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美国房地产贷款常见问题

 

房贷违约后 多久能再买房?(02/20/2011)

房屋贷款需考虑些什么?(11/26/2010)

现今房贷难度提高了多少呢?(05/23/2008)

降息救市是否对你有利?(03/28/2008)

什么是贷款的“点数”?(11/09/2007)

购屋的头期款不足20%,怎么办?(09/07/2007)

不属于自己的债项,为什么会出现在自己的信用报告上呢?(08/10/2007 )

贷款类型的选择,会导致银行收楼吗?(07/20/2007)

如何选择专业贷款公司?(08/25/2006)

您能负担得起多大的房子?

怎样去衡量是否应该重贷(Refinance)?

信用状况(CREDIT HISTORY) 对贷款利息有何影响?

所有的MORTGAGE LENDER都要求贷款人具备一定的信用度。衡量标准包括您的信用分数 CREDIT SCORE,有几次拖欠记录 (LATE PAYMENT) ,有没有破产记录等等。如果CREDIT SCORE大于700分,而且没有太多LATE PAYMENT,那么您应该能贷到比较好的利率。 我和太太打算今年买房子,我是否应该查一下我们的信用状况? 如果您和太太都是贷款人(BORROWER和CO-BORROWER) ,那么最好 在买房子前三个月之前查一下两人的信用。如果只有一人贷款,那么只要查一个人的CREDIT REPORT就可以了。

为什么在买房子前三个月之前就应该检查CREDIT呢?

这是因为很多信用记录(CREDIT REPORT) 上面的记录会有错误。比如 某人的名字 或地址和您的很相似,他(她) 的信用记录有可能会被记载在您的 CREDIT REPORT上。我们曾经发现过许多这样的情况。如果在买房子三个月以前就发现不正确的信息,还可以及时纠正,以免造成贷款时不必要的麻烦。我曾经有一位买房子的客户,买房子前我查了一下他和他太太的CREDIT记录,发现他的CREDIT SCORE 只有五百多分,这样的分数只能QUALIFY FOR 百分之八的高利 贷款。 记录中有一 笔STUDENT LOAN有大约一千美金的拖欠。但是据他所知,这个LOAN 他已经在 多年之前就把它付清 了。所以我就叫他给CREDITOR 打电话取得证明信,然后将 证明信传真给CREDIT BUREAU,不出一个月,错误信息都在记录中抹去了。等到 他和太太买房子的时候,两人的CREDIT SCORE都达到了七百分,顺利贷到了比较好的利率。

如果发现CREDIT REPORT上有错误怎么办呢?

CREDIT REPORT上的错误一般都可以通过给 CREDIT BUREAU打电话 或写信的方式把它改正过来。只是有时比较费时间。三家著名的 CREDIT BUREAU分别是EXPERIAN,TRANS UNION 和 EQUIFAX。 如果您能提供确凿证据证明CREDIT REPORT上的错误,一般在两个星期之内他们就会把记录清除, 并寄一份新的CREDIT REPORT给您。

请问什么是委托储备金帐户(ESCROW ACCOUNT)?

ESCROW ACCOUNT是MORTGAGE LENDER为借款人设立的一个专门用于 支付房产税 (PROPERTY TAX)与房屋保险 (HAZARD INSURANCE) 的帐户。它有时也被称为IMPOUND ACCOUNT。

有没有委托储备金帐户对我的月付款有何影响呢?

如果您有ESCROW ACCOUNT,那么每个月的账单除了本金 (PRINCIPAL) 和利息 (INTEREST) 之外,还包括PROPERTY TAX 和 INSURANCE。反之,如果 没有ESCROW ACCOUNT,每个月您只须支付本金和利息即可。这样一来 您每年的PROPERTY TAX和 INSURANCE的支付都由您自己管理。

有没有ESCROW ACCOUNT 对过户时候我需要支付的现金有什么影响呢?

如果开设ESCROW ACCOUNT,那么在过户的时候需要支付至少三个月的 储备金 (ESCROW RESERVE) 。比如预计每个月的房产税为$420,房屋保险为$80,那么在过户的时候就要预先交纳 ($420+$80)X3=$1500的RESERVE。这笔储备金会存在您的ESCROW ACCOUNT中。

我在购买房子的时候是否一定要开ESCROW ACCOUNT?

不一定。一般来说,如果您买房时的首付款超过房屋价格的百分之二十, 您就可以选择不要开设委托储备金帐户。如果首付款不到百分之二十,情况就不一样了。一个办法是您将余下的房价款分解为两个单独的贷款,比如说您要买的房子价格为二十万美元。您借的第一笔贷款是 十六万,即房价的百分之八十,另 一笔贷款为三万,即房价的百分之十五,那么您就可以不开设委托储备金帐户。但是,如果您只借单独的一笔十八万(即房价的百分 之九十)的贷款的话,就必须开设Escrow Account.

为什么单笔贷款超过房价百分之八十就必须开设ESCROW ACCOUNT呢?

这是因为大多数MORTGAGE LENDER认为超过房价百分之八十的贷款的风险比较高。而开设委托储备金帐户就可以有效防止借款人出现无法支付 房产税的情况的发生。这实际上也就说明了首付款超过20%为什么可以不设委托储备金帐户的原因,因为银行认为您有一定的支付能力,贷款的风险不大。 如果我把房子卖掉或者重新贷款,ESCROW ACCOUNT里的钱会退还给我吗? 会。如果您把房子卖掉,那么您ESCROW里的钱一般会从在您的贷款余额的PAYOFF里直接扣除。如果您重新贷款,ESCROW里的钱一般不会自动扣除,但是LENDER会在过户以后15至30天之内寄一张支票给您,把这部份钱退还给您。

谈谈多付本金的问题

我的房子是今年二月份过户的。上星期我收到银行寄来的一封信建议我们把每个月付款改为每两个星期付款,说这样付款会省下很多利息。请问我们是否应该做这样的改动?

我们不建议您这样改动。一方面,银行做这样的改动一般会收取一些手续费。另一方面,每两个星期付款(BI-WEEKLY PAYMENT) 的确可以省下不少利息,但是这并不是因为付款的频率改变,而是因为每两个星期付款相当于每年您多付了一个月的PAYMENT。一年五十二个星期,如果每两个星期付一次款, 而付款额是原来MONTHLY PAYMENT的一半的话,那么您实际上一年付了十三次 贷款 (52/2/2=13)。 所以您如果每年多付一个月的本金,所达到的效果和每两个星期付款的效果是一样的,而且这样做不需要用交纳手续费。 如果我要多付本金,是否应该把这笔钱直接加在我的MONTHLY PAYMENT 上面一起支付? 如果您要多付本金,最妥当的办法是写一张单独的支票,并且在 支票上标明 “APPLY TO PRINCIPAL ONLY ”,这样的话银行就不会把这部份钱和 您的 MONTHLY PAYMENT混淆了。如果您的MONTHLY PAYMENT是每月从 CHECKING 或 SAVING账号上自动提取的,那么您可以上网或打电话让银行每月提取固定的ADDITIONAL PRINCIPAL AMOUNT。

什么是PRE-PAYMENT PENALTY?

PRE-PAYMENT PENALTY是银行为了保证利润而设立的一个规定,贷款人不能在规定时间内将贷款的全部或部份还清(PAYOFF) 或重新贷款 (REFINANCE) 。 我的贷款有三年的PRE-PAYMENT PENALTY,我能够多付本金吗?

每个银行的规定不尽相同。大多数这样的PRE-PAYMENT PENALTY 只规定三年内不能把贷款全部付清,而每年的本金支付限制又有一定的比例。具体的比例限制您要打电话和银行核实。 我的贷款有三年的PRE-PAYMENT PENALTY, 我想重新贷款可以吗? 可以。有的银行的PRE-PAYMENT PENALTY是可以在重贷时WAIVE的, 但这必须通过银行的LOAN SERVICING DEPARTMENT书面批准。

我去年买的房子,价格是二十九万。我家属于布兰诺市,但是学区属于 LEWISVILLE学区。今年COLLIN COUNTY 税收办公室给我们寄来的房子估价是三十一万,请问我怎样同时PROTEST房产税和学区税?

