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“租金控制”能否保障租客利益?


居住在城市里面,买房子对很多人来说都是一大难题,大多数外来打拼的人或者工作有需要的人都会选择“租房”,而租金对于很多上班族本身的工资来说也是一笔不小的开支。许多人发现对“买得起房子,租得起好房”的一个解决方法是“租金控制”。那么“租金控制”能否保障租客利益呢?

“租金控制”能否保障租客的利益的正反方观点:

在美国的许多城市,地方政府都规定了房东能向房客收取的租金上限。这种政策旨在帮助更多穷人租得起住房。但经济学家却批评“租金控制”,认为这是一种极无效率地帮助穷人提高生活水平的方法。一位经济学家称租金控制是“除了轰炸之外,毁灭一个城市的方法”。那么,“租金控制”能否保障租客的利益呢,下面来看看赞成方与反对方的观点。

反对方:

“租金控制”不能保障租客的利益。

,老生常谈的问题:价格是怎么来的。价格是由供需决定的。市场上对某种商品的需求越高,价格就越高;对某种商品的供给越少,价格就越高。直到供给量和需求量相等时,这时会有一个市场出清价格,也就是市场均衡价格。所以现在如果给房租设置一个价格上限的话,很显然这个上限是低于市场出清价格的。

第二,人为压低房租,使得房屋的供给量大大下降。市场上会有大量的房屋撤出租赁市场。留下的房子都是房租在价格管制前就已经低于这个管制价格上限的房子,也就是一些质量不高的房子。也就是说,价格上限不仅会降低房屋供给,还使得市场上房屋质量下降。更糟糕的是,整个城市都会跟着发生改变。“房租上限是除原子弹之外的毁灭一个城市的方法。”由于有价格管制,大量房屋出租出去产生的利润弥补不了房屋修缮的成本,所以这些房子的房东就会选择不修缮房屋。

第三.必然带来变相房租增加,比如水电、管理、折旧费用、押金等等,导致市场混乱。导致供给减少,部分人因为房租无法承担折旧损失放弃出租空闲房屋,从而进一步激化供需矛盾,出租房质量会显著下降.



赞成方:

“租金控制”能够保障租客的利益。

,政府在市场伸得太长的手是会坏事儿的,但政府对市场一点影响力也没有,特别是目前公共服务缺乏有影响力的社会组织供应商的时候,社会管理也好不到哪里去。

第二,更巧妙、更有效地实现市场与政治的协调的方法肯定不是限价,引导差别化的供应商,更好地规范和监督租户与房主双方的行为都比这更能实现中低收入者租房难的问题。

第三,限价虽然不是多明智的政策,但对市场更好运行一点正面价值都没有,那肯定是不可能的,特别是在某些适合时候,适合区域施行,将会是剂猛药。

第四,尊重市场选择没错,全信市场就很有问题。市场中影响供求及价格的因素很多,供需图中简洁清晰曲线的解释力在现实大市场面前始终是苍白无力的。所以,一方面,加入更多的影响因子,使模型更接底气;另一方面,始终要对模型结论和预期保持一定的反思和怀疑。

第五,租户在面对一大片房源都被中介代理包了和没有中介代理均为房主直租的两种情况时,更有可能出现迥异的议价能力。当市场已被一方有很大又是所占据之时,还会有多少健康发展的可能,租客利益保障情况甚至都还不如由政府包办。


从经济学原理看租金控制对住房市场的短期与长期影响:



租金控制的不利影响对一般人来说并不明显,因为这些影响要在许多年中才能显现出来。短期中,房东出租的公寓数量是固定的,而且,他们不能随着市场状况的变动而迅速调整这个数量。此外,短期中,在一个城市寻找住房的人数对租金也并不会非常敏感,因为人们调整自己的住房安排要花时间。因此,住房的短期供给与需求都较为缺乏弹性。



由于公寓的供给与需求较为缺乏弹性,租金控制法实行的价格上限引起了住房的少量短缺。

与任何一种价格上限一样,租金控制导致了短缺。但由于短期中供给与需求缺乏弹性,初由租金控制引起的短缺并不大。短期中的主要影响是降低了租金。

长期中的情况则完全不同,因为随着时间推移,租赁性住房需求者与供给者对市场状况的反应增大了。在供给方,房东对低租金的反应是不建新公寓,也不修缮现有公寓;在需求方,低租金鼓励人们去寻租,而不是与父母或友人同住,同时也促使更多人迁居到城市。因此,长期中的供给与需求都较为富有弹性。


由于公寓的供给与需求较为富有弹性,租金控制法实行的价格上限引起了住房的大量短缺。

当租金控制把租金压低到均衡水平之下时,公寓的供给量大幅减少,而公寓的需求量大幅增加,结果使住房大量短缺。


结束语
在自由市场中,房东努力使自己的房子清洁而安全,因为令人满意的公寓可以租到较高的价格。与此相反,当租金控制引起短缺时,没有什么激励能使房东对房客关心的问题做出反应。当人们求租时,房东可能没必要花钱维持和改善房屋现有状况,结果,虽然房客交纳的租金少了,但他们的住房质量也下降了。其实,在一个自由市场上,住房价格会自发调整,从而消除那些引起不合意房东行为的短缺现象,“租金控制”未必能保障租客的利益。


发布: 2017-02-23    作者:     来源: 房天下租房


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