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如果您要买短售屋(Short Sale), 您需要注意些什么?



您想要购买一个新的房子?您是否觉得现在是寻找便宜房子的最佳时机?在您出价之前,有必要知道一些有关卖家的情况。

如果一个房子的出售价格低于目前卖方欠银行的贷款额,卖方在最后过户时又没有其他资金补足差额,这种销售被认为是短售 (SHORT SALE)。由于失业,房地产的价值讯速下降等因素的影响, 还有更多的业主发现自己不得不把房子进行短售。 短售不同于取消抵押品赎回权(FORECLOSURE),取消抵押品赎回权是当卖方贷款银行已拿回产权直接销售。房主为避免丧失抵押品赎回权, 通常都先尝试短售。但是购买短售屋拥有很多潜在的隐患。所以在购买之前了解它存在的风险是十分必要的。

如果您具备以下条件, 你便是个很好的短售购买候选人:
  • 你很有耐心。即使在你已经与卖方达成以购买短售物业的协议,您必须等到卖方银行(或多个银行,如果有一个以上的抵押贷款的话)的批准才可以办理过户手续。假如只有一个抵押贷款, 短售专家说,银行审批过程通常需要大约两个月。 如果有一个以上的不同的按揭贷款,通常银行需要四个月或更长的时间批准出售。
  • 作好融资。银行喜欢现金交易。如果您不能支付所有现金来购买短售屋,您就要证明您有资格和您的资金来源。如果你银行的预先批准书,还有相对高额的首期付款,并且可以随时完成过户,银行会把您的报价将被视为比其他买家更好
  • 您没有任何的条件限制。如果您要先出售您现有的房屋,然后再购买短售屋-或您需要在某一特定时间内搬进新家-短售可能不适合你。银行喜欢没有条件限制并随时可以进行过户的买家。
如果您真的要购买短售屋,那么请一个有经验专业人士协助您是十分必要的。您可以考虑以下这些专业人士:
  • 经验丰富的房地产律师。只有约五分之二的短售获得银行的批准。但是,一个短售经验丰富的房地产律师将增加合同被银行得到认可的机会。此外,如果你想要把任何规定或非常专业的语言写进购买合同,房地产律师在整个谈判过程中是必不可少的。
  • 一个合格的房地产专业人士 。*您可能有朋友或亲戚在作房地产,但是,如果他(她)不知道短售的交易过程,与他或她合作可能会减少您成功过户的机会。面试一些房产经纪人,询问他们已经代表多少个短售买家,其中有多少人成功地过户。一个合格的房地产专业人士可以帮助您寻找短售屋,协助您购买时进行谈判等等。
  • 产权人员。有一个产权人员做一个初步的对短售屋的产权 搜索看看这栋房子都有哪些留置权持有人。如果有多个留置权持有人(例如,第二次或第三次抵押,房地产税的留置权,技工留置权,业主协会留置权等),要获得短售合约并顺利成交就变得更加困难。即使您以经等待银行审核了好几个月,任何留置权持有人都可以把这个过程中止。如果你不知道产权人员,您的房地产律师或房地产专业人士应该能给您建议几位。
短售买家面临的一些其他风险包括:
  • 潜在的拒绝。银行希望尽量减少他们的损失。如果您出价大大低于公平市场价值的话,您的出价将被拒绝,而您就会浪费几个月的时间。或银行可以作出还价,而这将延长全过程。
  • 对买家不利的条件。即使一个短期贷款批准出售,但银行可以要求卖方签署期票偿还贷款金额的不足,这可能是一些经济绝望的卖家所不能接受的。在这种情况下,卖家不得不拒绝办理买卖手续。银行也可以随时改变任何您和银行已经谈判过的合同条款,您很可能无法同意。
  • 没有任何修理或修复费用。你很可能会被要求按照房屋的原样购买。银行已在此房产上损失了一定的金钱,不会同意再付任何修理或修复费用 *并非所有的房地产经纪人都是全国房地产经纪人协会成员,全国房地产经纪人协会成员受全国房地产经纪人协会的严格的道德规范。



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