您的房子因为是去年刚刚买的,所以不需要做市场调查(COMPARATIVE MARKET ANALYSIS) 就可以直接去税收办公室PROTEST。您只需凭过户时的 SETTLEMENT STATEMENT就可以。一般COLLIN COUNTY税收办公室会根据 SETTLEMENT STATEMENT上面的卖价自动把房子的估价降到二十九万。 降下来后税收办公室会给您一张证明,您只需把此证明传真到DENTON的税收办公室,他们就会自动MATCH这个价格, 从而减少您所要缴纳LEWISVILLE ISD 的学区税。

我的房子是1969年建的,属于嘉伦市,达拉斯郡。我的房子市场价为十五万,但是我收到的税单上的TAXABLE VALUE确只有九万七,这是怎么回事呢?这对我卖房子的时候的价钱会有影响吗?

首先要恭喜您,住十五万的房子,只要按九万来缴税。并且您卖房子的 时候不但不用担心TAXABLE VALUE对房价产生负面影响,这反而还是一个很好的 SELLING FEATURE,因为下一个买主也可以和您现在一样享受少缴税的BENEFIT。 其实很多老房子都是这种情况。这种情况是如何产生的呢?不仅是达拉斯COUNTY,其它很多COUNTY都有一个10% INCREASING LIMIT,也就是说每年房子的估价不能超过上一年估价的百分之十。很多嘉伦市的老房子在九几年的时候价格非常低,比如说我有一位贷款的客户买的房子,在1998年时估价为55000,那么99年估价最多不能超过 55000x110% =60500,2000年不能超过60500x110%=66550,依此类推,2001年73205,2002年80525,2003年88578, 2004年97435. 这样算来,就算他的房子重新REMODEL过,现在的市价已经至少十四万,房产税还是得按照九万多 来算。所以要恭喜您,每年至少能省一千三百多美元的税。 请问您的公司提供市场调查么?我想知道自己的房子现在值多少钱,以便去税收办公室PROTEST. 市场调查(Comparative Market Analysis) 是我们的免费服务之一。您可以随时 和我们联系,我们会提供您的社区内所有卖掉的房子的售价以及其它详尽资料。

什么是 HOME EQUITY LOAN?

HOME EQUITY LOAN就是“房屋资产净值贷款”。 我们先要搞清楚什么是资产净值 (EQUITY)。假设您的房屋价值20万美元,您现在的贷款余额为12万,那么您的资产净值就是20万减12万,即8万美元。房屋资产净值贷款可以将这部份净资产转换为现金供您使用。比如拿这笔钱用做孩子 的学费,或者去做您自己的生意或者做其它的投资。房屋资产净值贷款的付款方法和一般的抵押贷款没有太大区别,还款时分为本金 (PRINCIPAL) 和利息(INTEREST) 两部份。

借房屋资产净值贷款最多能借多少?有什么限制吗?

在德州,房屋资产净值贷款最多能借到房子价值的百分之八十。 假设您的房屋价值20万元,百分之八十就是16万,如果您现在的贷款余额为12万,那么房屋资产净值贷款最多能够贷到 4万(16万-12万=4万)。在外州,房屋资产净值贷款的限额可达房屋价值的百分之九十甚至百分之一百二十五。

什么是 HOME EQUITY LINE OF CREDIT?它和HOME EQUITY LOAN有何异同?

