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美国房地产法律常见问题

美国人的房地产税知多少?(08/04/2010)


1. 如果我想利用再次购房者$6500的抵税优惠,我再买的新房子必须比原来的房子贵吗?
答:不必。只要购房者的收入、住房年限达到标准,及新房屋价格低于$800,000,新买的房子价格不必超过旧房子的价格,可以是从高级住宅区搬到低消费区。

2. 我在2009年10月30号买的新房子成交过户,我能享受$6500美元的再次购房抵税优惠吗?
答:不行。新法律是11月6号由奥巴马总统签署生效的,11月6号之前过户或成交的房屋买卖不受新法律保护。但是法律看重的是房屋买卖成交日,即closing date,而不是买卖合同签署日,即contract signing date。如果你是10月30号签署了房屋买卖合同,但是11月6号以后房屋买卖过户才正式完成,这个房屋买卖仍享受新法律保护。

3. 我现有一幢房子,已经付清,想买一幢更好的房子,现在看中了一幢$825,000的房子,我能享受再次购房者的$6500美元的税务优惠吗?
答:不能。新买的房子价格必须低于$800,000美元。

4. 我是首次购房者,在10月30号签署了购房合同,可是我的收入是$100,000,我能享受再次购房者$8000美元的抵税优惠吗?
答:可以。虽然你的收入根据10月30号实行的法律是超过了标准(2009年2月份的法律要求享受$8000美元的抵税优惠待遇者收入不超过$75,000美元),你的买卖合同是在11月6号以前签署的, 但是如果你在11月6号以后才完成房屋买卖的过户手续,你仍享受新法律规定的保护。新法律将个人收入提高到$125,000美元。

5. 我曾拥有一幢自住房10年,可是两年前我离婚了,搬了出来,后来一直租公寓,如果我现在再买一幢房子,我是享受首次购房者税务优惠,还是再次购房者税务优惠?
答:你不符合首次购房者税务优惠,因为新法律要求你在买房前过去三年内不曾拥有自己的住房。你从离婚搬出去到新房子的过户之间必须有三年时间,你才可以享受首次购房者税务优惠。如果你是2007年3月离婚,你可以将新房子的过户推迟到2010年4月,这样时间就够了。如果你从离婚到新房过户不够三年,你仍可能享受再次购房者税务优惠。只要你在新房过户前8年内在原来的房子里连续住满5年,比如说你如果是1997年和前妻买的旧房,一起生活在那到2007年10月离婚,你搬出旧房,现在再买一幢自己的住房,你仍可以享受$6500美元的再次购房者优惠。

6. 我如何申请该法案给予的抵税优惠?需要哪些证明材料?
答:你在申报年终联邦报税时如要申请法律给予的抵税优惠,申请时需填写5405表,然后在联邦报税1040表中反映出来。除此之外,没有其他批准或许可手续。这基本上是一个自觉如实申报的程序,但是你须确保自己符合各项抵税优惠的资格,比如说个人收入限制,住房年限限制,房屋过户日期要求等等。申请者必须将新买的房子的过户结算书(HUD-1)附在5405表之后作为证明材料。

7. 买什么样的房子符合抵税优惠待遇?
答:可以是任何房子,比如说单独庭院(single family home),或复式房(townhouse或condo),也可以是汽车房(manufactured home或mobile home),或船(houseboat),但是不管是什么样的房子,它必须是买主用来作主要住宅的,不可以是出租或用于商业用途的房子。

8. 我买父母的房子还可以享受抵税优惠吗?
答:新法律要求抵税优惠不能给予向家庭成员购买房子的人。向你的父母,祖父母,子女,孙子女,或你的配偶,及配偶的上述家人买房的人都不能享受抵税优惠。

9. 我没买房,可是我找建筑商在我的一块土地上盖了一幢新房子,我还能享受抵税优惠吗?
答:是的。新法律规定,如果个人自己新盖了一幢房子, 该人搬进“新家”之日就是该人“买下”这个房子的日期。

10. 该抵税优惠是“refundable”,这是什么意思?
答:这是说如果申请者的报税金额不到$8000或$6500美元,没有足够的纳税额来抵税的话,政府会把没有用完的抵税优惠以退税的方式直接退还给申请者。举例说,A某2009年底根据收入应缴纳$5000美元税金,政府在发工资时提前预扣(withholding)了$4000美元的税金,本来报税时应再缴纳$1000美元的税,如果A具有资格享受$6500美元的再次购房者抵税优惠,政府会退给他$5500美元的税金($6500-$1000 应缴税金)。

