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我对美国法拍屋的认识

 

什么是foreclosure?国内很多媒体都把它翻译为“法拍屋”,但从字面上看,“法拍屋”指的仅仅是被法院拍卖的房屋,并不完全代表foreclosure。

其实foreclosure指的是一个过程,即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时,债权人通过出售或收回房产权,进而追回屋主所欠贷款的过程。

一般来说,当屋主停止还贷后三到六个月,债权人就会提交一份《拖欠贷款通告》(Notice of Default-简称NOD)并在当地政府机关做记录,公诸于众,从此foreclosure就开始了。既然大家都习惯叫“法拍屋”,我就介绍一下几种法拍屋的终结形式和购买方式:

一、宽限期的法拍屋

贷款人或屋主在各州法律允许的宽限期(grace period)内设法还清所拖欠的贷款而使原贷款得到复效(reinstate)。这个宽限期一般有三个月,也叫做pre-foreclosure 。

在这期间,如果利息降了,屋主可以申请“重新贷款”(refinance)以获得较低的利息来降低每月的还贷数目,从而保住自己的房子。但是如果房价已下降到接近屋主的欠款数目,没有净值之后就不可能获得重新贷款了。在这种情况下,目前,屋主可以申请“修改贷款”(loan modification),债权人会根据屋主的经济情况来决定是否给予适当的降息等,从而让屋主能够继续还贷供房。

二、亏本出售的法拍屋

贷款人或屋主在宽限期内将房产卖给第三者,这样其销售所得即可用于还清贷款,其信用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款,这时屋主便可以申请“亏本出售”(shortsale),债权人根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。

购买亏本出售的法拍屋,需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能攒一分钱了,所以为了吸引买主的报价,其挂牌价往往远低于市场价,且未经得债权人同意,当买主有意给屋主开价购买后,屋主才能向债权人申请批准。不过此后就可能是遥遥无期的等待(一般从一个月到半年不等),甚至永远也等不到结果,或等到的结果却比挂牌价还高。如果买主的报价有幸被债权人接受了,买主还有时间去完成产权查验和房屋检查,也有可能得到比市价还低20~40%的折扣。

三、拍卖中的法拍屋

在宽限期终了阶段,如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款,其房产就会以公开拍卖的方式(public auction)试图卖给第三者。

购买拍卖中的法拍屋,最好事先对拍卖的房屋做详细的调查,然后在公开拍卖市场上出价。买主需要按规定在竞拍后支付现金,而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查,但是,公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意,同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。

四、银行持有的法拍屋(市场上绝大多数的法拍屋就是这种形式)

债权人取得产权,然后再放到公开市场上转卖。债权人可以在宽限期内与屋主签订协议取得产权,也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋(Real Estate Owned by the lender,简称REO),

购买银行持有的法拍屋,可以直接与债权人讨价还价。一般来说债权人会保证产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况,买主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段的卖价。

如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的,如住房建设与城市开发部(HUD,Department of Housing and Urban Development)或退伍军人安置事务部(VA,Department of Veterans Affairs)等,那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋,在这种情况下,就由政府机构来负责出售法拍屋。

 

发布: 02/20/2009    作者: 范晓天    来源: 搜房博客


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