HOME EQUITY LINE OF CREDIT简称为HELOC, 也是房屋资产净值贷款 的一种。所不同的是它的付款方式通常只包括利息,而且利息一般是浮动的。而且除了总贷款额不超过房子价值80%的限定以外,HELOC的单笔贷款额最多不能超过房子价值的一半。 我可以用房屋资产净值贷款投资其它房地产吗? 当然可以。有很多精明的房地产投资者和FIX-UPPER用房屋资产净值贷款贷出来的现金购买投资房。这样既可以免去所有的过户费用,又可以在讨价还价中凭支付现金取得有利地位。

发布: 2000/00/00 作者:董新

预先批核(pre-approved)与预先合格(pre-qualified)有何不同?

通常,pre-qualified信是贷款机构根据你自己提出的个人资料,来决定你是否合申请贷款资格的信件。而pre-approved信则是贷款机构根据信用报告等事实,来表示它愿意贷多少钱给你的证明,信上面会有一个贷款额度数字,同时这个信是有时效限制的。通常在买房子时,如果你有pre-approval信,你在与卖方经纪交涉价钱时,就比其他没有pre-approval信的买主较有讨价还价的空间。

如果我来美国时间不长、没有足够的信用纪录、但有些国内带来的资金,要如何申请贷款?

身带相当资金、刚由海外移民来美的人士,信用纪录当然是白纸一张。如果需要贷款购屋,便要准备回答详尽的有关自己财产来源的问题, 并出示各种有说服力的证明文件。找信用良好、有相当经济基础或正职、生意及房产的亲友共同担保也是一种行得通的办法。通常贷款经纪会指点你具体的做法。 我都用现金购物,从不分期付款,信用卡帐单也是每月付清,为何房贷下不来? 你的信用纪录简单清白,这是好事。但是当银行想知道,你是否会在大额贷款到期后按时支付时,却是无从判断!这是常常发生在华人身上的「无足够信用资料」问题。 所以财务专家们建议,每个人都应至少有一两次分期付款购物的经历,或是分期定额支付一段时间的信用卡账单,这样做虽然多付了些利息,却以此建立了有案可查的信用纪录。到了真正需要借款时,会很有帮助,是个相当好的办法。事实上,当你初起念头要买房子时,如果担心自己信用纪录太“清白”,就不妨照此法一试。

头期款到底付多少才好?

一般华人付10%的头期款是最普遍的。如果你手边有多馀的现金,可以付到20%,因为20%的头期款通常能保证拿到最好的贷款利率。此外,在贷款上限为$322,700的低额贷款 (Conforming Loan),与贷款额大于$322,700 的高额贷款 (Jumbo Loan)之中,Conforming Loan的利率较佳,因此若刚开始能付多些头期款,以后每月可少付些贷款。

如何掌握最佳利率?

是付出一笔钱,以现在的市场利率把三到六个月后的利率锁住好呢?还是把钱留在自己的口袋里,不管以后利率的走势,直到过户前的三十天去接受那时的市场利率好? 这个问题不是一个简单的选择题,因为没有人知道今天后每天利率的走势和具体的数值。目前的房屋贷款利率还是处在过去三十年的低水平,对购屋者来说,6%的30年固定利率仍是非常有吸引力的,千万不要为了期望得到最低利率而坐失良机。没有人能确切知道甚麽时候经济开始复苏,但是总有复苏的一天。一但经济回升,利率也许会在一夜间窜上去,长个1%??2%也不稀奇。因此,不要再等待利率最低的时刻了!

如何找到好的贷款公司(经纪) ?

最好是靠亲友推荐,如果别人有好的经验,通常这个贷款公司(经纪)就不会差到那去。此外,专家也建议,不要雇用地产经纪介绍的贷款商(有的地产经纪本身兼做贷款经纪业务)。由于他们长期合作的关系,很难想像他会更照顾你的利益,为你争取到最划算的交易。为了尽快促成买卖,他也许会隐瞒一些不利于你的细节。

我原来是30年期的固定利率房贷,现在利率这麽好,我是否随时可重新贷款(refinance)?

要把当年的贷款条文重新拿出来审阅,看清楚有没有「提前清偿罚款规定」(Prepayment Penalty) ,如果没有,就可随时重贷。通常有Prepayment Penalty的话,贷款利率会低些。

重贷到底划不划算?

