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涉及房贷申请的新法律

2009年7月30日起,许多房屋贷款经纪人或贷款银行开始遵守一项有关房屋贷款申请的新法律,增加房屋贷款信息透明度法案,Mortgage Disclosure Improvement Act (MDIA)。这项法案是2009年7月30日起,许多房屋贷款经纪人或贷款银行开始遵守一项有关房屋贷款申请的新法律,增加房屋贷款信息透明度法案,Mortgage Disclosure Improvement Act (MDIA)。这项法案是2008年7月30日由联邦储蓄委员会通过的, 2009年7月30日 正式执行。它修改了过去的借贷真实资料公布法(Truth-In-Lending Act)。这项法案也是针对这次经济危机中爆发出的许多房贷市场在过去十多年来出现的问题来制定的法案,旨在清理房贷市场中的不规范借贷行为,帮助广大消费者了解房屋贷款程序,尽早了解自己房贷过程中的各项费用。该法案有以下几条重要规定:

1. 尽早公布房屋贷款过程中会产生的各项费用。房屋贷款中有一份广为人知,但并不为人了解的文件,贷款真实资料公布书(Truth-In-Leading Statement,又称TIL)。在这份文件上有一个重要数字,APR(Annual Percentage Rate)。它是一份将房屋借贷中产生的费用算在贷款中而得出的利率,不是贷款年利率。它比年利率要高,因为它包含了贷款中会产生的费用,但它是一个可以帮助消费者对各家银行的贷款的好坏进行综合评估的数字。比如说,如果A银行的贷款年利息是4.5%,可是贷款中产生的费用颇高,算出的APR是5%;而B银行的贷款年利息是4.625%,但是贷款中的费用颇低,算出的APR只有4.87%,那么尽管B银行的贷款看起来年利息比A银行高了0.125%,但综合贷款费用后,B银行的贷款比A银行更划算,因为B银行的APR比A银行低了0.13%。新法律要求贷款银行或经纪人要在贷款申请人递交贷款申请后三个工作日内提供贷款真实资料公布书(TIL),这样贷款申请人可以尽早知道自己贷款中会产生的各项费用及APR利率, 以便于他们对各家银行提供的贷款进行比较。

2. 限制早期费用的征收。在贷款申请人递交贷款申请时,贷款银行或经纪人只可以向申请人征收检查申请人信用的费用,不可以收取其他形式的费用,比如贷款申请费、估价费等。只有等到申请人收到贷款真实资料公布书后,愿意继续自己的贷款申请,贷款银行或经纪人方可收取其他的费用。

3. 贷款过户前将最后的资料尽早公布并保证其准确性。如果房屋贷款要过户了(Closing),贷款真实资料公布书必须在过户前7个工作日内递交给贷款申请人,如果根据过户最后的费用算出的APR有超过0.125%的变化,不论是变高还是变低,贷款银行要立即发出新的贷款真实资料公布书,以披露准确的APR,过户要推迟到贷款申请人收到新的APR后三个工作日方可进行。

这项新的增加房屋贷款信息透明度法案,促使各贷款银行尽早将尽可能准确的贷款中的各项费用公布给广大消费者,防止他们在过户中被收取额外的费用,对保护广大消费者起到了一定的作用。如果你觉得银行所用的第三方费用偏高, 比如说律师过户费等, 该法律允许你可以自己聘用第三方来提供这些服务, 保护你的利益。

上一期的刘律师信箱介绍了今年7月30号开始实行的《增加房屋贷款信息透明度法案》,Mortgage Disclosure Improvement Act (MDIA),该法案要求银行如果在房屋贷款过户时费用有变化, 要在一定时间内尽早通知消费者。今天我们将介绍刚刚颁布的将于2010年1月1号开始实行的《房地产过户程序法》的执行条例,Final Rules of Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA),该执行条例的目的是为了简化申请贷款的程序,减低消费者在贷款申请中的费用。 在美国,住家房地产的贷款申请及过户都受到《房地产过户程序法》, RESPA,的管制,该法案至1974年实施以来几乎没有做任何大的变化,这三十年的实践暴露出一个很大的问题,即很少有消费者明白他们在过户时自己所签的文件是何物,对拿到的贷款的条件也并不真正了解,对过户中所产生的各项费用也没有完整的认识,这也是现在我们正经历的这场经济危机的起源—次贷危机的核心所在,一些消费者被初期的低付款额误导并不知道自己最终不能负担贷款的真实付费,如 interest only的贷款, 或者不了解自己的贷款利率会浮动,如ARM的贷款, 从而导致自己的月贷款付费增加,消费者在过户前无法真正了解拥有一栋梦想屋的真实代价。消费者在比较各家银行或贷款经纪人提供的贷款时无法很简单地比较他们之间的价格差别,因为每家收取的费用名目不同,弄得消费者眼花缭乱。这在少数族群或移民群体更是如此,因为我们不仅有语言障碍还有文化背景障碍,很多人看得懂英文,但并不明白整个条文的真正含义,很多经过我们办理过户的客人都对他们的经历有一个很一致的评语那就是自己终于弄懂了那些数字是什么,怎么来的,以前尽管在老美律师事物所那办过两三次手续,却没一次弄明白或弄清楚过自己所签文件的内容及各项数据的来源和自己以后应遵守的义务。这里我鼓励每一个消费者行使自己选择律师的权利, 选择自己信任的律师, 弄清楚过户时所签的文件和自己以后的义务。

基于房贷市场上出现的这些问题,美国房屋城市发展暑于2008年3月公布了新的执行条例的初稿,此后美国房屋城市发展委员会收到了近12,000条的修改意见,经过仔细斟酌,吸收了一些对消费者有利的评论,公布了最终定案。该执行条例对现行的《房地产过户程序法》, RESPA, 有如下大的修改:

1、银行或贷款经纪人提供的消费者的诚信估算表有大的修改。诚信估算表,Good Faith Estimate,简称GFE,是一份向消费者透露贷款过户中的各项费用的文件,新的诚信估算表要明确列明:贷款是多少年的,利息是固定的还是会浮动的,是否可以提前付完没有罚金,贷款期终止时是否还有大笔本金未付完而需要一次付清,总共的过户费是多少。这五个问题在新的诚信估算表的第一页单独地一一列出并回答,让消费者一目了然, 以方便他们了解自己的贷款的重要条件。

2、诚信估算表将各项贷款过户费用汇总成大类总数,并放在表格的第一页,让消费者便于比较,减少银行或贷款经纪人增加各种不必要的杂费或隐含其费用的可能性,并针对哪些费用可以增加,哪些费用不可以增加有明确规定。如果增加的费用超过法律允许范围,银行还必须退还给客人。

3、贷款过户时签署的过户结算表(Closing Statement, 或 HUD)也会增加一页表格,可以直接通过将过户结算表中的费用与诚信估算表上的费用进行一一对比,看最后贷款过户的实际费用与消费者申请贷款时提供的诚信估算表是否有差距,有多大的差距。超过一定数目的差距是不合法的,银行必须将过户时实际多收的钱在过户后30天内退还给客人, 这防止了银行或贷款经纪人在最后增加费用的作法。

发布: 10/13/2009 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu


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