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美国房地产重返巅峰?


随着美国2017年年底的减税法案通过,海外企业可能将资金回流美国,而房地产仍然是许多企业和富人的常见投资途径。因此,受惠于景气复苏,就业回温以及新建案供不应求的因素,美国房地产极有可能跟在美国股市之后,成为下一个狂飙的投资标的。

美国房地产价格在2006年年达到历史巅峰以后,庞大的贷款压力,终究压垮了房屋持有者的财务状况,2006年年房地产贷款违约案例持续攀升,房价出现大幅修正,五年内修正约三分之一,背着巨额房贷的房贷者,与其持有「溺水屋(underwater homes)」不如直接破产,这样损失还比较小,于是银行呆帐暴增,次级房贷金融海啸爆发,美国经济影响力遍及全球,带领全球陷入经济大萧条。


图1:美国S&P Core Logic Case-Shiller房价指数(资料来源:https://tradingeconomics.com)



图2:美国各类贷款拖欠违约超过90天的案件比例(资料来源:https://www.newyorkfed.org/microeconomics/hhdc.html)


经过十年的时间,美国房价又来到历史高点的位置了,不一样的是,美国人目前的财务健康度比2008年以前理想多了,房地产贷款违约的案件比重直直落,信用贷款的违约情况也很轻微,美国民众的财务健全度其实相当高,2011年美国房价落底以后,连续6年上涨到2017年,但是房屋贷款者的房贷相对于收入比重,仅略上升到13% ,仍然维持在1980年年以来的相对低点,不过整体房价已经上涨到民众负担较大的水平。虽然相对于亚洲城市,美国家庭收入负担房贷的压力并不是最高的,但这已经是美国房价相对于家庭收入倍数进入历史新高的阶段。


图3:美国房屋贷款对房屋持有人收入比重(资料来源:https://am.jpmorgan.com)



图4:美国新屋房价相对家庭收入的倍数(资料来源:https://am.jpmorgan.com)


对于没有买房的美国人来说,租屋压力一样非常大,租屋市场空屋率降到1990年年代水平,2008年金融海啸过后,许多美国人不敢买房,虽然近年来美国景气已经恢复,美国联准会也进入升息循环,但如同投资市场的群众心理,房价崩盘时,人们只想削价让售,然后期待更低的房价出现,等意识到景气全面复苏时,房价早已走高。许多尚未购屋的民众,期待房价出现较大修正后再进场,等待的过程仍然需要住宿,全面涌向租屋市场,于是租屋市场需求大增,租金也不断上升,人民的收入成长跟不上房价成长,只能眼睁睁看着房价越来越高。


图5:美国租屋市场空屋率(资料来源:FRED)


图6:美国新屋开工情况(资料来源:https://am.jpmorgan.com)


虽然美国房价飙升,但这并不是来自于投机泡沫炒作。受惠于大量移民涌入,美国近年来人口仍然维持成长,住宅需求也稳定增加,另一方面,次级房贷重伤美国建筑业,造成就业人口大量流失,超过200万人被迫离开建筑业,建商们也变得相当保守,投资意愿大减,雇员也比2006年年以前减少许多,新屋开工量一度减少超过75%,直到2011年房地产落底以后,建商们才又逐渐增加新屋开工量。不过建筑工人回锅则是需要数年的时间,即使到了2017年年底,美国建筑工人仍然距离2006年年高峰期约80万人的差距,建筑业的缺工仍然吃紧,这也限制了美国建商的新建案产能,需求成长速度比供给成长速度快,按照供需原则,美国房价自然是年年稳定成长了。



图7:美国建筑业就业人口(资料来源:FRED)


在美国各大城市中,住宅压力最大的当属纽约市,其次则是洛杉矶。为了帮助社会底层的民众,纽约市在2017年提供2.5万套平价住宅,给年收入低于3.34万美元的单身市民或低于4.3万美元的三口之家。2014年以来,纽约市已经资助约8.7万件平价住宅给低收入的市民,直接投资超过33亿美元,因为高房价已经给当地居民造成极大的生活压力,纽约州,纽泽西州都是美国民众2017年年迁出率较高的州,共同特色都是高房价。

高房价也改变了美国人以往的搬迁习性,根据美国房地产经纪人协会(NAR)的资料,2017年美国家庭长期居住在同一间房子的周期中,时间中位数是十年,这是30多年来最久的时间。房价一直涨,房屋库存数量低,美国家庭宁可选择装修老旧房子,也不愿频繁搬家,而且搬家后还要重新安置就业,美国家庭在房屋修缮的投资金额持续攀升,甚至不断破纪录,美国近年来释出的房源实在相对有限,大部分的家庭担心,一但把房子卖掉后,恐怕无法用更低的价格买回来,结果美国家庭流动率降到30多年来最低水平,人们为了改善住房条件而搬家的意愿大不如1980年年代。

尽管如此,美国高房价的趋势短期内仍然不会有改善。根据美国人口调查局的资料,家庭收入高于中位数者有78.4%拥有房地产,家庭收入低于中位数者只有49.5%拥有房地产,拥有房子的屋主,本身通常是收入较高的族群,可以预期,未来数年里,美国房地产的需求恐怕有增无减,房价欲跌不易。


发布: 2018-01-25    作者: 蔡佑骏     来源: 北美智权报


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