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房屋转手倒卖中的问题



最近由于房市低迷,市场被法拍屋(Foreclosure)充满,很多房地产投资者趁此大好时机,挑拣价廉物美的好房子,准备买下来,装修一下,转手倒卖,赚一笔快钱。这个思路不错,在操作过程中,有些实际问题需要投资者注意,这里谈谈我们经手这类房产过户中碰到的一些问题。

第一,你在律师楼过户买下一幢房子,这并不等于你就是该房子的法院产权登记人,如果立马倒卖,产权不易核实,过户会因此延迟。一般房屋过户后,律师楼要将过户时签的地契(Warranty Deed)递交该地产所属县郡(County)的地方法院进行登记,法院登记备案后,你才是该房产的产权登记人,这个过程一般需要二至三个月。如果你在法院完成这个登记备案过程之前进行下一个买卖的成交,由于你并不是该产权的登记人,过户律师并不能进行下一个买卖的工作。在过去的几个月中,我手中经手了至少两起这类的案件。投资者买到了一个中意法拍屋,经过装修后,立马以好的价钱卖了出去,不想在过户时,我们查出投资者还没有成为该房屋的产权登记人,不能立马进行卖房子的成交,投资者非常不解,递交自己买房时的过户文件、支票复印件等等,以证明他们的所有权。他们不明白,产权只有在法院登记后才真正成立,在律师事务所完成成交文件只是产权转让的第一步,只有新的主人在法院的产权登记书上注册后,新的主人才是该房产的合法拥有人。那么,如果你想从事下一步的快速倒卖,至少也要等二、三个月再进行,你才不会意外碰钉。

第二,现在银行贷款的审理越来越严,短期内倒卖的房子往往被银行严格审批后过滤掉,短期倒卖(Flipping)容易产生虚假涨价的嫌疑,银行对这类房产往往持怀疑的态度。现在的银行在审批过程中往往要看每个房子在过去二十四个月中产权转让的历史,如果发现房子只是在几个月之类就转手几次,并且价格有大的变化,银行不太相信这些价格变化的合理性,并因此仔细审核该房子的估价,然后才决定是否批准新买主的贷款申请。这就为地产投资者的转手倒卖造成了困难,因为他们的买家不容易贷到款。比较合理的做法是等一、两年以后再出手转卖,这样买家的银行审批会容易得多。
发布: 08/05/2008 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu


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