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SHORT SALE(房屋短价销售)

 

Short Sale 即房屋短价销售,是指房主因为经济原因,不能按时交付银行的贷款,房主自愿把房屋交还给银行,银行同意房主以低于贷款的价格出售房屋。例如,房主尚欠银行50万贷款,房主将房屋放到市场上销售后,所得最高报价为40万。如果银行同意Short Sale, 即表示银行同意以40万卖给买方,并且不再追究,或减少追究,房主的债务。如果银行不同意Short Sale,银行只好将房屋放到市场上公开拍卖即Foreclosure Sale,然后用拍卖所得款支付各种费用后,剩余部分用于支付银行贷款,但银行依旧有权追究房主继续还欠款。因此, Short Sale 就是一个两全其美的好方法解决这个问题:银行能更快更多地得到所欠款项, 而房主可以减轻或免除债务。对于新买家来说,这是一个绝佳的投资机会,因为可以买到远低于市价的房屋。

Foreclosure Sale 是指房主不能支付贷款时,银行将房屋没收并且拿到市场上拍卖。Foreclosure Sale非常不利于房主,并且成本费很高。由于银行还可以继续向房主追要欠款,多数房主只好申请个人破产。个人破产会严重影响房主的信用,也会给房主家庭带来极大的经济损失和精神打击。Short Sale 可以将卖房所得来金额偿还给银行,避免房主个人信用减损。

此外, Short Sale 将会为银行或贷款机构减低随之而来的各种费用,贷款方也将会收回大部分的贷款成本和收益。房主将会避免房屋拍卖所产生的各种巨额费用如法律费和文件费。由于银行和房主都有尽快卖方的内动力,买主,尤其是现金买主,很容易以远低于市场价的价格购得短卖房。由此,贷款方,现有房主和买方可以通过协商与沟通达到三赢的局面。

Short Sale 需要30-90天的审批时间。审批从银行收到房屋买卖合同开始计算,其时间的长短应银行而异。买方和卖方双方的律师在此期间,应积极与银行及房主的其他债权人沟通与协商,得以在一定期限内取得所有债权人同意以某种方式勾销债务。常见的债权人为银行,贷款公司,联邦税务局,地税局,供水公司,供电公司,供气公司,法院判决的债权人等等。买方律师有义务在房屋买卖成交之前,确定卖方的所有债务能在成交之前或成交之时清除干净,确定卖方能提供清洁产权(Clean Title)。为了防止某些未发现的债权人在房屋过户后主张其权利,买方律师一般均建议买方购买保项最全的房主产权保险(Owner’s Title Insurance)。 

Short Sale过程相对较复杂,如果使用专业律师的服务就可以避免不必要的麻烦,使交易过程更顺利地进行。

 

发布: 01/25/2011    作者: Tina Tian律师  来源: 本站原创


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