波士顿租金普遍上升，投资回报率例举

近年来，来美国留学的中国学生有大幅度增长趋势。波士顿多是私立大学，学费昂贵，租房及生活开销也大。即使是这样，中国学生家长对孩子的教育投资在所不辞。波士顿校园里，大街上能看到中国留学生比以前多了许多。不少家长愿意孩子自己有一个相对独立的居住空间，避免合租影响学习和生活。买个小公寓，几年学成回国时再考虑卖或留下做出租投资。

这里先看一下波士顿去年房价变化。然后分析一下买个学区公寓房的投资回报率。

波士顿房价与去年基本相同

权威房地产网站Redfin [1] 2011年度报告显示波士顿房价与去年基本相同。 20城市综合指数表明（Case-ShillerHomePriceIndex），2011年波士顿房价从房价高峰年（2007）下落16.3%，比2010年的16.4%回升0.1个百分点。见副表1-1 和 1-2《波士顿地区10年房价变化例举》 2010年图表
房地产投资者在增加，预计房租将会持续增长。

地产投资专业网站报告，房地产投资者增加，买进多于卖出，惜售。自住房（resident house)房主平均卖房周期比2007年下降50%。而投资者平均买入周期是每2年买进一次，比卖房周期快4.5倍。 原因之一是贷款利率下降，有余钱的投资者进场抄底。原因之二是出租房租金连续三年上升，投资回报上升。

据《今日美国》报道，因为这两年新建房库存减少（Little new construction) ，银行没收房多，拥房率下降（Declining homeownership） ，就业率上升(Job growth)。出租市场研究者认为今后10年的出租市场走向提高。他们调查的2万个出租房产显示2012年房租平均增长5.5% [2]

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这个是市区Allston 的一个居住面积35平米Studio，新近上市，房主将学成归国, 委托我代理销售。 标价是目前本区市场最低（$145000）。近波士顿大学（Boston Univercity) ，以及其他波士顿市区的大学。

这套房也可以空置作为你在美国的度假房产，小户型小额投资，可短期借给来波士顿旅游探亲的亲朋好友。房屋在市区，近地铁和公交，方便到机场。

投资回报率计算 (6.2%)：
-- 物业$202, 这是每月的Condo Fee，包括水费，暖气，房屋保险，垃圾处理及室外维护。
-- 地产税$1809 ：这是每年Real Estate Tax
-- 房租$1100：这是同楼相同房型每月房租
-- 年毛收入：1100 x12 = $13200
-- 年开支：1809 ＋ 202x12 = $4233
-- 年净收入 13200 – 4233 = $8967 （或者说每年省房租开销 $8967 ）
-- 投资 回报率：8967 / 145000 = 6.2%

附照片：

副表 1-1 和1-2
2011年房价变化指数 表1-1

2010年房价变化指数 表1-2

参考文献：
[1] Redfin.com
[2] USA Today 1/5/2012 《今日美国》
Apartment rents heading higher for 3rd year in a row
http://www.usatoday.com/money/economy/housing/story/2012-01-05/apartment-rents-rising/52397240/1

发布: 2012-01-19    作者: 何思远    来源: 搜房博客