2. 处于历史最低水平的借款利率；
3. 居家办公与社交隔离推动了更大的居住空间需求。
虽然租赁市场的需求持续强劲，美国独栋屋的供应量却严重不足，包括上述文中所提到的定位中低端的经济适用房，供不应求的现象导致房价暴涨。截止到2021年9月，全美凯斯席勒房价指数(Case-Shiller Home Prices Index)较2020年同期上涨20%。全美房地产中介协会(NAR)的数据显示，9月份全美二手房成交价中位数为35.3万美元，同比也上涨了13%。
在房价上涨的同时，独栋屋的租金也大幅上升。截止至2021年第3季度，全美独栋屋的空置率仅为5%，处于历史低位；CoreLogic独栋屋租金指数同比上涨9.3%，创下历史新高。根据报告的调查结果显示，独栋屋和中端公寓被受访对象普遍认为是最具有投资价值的两类住宅。
最后，美国房地产对海外投资者仍有很大的吸引力，尽管在全球疫情大流行期间很难实现远程交易，但去年海外投资者的收购份额并未下降。美国仍然被视为避风港，其经济增长速度超过所有其他发达经济体。
发布: 2022-03-25 作者: 华尔街俱乐部 来源: 华尔街俱乐部
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