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房子被法拍的恶性后果


随着失业率的进一步升高,金融危机给人们带来的压力也日益加深。乔治亚州仅七月份就有近九万四千人申请了他们的生平第一次失业救济金。该数据比去年同期上升了百分之五十八点九(58.9%)。截至七月底乔州约有三十万人在接受失业救济金的补助。这个数字还并不是目前的失业人数,因为有许多人不符合认领失业救济金的资格,或有的人失业已久,已经丧失了认领失业救济的资格。

对许多没有积蓄的失业者来说,维持自己房子上的贷款是一个不堪重负的巨大压力,他们迟交甚至不交每月的房贷,轻易选择放弃房子, 让它被银行没收并法拍的出路。在许多人选择这条出路之前,让我们先看看房子被银行没收并法拍的后果吧。

第一,如果这是你的主要住房(Primary Residence),一旦你让银行没收并法拍(foreclosure)它以后,你将在未来五年内不再符合去借房利美(Fannie Mae)担保的主要住房贷款的资格。如果你不是放任不管让房子被没收法拍,而是去努力找到买主,通过赔本抛售(Short Sale)的方式将房子卖了,尽管银行也是亏了钱,可是因为没有经过法拍这个程序,你在赔本抛售两年后就仍然可以借房利美担保的主要住房贷款。如果是你的投资房(Investment Property),你让它被银行没收拍卖,你将在未来七年内不能借房利美担保的投资房贷款。如果你没有让自己的投资房被法拍,而是通过赔本抛售的方式卖掉了,两年后也可以借房利美担保的投资房贷款。目前我们个人的住家贷款,不管是自己的自住房,或称主要住房,或是投资房,又称出租房(Rental Property),大多数都是通过房利美担保的贷款。这样的后果是未来的五年内你很难再买自己的主要住房,七年内你很难再买投资房,因为没有银行可以帮你提供贷款。这就对一些想趁机抄底的投资者或买自住房的人一个警醒,虽然价钱好,但买下这个房子自己是否能承担,万一生病、丢工作,或房客跑了,综合自己所有的负债压力,自己是否还能承担贷款的负担,要仔细斟酌。有的数据统计,如果一个家庭的房屋贷款月费用超过自己收入的百分之三十到四十,生活的压力指数就会很大,应付突发危机的能力就会大大降低。

其次,一旦你有被法拍的记录,在未来七年内每次申请贷款时所填写的贷款申请表上,必须如实登记自己有被法拍的记录,而且此记录七年不准变更,这会严重影响你能否拿到贷款的能力。一旦有此记录,几乎很难再拿到任何房屋贷款。

第三个影响是对你的信用分数及信用历史的不良影响。一般好的信用记录是七百多分,一次法拍记录会让你的信用分数(Credit Score)降低250到300分,也就是说法拍后你的信用会立马降到四百多分,这使你几乎申请不到任何信用卡或贷款。在这个信用社会,靠现金生活将是非常不方便的。信用不好还会有一系列其他负面影响。

如果你争取把房子赔本卖了(Short Sale)而不是被银行法拍,信用分数只会降低五十分左右,并且只会在一至二年的短期内影响你的信用,因为赔本销售后你的银行贷款显示的是已付清了,而信用历史上并不会显示赔本销售的历史。在美国这样一个重视信用分数及信用历史的社会,一个人的信用不好会造成其他许多负面影响, 第四,在申请工作时,雇主有权利查询你的信用分数及信用历史。信用反映一个人的性格,雇主通过信用来看你的人品。一旦记录上反映出你曾经有房子被法拍的历史,未来的雇主会大加疑问,对是否将雇佣你会非常迟疑,因为这至少反映出你不能妥善管理自己的债务,曾有很大的财务危机等等。财务危机是家庭不稳定的重要因素, 家庭不稳定会影响工作, 方方面面的因素都会让雇主三思而后行。在有些比较敏感,需要安全检查(Security Check)的岗位,比如说财政部, 警察局、联邦调查局(CIA), 国防部等重要的与财政, 执法, 国家安全相关的政府部门,一个有法拍记录的申请人是很难通过他们的安全检查的。

第五,拱手让银行没收自己的房子后,自己是否就两手一拍,真的没有债务牵挂了呢?事实并不完全是这样,在不少州, 其中包括乔治亚州在内,如果房子拍卖的钱不够付清房子欠的贷款,银行是有权利在法拍后告借款人,求偿中间不足的部分,这叫Deficiency Judgment。根据乔治亚州法律,银行可以在房子法拍后三十天内向当地法院申请确认法拍的结果及其在法律程序上的合法性,这叫Confirmation Hearing。银行主要是想证明其拍卖的价格是房子此时的真实市场价格,银行按照法律要求应该发出的通知及广告都依法履行等等。如果此时借款人想防止以后银行向自己求偿拍卖价和应还借款之间的不足部分,借款人一定要在这个银行确认拍卖合法性的诉讼中(Confirmation Hearing)应诉。因为这是一个法律特别设定的保护借款人,给他们申辩机会的程序。借款人可以从各方面指出银行拍卖的合法性,比如自己是否收到银行要拍卖房子的通知,银行是否在报纸上登有足够时间的广告以便让更多的人去投标,是否能有估价证明来说明房子真实的市场价格比拍卖价高出许多等等。一旦法院认可了银行拍卖的合法性,银行就可以告原借款人,求偿房子拍卖价和应还借款之间的不足部分,以赔偿银行的损失。银行一般也不轻易告借款人,因为确认银行拍卖的合法性的诉讼非常花时间和金钱。如果中间差额不太大,借款人也没有其他的钱可以用来赔偿银行,那银行多半会放弃进一步向借款人求诉的权利。

总而言之, 轻易放弃房子, 让它被法拍, 并不是最好的选择, 它让你短期逃避, 却给你以后在人生的道路上重新站立埋下了很多定时炸弹。立即选择一个有经验的地产经纪人和律师帮助你将房子赔本抛售 (short sale)是更好的选择, 虽然自己要作不少工作, 但是以后的不良后果会少得多。
发布: 08/27/2009 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu


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