近来很多人都考虑将房屋贷款重贷。以前,专家建议旧贷款利率要与新的利率相差两2%才值得做重贷, 原因是重贷通常要付points和手续费(fees),所以没有太大的差别就不值得做重贷了!但是,现在有很多贷款是没有points,甚至没有手续费 (称为“no point, no cost”),所以即使没有两2%利率的差距,都值得考虑做重贷。 例如,你现在的房屋贷款利率为7.5% ,而你所欠的金额为十万元,如果你能够用6.5%利率重贷,每年就可以剩下1%的利息,等于是一千元了。如果做这个重贷不用付任何Points或者Fees,那麽当然应该重贷。事实上,专家建议,只要重贷的利率低于原来贷款的利率,就可以重贷。 如果重贷的时候没有points,但是有一千元费用(fees),而重贷之后每年可以剩下一千元利息,等于一年就可以翻本(break even),那麽通常也是值得重贷。重贷的费用越高,翻本的时间就越长。若超过三年以上才能够翻本,就应该考虑清楚自己到底是否会住在这间屋三年以上,并且要考虑是否在几年之内有可能再做重贷。 此外,如果你本来付贷款已经付了20年,再10年就要付完了,现在如果重贷,又是另一个30年。这样拉长payment term,等于拉长自己负债期间,你就要考虑是否划算了!

贷款宜否提前归还?

一些房屋贷款人,选择尽量快把贷款还清,省吃俭用,尽量每个月多还一百或两百美元本金, 也有些贷款人选选择按月还款,不去伤多还了多少钱的脑筋,我的问题是,哪一种作法比较好? 基本上,要看你想保有这栋房子多久。如果你想永久保有这栋房子、或者保有它一段很长的时间,此时你如果有多馀的钱,能把这笔钱投入偿还贷款本金最好,因为只有长时间才有可能省下较多的利息。假设你有一千美元的多馀款项可以用到归还贷款上,而你的贷款利率是百分之八,下一次交分期付款时,你多寄出一千美元,此时,你除了欠款本金可以减少一千美元之外,今後的一年时间,这一千美元的本金还可以为你省下百分之八、即八十美元的利息。此外,你的贷款期到期之前,每个月还可以为你省下八十美元。
现在再让我们假设你的贷款期还有二十年,那你现在多投入的一千美元,就可以为你省下一千六百美元的利息。但如果你的贷款期还剩下五年、或五年後你就要重新贷款、或五年後打算卖房子,那你的一千美元多付款就只能为你省下四百美元,省钱的意义不大。另外一个考虑是,如果你目前的抵押贷款利率相当低,你就无须急着提前归还本金。比方说,你现在的贷款利率是百分之五点一二,我们就不鼓励你多还贷款本金,如果你的贷款利率在百分之九以上,可以考虑多还一些本金,因为目前的一般存款利率或安全的投资项目,其获利率鲜有达到百分之十的。 发布: 2008-09-27 作者: 未知 来源: 美国通

申请房屋贷款(Home Mortgage)时,贷款公司(Lender)一般要考虑哪些因素?

法律上讲,并没有法律要求贷款公司必须考虑什么,但一般讲,贷款公司会 考虑下列因素:
1、工作经历、薪资历史及现职工作证明,通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和
W-2表格。如果你的收入来自其它方面,如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资,你同样需要提交证明文件。
2、信用历史(Credit History): 贷款公司通常会获取你的 信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。
3、负债数额(Outstanding Debts): 如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。
4、资产(Assets): 如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金帐户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
5、自负金来源(Source of down payment): 注意,你如果有亲戚的赠送(gift), 贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。

贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款资料?

联邦法律要求 贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost),如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender’s Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees)、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act),所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之,贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。此外,联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资 助资金等方面的歧视。

我正在买房,但我现在住房还没有卖出,有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房?

