谨防房地产庞氏骗局

八月二十号乔治亚州的美国联邦法院判处在马里亚达市(Marietta)的执业律师罗伯特科普兰（Robert P. Copeland）十年有期徒刑及三年狱外监管，并处以一千六百七十万美元（$16.7 Million）的罚款。该案在乔州房地产界引起了不小的反响，因为犯罪分子科普兰是一名从业多年的房地产律师，他所从事的犯罪行为如同今年年初震惊全美的被判处一百五十年徒刑的梅道夫（Bernard Madoff）案类似，都是一场庞氏骗局。梅道夫从事的是股票证券庞氏骗局, 科普兰从事的是地产投资庞氏骗局。

科普兰在2004年到2009年1月期间，利用他是一名执业地产律师的身份，通过和各种财务顾问（Financial Advisor）合作，举办讲座（Seminar），鼓动大家通过贷款给他经营的地产公司来从房地产投资中赚钱。他付给财务顾问5%-6%的高酬劳，利用他们来拉入投资人，然后许诺投资人百分之十五到十八（15%-18%）的丰厚年回报率。他专门瞄准那些有一定积蓄的退休或准备退休的人士来实施他的庞氏骗局。在这五年中，他从140名投资者身上骗取了近三千五百万美元（$35 Million）的投资。在科普兰的宣传册上，他声称，投资者只是贷款（Loan）给他的地产公司，他的地产公司会用贷来的钱去购买物美价廉的房地产，然后通过出租或维修再卖出地产赚来的钱偿还投资者。他会像正式银行贷款一样，与投资人签署贷款协议（Note）、地产抵押书（Security Deed），并会在投资初期准时开出支付投资者应得的利息回报的支票。他声称给他的投资绝对不会亏本,　因为投资者是借款给他，并有地产作抵押，　投资者的钱绝对不会丢空，因为地产总在那。而事实上，科普兰并没有把大部分钱用来购买地产，多数用来购买他的豪宅，艺术收藏品，个人消费等等，而且在少部分买下的地产投资项目中也多为亏损，他只是用后来投资者投入的钱来支付以前投资者应得的利息回报，当没有新的投资注入时，或投资者需要取出投入的资本时，他的庞氏骗局就露了马脚，不能维持，导致破产局面。案发时，他欠125名受害者二千八百万的投资。

在被判刑的当日，不少受害者出席了法院的审判。很多受害者是已退休人士，他们把自己用来退休用的毕生存款交给科普兰，有的甚至投入了五十多万美元之多，但他们的投资全部被盗用殆尽。听到受害人悲惨的经历，我们不禁对犯罪分子令人发指的行为感到愤怒，同时也会多问一个问题，我们能从中间学到什么教训呢？

先让我们分析一下科普兰案和梅道夫案有什么类似之处吧。
第一，犯罪分子都是有头衔、有经验的专业人士。梅道夫从事股票证券交易庞氏骗局，他曾是纽约纳斯达克证券交易所的主席，从事股票证券交易几十年。科普兰是一位从业多年的地产律师，他们都是利用自己的头衔来骗取投资人的信任。
第二，犯罪分子都许诺投资人令人难以拒绝的高额回报率来引诱其加入。在投资宣传册或讲座上他们鼓吹自己的投资是无风险，高回报。英文有句俗语，Too Good To Be True。当你碰到什么东西好到难以置信的程度时，请多注意，用常识来问问自己，可能吗？贪小便宜往往是下一个灾难的发源地。
发布: 09/09/2009 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu