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新税法利多美国房地产投资,利空高价自住房


新税法鼓励投资地产,开发商和出租物业收入若符合相关条件,则净收入的20%可抵扣免税,这对美国房地产业是利好,也会有利于租客。然而,对自住房两大抵税项目,房地产税和抵押贷款的利息抵税额都会降低,对自住房市场是利空。

Census.gov报导,2017年12月全美新房销售中价位$335,400。以上税法条款对美国大多数地区影响不大,但对硅谷、纽约等高房价地区可能有负作用。本文根据对加州注册会计师,知名国际税法专家何美惠的电视访谈整理成文,并由何美惠增订内容。


新税法美国房地产业最优惠


美国房地产业一直都是税收最优惠的产业。一方面,美国鼓励住者有其屋,而房地产业兴旺,长远可以为政府增加税收。这次税改,可能由于川普出身房地产业,新税法对房地产业也是待遇优厚。


新税法对房地产投资者(包括开发商人、建商、出租物业主)利多,开发商和出租物业收入若符合相关条件,则净收入的20%可抵扣免税,这对美国房地产业是利好。因而也对租房者利好。但对个人或家庭自住而言,在一定条件下则有利空。


新税法,自住宅州税抵扣联邦税的额度只有1万元


自住宅可以抵税的两项支出是房地产税(Property Tax)和抵押贷款利息(Mortgage Interest)。另一个优惠是出售自住宅时的25万美元(夫妇合计50万)房屋增值(Capital Gains)免税额。出售自住宅的房产增值免税部分,最后被保住。


美国的房产税(Property Tax)、销售税(Sales Tax),以及州和地方的所得税(Income Tax)都是由各州或县市收取,统称State And Local Taxes,简称SALT。旧法未对SALT设限,唯一的限制是SALT为AMT项目,中高所得人群的SALT才可能被AMT吃掉而不能省税。


新法把SALT可以抵扣联邦税的部分限制在1万元内,同时亦受制AMT。这双重限制,对其他地区影响可能不那么大,但对加州,尤其旧金山湾区影响是很大的。


新税法可导致部分硅谷自住房税费增加


湾区是硅谷所在地,房价贵,很多房子的房产税就不止1万元。比如你买一栋150万美元的房子,房产税税率1.2%,房产税是1万8,000元。如果你的应课税收入30万,州所得税约10%,州税要缴3万元;房产税加所得税要4万8,000元。


税改前,原来没有限制,州税都可以抵减联邦税,现在只能抵减1万元联邦税,等于变相增加课税收入3万4,800美元了。这是一笔很大的数字,因此有人担心新税法会影响湾区房市。


新税法房贷利息抵税,由100万贷款额降至75万


房贷利息(Mortgage Interest)可以抵税,原来限额是100万抵押贷款(Mortgage)的利息可以抵税,现在只有75万贷款的利息可以抵税。这条法律不咎既往,已经有的贷款还是可以享有100万贷款的利息减税。


100万的贷款,每年交的利息(Interest),以前都可以抵税。比如30年的贷款,房价150万,贷款100万,假定利率是4%,一年就有4万元的抵减(Deduction),这4万不用纳税了。现在是75万乘以4%,只能减去3万元,少了1万元。


新税法废除房屋净值贷款利息减税


另一个重要的项目是房屋净值贷款(Equity Loan)的废除。以往10万美元的房屋净值贷款可以拿来任意使用,利息都可以减税。这条法律废除了。以4%利率计算,又少了4千美元的减税额。



以硅谷价值150万美元的房子为例,如果把以上新税法自住宅的抵税额与旧法相比,新税法共减少5万2千元的抵税额(见表1)。抵税额减少,应课税收入增加,对硅谷这样的高房价地区来说,增加的税很可观,很难抵销其他的省税项目。

表2:列举扣除额的新旧税法比较表。(加州注册会计师何美惠提供)

发布: 2018-02-26    作者: 章德维     来源: 大纪元


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