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房子要被拍卖怎么办?

随着房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的倒台,每天的新闻都让人更加忧心忡忡,“过去几天发生的事情表明,我们正处于一场经济危机当中,这次危机正在深化并且将持续一段时间,我们正面临1929年大萧条以来最大的金融危机……”。股票跌到八千点,许多人多年的积蓄顿时少了一半,不少人丢了工作。

如果你由于各种原因,丢了工作,发生意外,得了不治之症,或投资失败,不仅过去的积蓄没了,连支付房子的贷款都有困难,那你马上面临的是房子要被银行没收并拍卖掉(foreclosure),在这种情况下还有办法吗?

当然有。第一件要做的事就是马上给你的贷款银行打电话,告知真情。一般你从每个月银行寄来的账单上就可以找到贷款银行的客户服务电话。如果在贷款银行找不到能帮助的部门,或不愿帮忙,可以打电话给屋主产权保护协会(Homeownership Preservation Foundation),1-888-995-HOPE(1-888-995-4673),那里的一些有经验的咨询顾问会根据你个人的财务状况提出一些建议。 为了避免房子被银行没收,银行知道你的情况后会对你提出哪些帮助呢?第一是还款计划(Repayment Plan),有的人在几个月贷款未付后,又找到了工作,或筹措到一笔钱,他们可以跟银行协商一个还款计划,在一定时间内把拖欠的贷款分次付清。银行如果尽早知道情况,会暂时停止没收房子的程序,耐心等待贷款人将拖欠的贷款分次付清。

第二,如果你的贷款银行告诉你,你的贷款(loan)已卖给了房利美(Fannie Mae),房利美最近开展了一个项目,对不能支付房贷的人发放个人贷款,贷款人再利用这些新贷到的个人贷款(personal loan)去支付拖欠的贷款。

第三,对贷款条件的改变,贷款公司在借款人支付贷款有困难,面临房子被没收的风险时,多半愿意坐下来与贷款人协商修改原来贷款的条件,让贷款变得更合理。比如说降低利率,或拖长贷款年限,等等。这些贷款条件的更改可以是暂时的,也可能是长期永远的。我曾经见过一些客人的贷款的利息由10%降到7-8%,并且银行同意贷款人暂停贷款的支付,直至房子被卖掉后进行总结算。

也有的银行同意贷款人以低于贷款应还本金的价格将房子卖掉(short-sale or pre-foreclosure sale)。这样贷款人可以彻底避免房子被拍卖掉。我们曾处理过案例,2年前80万的房子,贷款有65万,最终主人以55万将房子出售。 一旦你的房子因不付月款马上要被银行没收而进入拍卖程序,这会严重影响你的信用,及以后借款的能力,及其他很多事情,这些不利的影响都是长远的,你一定要尽早尽可能避免这个不良影响的发生。

发布: 11/18/2008 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu




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