11. 我怎样才能尽早享受这些抵税优惠?
答:合格者不必等到2010年报2009年联邦税或2011年报2010年联邦税时才享受新法律带来的好处。合格者可以立即申请降低自己现在的预扣税(withholding tax)。新法律还允许申请者选择将抵税优惠用于去年的报税,即2009年买房者可以修改2008年的报税来提前拿到抵税优惠。什么人会选择将抵税优惠适用于去年的报税呢?这是合理避税的设计工作, 比如说, 有的人2009年调整后个人总收入(MAGI)超过了法律规定的上限,可是他2008年的MAGI并没有超过,那么申请修改2008年报税来利用抵税优惠,会最大程度地利用该抵税优惠带来的好处。这最好是和会计师一起讨论决定。

12. 我儿子十七岁,我可以用他的名义来买他的第一幢自住房,从而拿到$8000美元的首次购房者抵税优惠吗?
答:不行。11月6号的法律明确规定买房者必须超过十八周岁。如果是夫妻共同购房,只要一方超过十八岁即可。另外,如果你儿子没有独立报税,还是依附于父母一起报税的话,仍然是dependent,他到了十八岁也不能享受首次购房者抵税优惠。新法律明确规定买房者必须是独立的、自己报税的个人。

13. 我可以用再次购房者的$6500美元的抵税优惠,去买出租房吗?
答:不行。$6500美元的再次购房者的抵税优惠只适用于买下的房子是自己的主要住房的购房者,并要求购房者必须在新买的房子内住满三年以上。

14. 我不是美国公民,可以申请抵税优惠吗?
答:有可能。虽然你不是美国公民,但如果你是把美国作为长期居所的外国人就,即resident alien,你仍可以申请购房者的抵税优惠。什么样的人是resident alien呢?绿卡持有人是resident alien,如果你没有持有绿卡,但一年内在美国住满183天,你可以被称为是resident alien。如果你一年内在美国没有住满183天,你在他国有税法上的居所,与他国有更紧密的税务联系,那你就不能申请购房者抵税优惠。

15. 新法律对正在服役的现役军人有何优惠规定吗?
答:有。现役军人及某些在海外任职的联邦政府工作人员被多给予一年时间来购买自己的主要住宅,即这些人士如果在2011年4月30号之前签定购房合同,在2011年6月30号之间完成购房过户手续,仍享受新法律给予的购房者税务优惠。

16. 我看了新法律的优惠规定,想充分利用它,您有什么建议吗?
答:千里之行始于足下,不能光想不干,法律优惠不会再次延期,你应该定下目标,在明年春季必须锁定一个房子,然后再进行房屋检查等过户手续。但是在选房之前,应先咨询有经验的贷款经纪人,弄清楚自己到底能拿多少贷款,这样可以确定自己购房的价格范围,这对那些再次购房者尤其重要,他们要把现有住房的贷款,其他各项债务及自己的总收入一起评估,这样才不会浪费时间,让购房过户顺利进行。

问:什么是房产交易税(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)?
答:房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同,交易税的征收方式迥异。如新泽西州,通常卖方只需付州税而在纽约市,除州税外,还需付市税。在纽约,如果你有贷款(Mortgage),买方还需付Mortgage Tax(贷款税)。

问:什么是房产税(real Estate Tax or Property Tax)?
答:房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计,房价越贵,房产税越高。一般讲,房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目,也可用于抵扣州所得税扣税项目,但各州规定不一。

问:买房时,我怎么查明房产税?
答:卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税,这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有,买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此,作为买主,应提前查清,并理解你将来到底付多少地税,这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

问:如果市镇地税估价都高于我的买价,怎么办?
答:你可以根据你的买价来上诉(Appeal),到估价委 员会(The Assessor’s Board)。上诉时,你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。

问:买房后,有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税?
答:房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外,第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。 另外,只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时,才能扣减房产税和贷款利息,新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用,如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费,估价费等均属不可抵扣费用。

问:卖房时,需交联邦资本增值税(Capital Gain Tax)?
答:如果你在过去5年内在该房屋住满两年,你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元),部分元需 交纳资本增值税。但这并不适用投资房(Investment Property)和渡假房(Vocation Home)。对于两用房(Duplex),用于卖方自己主要居所的单元(Primary Residence)可享受这一优惠,但对于出租的单元则需申报资本增值税。

问:如何确定卖房利润(Profit)?
答:卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制,如维修热水器的费用不能列为整修费用,但安装一台洗碗机则可。再如,你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据(Receipt)应妥当保存。