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波士顿地区10年房价变化例举

 

美国房地产网站Redfin(Redfin.com)2010年12月的统计数据显示,美国房价指数(Case-Shiller Index)跌到八年前的水平。

图中显示波士顿房价比最高时下降16.4%, 回归到2003年5月水平。波士顿在这20个大城市中表现出色,仅次于达拉斯和丹佛,排第三位。而下降最大的是赌城拉斯维加斯,下降幅度达 57.6%。

下图是全美20个大城市的指数。

下图是房价指数The Case-Shiller Index 自1987到2008年20年间变化情况:
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常有客户问,波士顿房价到底了吗?近年的走势如何?

简单的回答是:要看地区而定。同是波士顿地区,不同区域差别极大。

下图以2010年第二季度的销售报告为例。报告以邮编分类。同一城市有多个邮编(如:剑桥有4个邮编)。
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这里分析几个地段好的区域。上表中可以看到,标记出的地段表现远远领先其他地段。如:02420地段房屋成交数有140%的增长,而02450是0增长。

1 邮编02139位于Cambridge (剑桥市具体位置位于著名学府哈佛和麻省理工(MIT)之间,在红线地铁站Central Square附近。这里的上一站是哈佛大学,下一站是MIT。这个地区以前是低收入或无收入吃政府补助的家庭 集中居住的地方。克林顿总统在位时改革了补助政策,当地政府便取消了数十年 房租控制政策(rent control),房东对这些低收入人群可以收取正常市场价的房租。 90年代后期这里的低收入人群逐渐搬离,取而代之的是附近两所大学学者和年轻白领,从此房价一路攀升。重建或翻新改建公寓单价为$470/sf,价格大约70到130 万美元。旧公寓大约40万以上。

2)邮编02144位于Somerville (萨默维尔市)。这里是剑桥02139和02138地区房市的延伸,但房价比前者低 。这两市在1930年代完成城市建设,没有空置土地。是地铁哈佛站后面两站Porter Square 和 Davis Square附近区域 。该地区还有对本地区教育医学等领域贡献极大的Tufts (塔夫茨)大学。这里也是学者及年轻白领居住的地方。因为该市容易获得旧房改造许可,开发商争相在这里改建扩建,重建,满足人们对新房的需求。重建或翻新改建公寓单价为$356/sf,价格为50到90万美元。旧公寓大约在35万以上。

3)邮编02420位于Lexington(列克星敦)。该市在波士顿西北近郊,离市区大约12英里。该市是美国独立战争打响第一枪的地方,在美国可算是历史久远了。该市中小学学区好,吸引了重视孩子教育的中国人,印度人等的中产阶级搬入。近年来,该市还建造了许多带前后院的联栋别墅(townhouse / condo),对那些忙于事业无心种花弄草的中年人很合适。对那些希望减少住房面积的富裕空巢家庭也有 极大吸引力,他们希望减小住房面积,减少管理房屋的劳累,把大面积的独立屋换成较小的联栋别墅,享受生活。该地区新建的联栋别墅townhouse/condo单价为$356/sf,新公寓大约60到90万美元。旧公寓大约40万以上。

要说明的是麻省地区的townhouse也归类为condo,因为都是由公寓管理委员会(condo association) 统一管理。

综上所述我们可以看出:

02144 (Somerville):2010年达到新的历史最高点。曲线 变化平缓,一直处于上升阶段,受金融危机影响很少。可以说得益于该地房价适中,交通方便,买家多于卖家。

02139 (Cambridge) :2010年比历史最高点的2007年下降了7% ,在金融危机后有所回升。目前房价已经高出2003年房价的55%。

02420 (Lexington) :2010年时房价回到了2003年水平。 金融危机后有所下降,去年有稍微增长。但是表现好的是近年新盖的联栋别墅。即使价格要高很多,买家还是喜欢新公寓。旧公寓销售疲软。

3个地区公寓房(Condo10年房价变化 (美元每平方英尺 $ / Square Foot)
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两个好学区:Lexington Acton

独立屋(Single Family10年房价变化对比

在这次美国金融风暴后,各个地区的房价也进行了一次大洗牌。原来有些还不错的城市房价无法回升,而有些靠近城里的或公共交通方便的地段却好像注入了新的活力。比如,波士顿郊外的好学区Acton镇,风暴前几年受买家青睐,盖了大批新房。风暴后房价回升缓慢,原因之一是进城不方便。房子院子太大,维护管理开销,汽油费涨价,交通费用增加 。


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发布: 2011-03-07   作者: 何思远 来源: 本站原创

 


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