有两种办法: 一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额 度(Home Equity Line of Credit 简称 HELOC),你也可以直接从中取钱。 二是用Bridge Loan,但注意通常Bridge Loan的利率较高。

什么是固定利率贷款(fixed-rate Loan)

固定利率贷款,顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年,20年或30年)固定不变。 但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期,偿还利息较多,因此,年终报税可抵扣部分也较多。

什么是变化利率贷款(Adjustable Rate Loan)?

变化利率贷款因贷方变化利率,或还贷金额或还贷时间不同而有几种:
1、变化利率贷款 (ARM):这类贷款通常提供前几年较低的固定利率,然后利率会随著指数(通常是一年期财政 债券Lender而变,但同时贷 方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的 贷款也限定最低变化额度(Floor)。
2、可转换ARM (Convertible ARM):这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将 变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。
3、可重新协定利率贷款 (Renegotiable Rate Mortgage或Rollover):这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额,然后允许贷款人重新协商利率。
4、渐进付款贷款 (Graduated Payment Mortgage或GPM):这类贷款的头两年付款较低,但在第5-10年 或逐渐调升。
5、共享升值贷款 (Shared-Appreciation Mortgage):这类贷款提供低于市场的利率,但同时贷方共享房屋升值,在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。

什么是气球贷款(Balloon Loan)?

气球贷款要求 贷款人在一定时间内(通常是3年、5年或7年)全部付清贷 款余额。这类贷款的利率可固定或变化。

什么是超额贷款(Jumbo Loan)?

超额贷款是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度,2010年该额度为$417,000.00,超额贷款的利率通常要高于其它贷款。

什么是可转让贷款(Assumable Mortgage) ?

可转让贷款允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是“卖房即付清”(Due-on-Sale)贷款,只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是,可转让贷款的利率通常不是原贷款利率,并且贷方会收取转让费用。

什么是提前付清罚款(Prepayment Penalty) ?

提前付清罚款在多数州是非常受到限制甚至是不合法的,但贷方规定贷款的前几年提前付清罚款完全可能。通常罚款额在贷款的1-2%。

房屋过户时,房契(Deed)会给谁?

在所谓的Title State,如纽约州,房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State,如新泽西,麻省,房契交给买方。

过户时,贷款公司说贷款已经卖给别的银行,这是怎么回事?

大多数贷款在过户后转卖给互助基金(Mutual Fund)或保险公司,而贷款公司只是充当贷款中间服务者,负责处理每月还款,房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案 (National Affordable Housing Act of 1990),贷方(Lender)须:
1、在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。
2、通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址,生效日期,第一次付款变更日期以及免费电话。
3、 贷款条件不可变。
4、提供借款人60天应变时间,这期间,不可加收迟付罚款。

什么是托收帐户(Escrow Account) ?

托收帐户是贷方为你支付地税、房屋保险而专门设立的独立帐户。通常在过户时,贷方会要求托收1-3个月的地税和房屋保 险。托收帐户不付利息。联邦房地产过户程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)对托收帐户有严格限制。根据这一法案,银行可征收的托收金额计算相当复杂,但粗略讲,应以不超过2个月的托收项目为宜。

房屋净值贷款(Home Equity Loan)和房屋第二贷款(Second Loan)有 何差别?

两者相同的是利息都可扣税(Tax Deduatible)并且都有房屋抵押。不同的是第二贷款是定期固定利率贷款而净值贷款通常是变动利率。

FHA和VA贷款的重新贷款(Refinance)与其它重新贷款有何不同?

FHA/VA的重新贷款称为FHA Streamline Refinancing,不要求房屋估价,工作 确认(Employment Varification)。

重新贷款时所付的点数(Points)是否可抵税?

可以,但不是全部。点数必须按贷 款年限逐年扣除。如你付$3000.00点数贷30年期贷款,每年可抵税的点数为$100,但同时应注意,如果你付了点数同时你又用重新贷款所得来做房屋装修(Home Inprovement),你可在当年报税时多些抵税。例如今年你贷款$100,000,15年期, 你付了$2,000(2个点数)。你又用贷款所得中的$25,000来装修厨房,这样,你可在今年的报税中抵税$500($2000的25%) ,剩下的$1500再分为15份,即每年还可抵税$100。

买方过户费用(Closing Cost)通常有哪些?

