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抄底秘籍 - 图说美国房产投资的三大帮派

  

国人都来美国抄底投资房产了,要在市场上和洋人真刀真枪较劲,不可不知美国房产投资的三大帮派:转手派 (flip),买持派(buy-and-hold),和等升值派(wait for appreciation)。洋人的路数也容易理解。知己知彼,百战不殆。还助国人牛到成功,旗开得胜。

先说中美武功的区别,美国和中国房市投资江湖最不同的是,中国投资对象大多是新的单元房产,要对付的对手是开发商,开发商一般武功很高,价钱只要是不违反基本大法,人家说了算,你是什么帮派什么武功也没有用,人家个个只练葵花宝典,大小通吃, 统领江湖。而美国投资的大部分是二手房产,要对付的是卖主,房客,和别的投资者竞争,条件全由市场定,余地很大。美国江湖讲规矩,事事有法规(很多中国的地产操作方法在美国是不合法的,比如中介不可以不对客户公开信息)。动动脑子,挺好赚美国绿色金子的。所以中美武功一般不能互用,到了鬼子的山头,还要用鬼子的武功。以夷之道制夷。

下面讲讲美国中小型房产投资三大帮派:

转手派 -

转手派的武功基本路数是这样的,买个价值远远低于市值的房子,一般是烂得一般投资者不敢买的,然后施工队(多是投资者本人为主)开入,修复翻修(rehab),装修标准稍高于市场上同等房子的装修水平,然后以略低于市价挂牌,上市出售。

一般买方和装修用现金,或借高利贷。所以现金消耗很大,要快进快出。转手贵在快。一进一出,赚到差价,然后在进军下一个项目。一年反复几次。转手派的手法有的象中国的”炒房“,只不过他们买的是很差的二手房,而且还要花力气去翻修。

此图是房子施工现场中,墙打掉,剩下梁,要重新加电线,和内墙。 这是转手派常常要亲自干的活:

这派武功有点像国内的”炒房团“,有些不同的是,他们转手的是旧房,国内炒房一般是新房。

在美国半夜开电视,以前有很多这种Infomercial 地商业新闻节目传授武功秘籍《转手宝典》,500美金一套,多是一对夫妻坐在大游泳池边,讲述他们如何一年前买到一个低价房子,然后装修转手,3个月挣了 8万,然后一年做3个这样到项目,很快发了财,脱贫致富,也不种地了,专门天天坐在游泳池旁边说话就行了。现在这样的节目少多了,因为市场不好房子修好了也卖不掉了。

转手派命门缺点是,投入现金太大,市场一定要能以接近市价来接受修好的房子。如果修好的房子卖不出去,那只好忍痛断臂脱战,低价出售以兑现。

买持派斥转手派不是投资武林正宗,因为投资者的最高境界是不用干活就能有钱进来,不能做了武林大师还要一年去修3个房子,一段时间不修房子,就一段时间没有收入。郭大侠的打坐睡觉也能增加内力的功夫也是如此。

买持派 -

来源:

买持派到基本武功是,在好出租的区买一个一定程度低于市价的房子。最好是买带着租户的房子,这样一是保证房子能住人,而是买来就有一定租金收入了。如果需要简单装修,一般是以实用耐用为原则,修好,然后迅速出租,挣到租金。

买房而持有,用房子的租金抵所有的支出,还要有结余。租出去了还要每月往里赔钱是此派的低级弟子,一般他们被逐出山门后都去投奔“贴钱等升值派”,此非投资回报正道,略去不提。买持追求的是正的现金流。之所以能长期持有,是因为每月都有正的收入,而不是往里搭钱。

他们把现金流奉上排位,叫“被动收入”。被动收入说白了就是,你不用主动去管房子,每个月支票会自动寄来。买持派的人一般都比较懒,但这也不是疏于武功。因为能懒本身就是一种极高强的武功。
本人是买持派五袋弟子,所以言语多有偏袒本派。本人有个房子,租给一帮大学兄弟会的小厮,每个月坐收支票,就跟没有这个房子一样,只是邻居番邦偶尔老大娘打电话来,说我的这帮兄弟又酒后在他家园子里撒尿,我只得电话过去正告他们说小心点,不然警察来抓你们低龄饮酒,他们就会又老实两个学期左右。其余时间,完全忘了这个房子,当然收不到支票时不会忘。

买持派的缺点是,有的房产类型和地段不能用。比如我有个“贴钱派”朋友在加州,一个3卧室的房子70万,每个月还贷就是3500,租金才2700,这怎么算都是赔钱的。万万不可。同样的房子在匹兹堡,3个卧室5万买下,月租750,每月结余150元,年收入1800,也不错。

对买持派,每个单元单价越低越好,比如买公寓楼,在匹兹堡合4.5万一个两居室单元,租金600元,结余450元,而且一个楼100个单位,你450万买下,全交给专业管理,年收入54万,收益12%。每年还可以涨房租。此乃我派8袋以上长老的境界。他们每日只是数钱,有时还出去找新楼投资,无聊之极。

此派最重要的是要和有渠道商业房产公司联手,找到好的高回报的地产。投资范围可以是任何有回报的房产类型。

转手派斥买持派是投资武林正宗,因为投资者投入的钱不能快速兑现,因为租金比起房子修好升值,比例总是较少的。每到华山论嘴时,我派九袋长老必说,投资的最高境界是不用干活就能有钱进来,不能做了武林大师还要一年去修3个房子,一段时间不修房子,就一段时间没有收入,而且短期投资收益,还要交高税,难成正果。

公寓楼其实没什么稀奇,和国内的居民楼是一样的,不过是所有单元同一个业主:

等升值派 -

此派多有大量不用作废的现金,一般每年贴钱不太在乎,对升值的期待很高。其来钱之道和持家之道必有奇门秘籍。本人不敢妄述。

洛杉矶此房,曾卖120万,现在市价96万,房主破产,现价76万。贷款30万。月租金2500美金,税,月供,保险,维修共800。年收入20,400. 回报率2.6%。放在银行利息最保守是3%。每年亏0.4%,还有个房子累赘。如果要是借贷,更要每月贴钱了。希望8年后房涨回到120万,共赚44万。所以等升值心力要强。

但是反正房子也不是自己住,用同样的钱投资有现金流的房产,专人管理,每月挣到钱,又有升值,显然会更有利。

 

发布: 02/11/2009    作者: 陈航  来源: 新浪网博客


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