给房客的建议

大部分被房东驱逐的房客，都是因为没有付房租。小部分的房客被驱逐，是因为很多种原因，例如违反租约、造成其他房客健康与安全上的危害或是与房东有个人产生争执。

在大多数的州，对于没有付房租的房客，都提供房东一个快速的驱逐程序。基本上，房客会收到一个法律的通知，要求房客在一定期间内要付清积欠的房租，超过这个时间，若房客还是没有付款，房东就可以开始进行驱逐程序。很多时候，房东会先接受房客的部分付款，并允许房客之后将余额补齐。但是，再拿到确定判决之前，一旦房东接受了房客部分的付款（不论金额多小），在大多数的州，若法院知情，法院都会撤销房东驱逐的申请。如果房东事后要请求剩余的租金，必须一切程序从头开始。

请注意，如果房客认为房东没有尽到维修房子的义务，而不愿意付房租，房客没有权利单方面的把钱先扣住，他必须把该房租放到一个信托帐号，最好放进去一个法院帐户，并且给房东适当的通知，以及不付房租的正当理由。如果房客不遵守每个州的法律程序，尽管房客本来其实是愿意付出全额的租金，房客还是会遭到房东合法的驱逐程序。

如果房客是因为没有遵守租赁契约的条款而遭到驱逐，房客应该把租赁契约拿出来，确认房东的指控是正确的，如果房客真的违反了契约规定，房客可以赶快改正缺失、或是取得房东的例外允许、或是与房东协商提早搬离该房子。要留心的是，如果您明显违反租约，房东不仅可以把您驱逐，还可以在租约中继续收您的租金，直到您的租约到期或是有新的房客来接替您的房子。

举例而言，如果租约上注明，房子不准养宠物，房客或许可以与房东协商，不论是多付一点房租或是愿意付多余的清洁费，来交换养宠物的允许。真实人生，一位房客愿意住在有破碎地毯的公寓，来交换房东让他养猫在此公寓。房东如果不答应这样的请求，就必须多花钱来整修地毯，而且，这样的地毯状况，也不会让房东担心养猫会损害地毯。

任何时刻，当房客向房东反应问题，应该都用书面的方式来反应，书面注明何时、他向谁反映问题（如果房东授权管理人来管理时）、何时问题解决了、房东解决问题的方式是否让房客满意等等。像这样的问题，有可以导致房客想提早解约、或是要求房租的减少。所以，当房客向房东反映问题的时候，应该书面记录下房子所有的问题与如果房东不解决问题，房客可能会采取的行动。当然，如果房客与房东关系良好，房客可以用电话或是亲自与房东反映问题，不过，如果房东对该问题没有回应，或是房子上有很多的问题、或回报问题对问题没有多大的作用时，房客应该选择书面方式来反应。最好的方法，是将所有的问题，都用书面的方式来反应，虽然这样的作法，可能会让房东认为您很麻烦，而有可能会破坏房东房客的良好关系。不过，为了保护自己，还是请都用书面文件来反应问题。

如果房客损害了房子的设施或是造成其他房客健康上的危害，那房东要驱逐房客，并不让人惊讶。如果您是因为这些损害房子的行为或是造成他人健康上危害的行为，遭到驱逐，您有可能可以赶快维修房子或是改正危害的行为，来避免房东的驱逐程序。然而，大部分的房东仍会依照常规的将您驱逐，尽管您最后已经改正问题。

有时候，房客会对房东的驱逐程序提出反诉，反诉主张房东的驱逐程序应该停止，因为房东的行为是属于报复性的驱逐行动－为了报复房客去检举房东房子上的违法事由。

在大部分的州，房客都有以下的权利：

* 有权房子有暖气

* 有权房子有流动的水（冷水或热水）

* 有权请求移除垃圾

* 有权拥有干净且安全的公共地区

* 有权居住在符合州规、地方建筑法规与房屋规范的房子

当房客没有上述的权利或是房东没有遵守租约时，房客有权利要求减免房租。如果是小的违规，那法院会判小部分的房租减免，如果房东的违法行为严重导致房客不能居住在该房子，那法院有可能会判全部房租减免。

不论是房客告房东或是房东要驱逐房客，在准备进入诉讼程序前，房客应该收集好所有的资料、并且在出庭前整理完毕。房客应该影印数份备份，将备份给法院存档，或是影印当证据资料给陪审团参考，甚至是交给对方律师。房客应该找出任何对他有利的证人，并且透过法院传唤其到庭作证（即使证人原本就愿意出庭，法院的传唤书可以让证人的老板愿意放人去出庭作证或是避免证人临时因为怕房东报复而打消念头的情况）。

发布: 2013-05-23    作者: 张茂麟律师     来源: 美洲台湾日报