主要有:
律师费(Attorney’s Fee)
勘查费(Survey Fee)
产权保险费(Title Fee)
房屋估价费(Appraisal Fee)
登记费(Recording Fee)
地税调整(Property Tax Adjustment)
房管协会费(Condo Association Fee): 如果是公寓
贷款费用(Bank Charges)

卖方过户时有哪些过户费?

主要有:
律师费(Attorney’s Fee)
经纪人费(Realtor’s Commission)
房产交易税(Realty Transfer Fee)
登记费(Recording Fee)
修理费(Repair Credit)
房管协会费(Condo Association Fee)
地税调整(Property Tax Adjustment)

如何选择较合适的房屋贷款

问:如果我现在想选择一种房屋贷款,你认为哪一种比较合适?

答:房屋贷款有好多种选择,现在比较多的人喜欢15年期或30年期的固定利率贷款。

问:15年期或30年期的这两种固定利率贷款有什么好处呢?

答:这两种固定利率贷款对于借贷人有一种能预先做好还款计划的便利。因为利率是固定的, 每个月供多少钱完全可以事先知道,还多少钱的主动权控制在手上,你可以多还款(并无罚款限制)。其次是借贷时比较容易获得银行批准,尤其是30年期贷款者,很容易获得批准,这对第一次买屋的借贷人十分重要。

问:15年期和30年期有什么差别呢?

答:差别就在于15年期每月还款要比30年期多,相对压力大一些。例如:借20万,15年期(利率是6.25)每月要供款$1700, 而30年期(利率6.5)每月供款$1200。前者每月要比后者多还$500。

问:15年期的利率比30年期的利率低很多吗?

答:差别不太大,约差别0.25左右。

问:15年期和30年期哪一种比较合适?

答:这要看你的还款能力,通常我会建议你选择30年期比较稳妥些,压力相对少一些。

问:为什么?

答:例如:30年期以贷款20万为例,每月要供$1264.14(6.5利率),其实只有$234.33是还本金,其余$1029.91都是在还利息。

问:如果我中途有剩余钱,可以多还吗?

答:当然可以,而且好处太大了。假如你中途多还1万元本金,你就等于可以立即缩短49个月的还款期(即缩短了4年零1个月), 如果再多还1万元,又再缩短4年零1个月的还款,这时,你的30年期就只剩下21年和10个月供屋还款期了,非常节省还你的贷款利息。
发布: 08/04/2006  作者: 梁倩嬅    来源: 大纪元

 

美国房地产保险常见问题

屋主保险(Homeowners Insurance)是什麽?谁需要这份保障?

「实际现金价值」(actual cash value) 和「取代产物费用」(replacement cost)有何差别? 屋主保险的损失可用「实际现金价值」或「取代产物费用」等方式计算赔偿。依照「实际现金价值」的方式, 屋主可依损坏产物的折旧现价接受赔偿。「取代产物费用」则是以与损坏产物相似并等质之产物的现价赔偿投保人。 一般性屋主保险的保单限制(即保额限制)有哪些?如何计算? 【注: 此答覆是根据 Insurance Services Offices 的HO-3保单】保险A项和B项的承保范围,为所有在居住范围内的起居房舍和其它建筑物,依据一切风险条款,提供保单上所列的保障。A项保额的保单 限制是由投保人在购买保险时所设定的。B项的保单限制通常是近於A项保额的10%。C项为投保人的私 人产物提供明载风险条款所担保的损失赔偿,其保单限制通常是A项保额的一半。D项为屋主因投保?? 围内的住所损坏无法居住所需支付的额外开销提供赔偿。D项的保单限制通常是A项保额的20%。保险E项 提供个人责任险,其保额限制是由投保人在购买保险时所设定的。保险F提供的是他人医疗险,其保额 限制通常设为每位受伤人赔偿$1000。

发布: 09/27/2008 作者: 未知 来源: 美国通