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卖房新招-卖主变银行 浅谈Owner Finance



在日趋下滑的房市中,如果你想早日把自己的房子卖掉,除了房子内部装修一新,以优惠价格吸引人以外,如果你没有按揭贷款的话,还可以通过自己当银行的方式(Owner Finance),帮助贷款有困难的买主买下自己的房子,这样可以增加很多潜在的客源,帮助自己尽早卖掉房子。 我们都知道多数人买房子要贷款,因为很少有人有足够的钱在买房时一次性将房价付清。但是银行贷款是有一定条件的,它们不仅要看买房人的信用报告(Credit Report),而且还需要有稳定工作来证明有稳定的收入来源,银行存款证明,过去三年报税材料等。在这样层层审核下,尤其是在银根收紧的今天,能拿到银行贷款实在是件不容易的事。外国人、没有合法身份的人、信用曾受破产等影响的人几乎拿不到贷款,拿不到贷款也就买不了房子,这就让很多想买房子的人止步了。

其实除了银行可以向买主借钱外,个人也可以向买主借钱,比较常见的私人贷款是卖主自己向买主提供买房的贷款。只要办理和银行借款同样需要的文件,自己的利益就可以得到保护。卖主变银行有什么好处呢?

第一,上面提到卖主变银行增加了买主的选择余地,便于房子尽早出手。同时,卖主因为在融资上帮助了买方,往往买方在价钱上比较容易让步,因为他们知道如果不是卖主帮忙,自己是不可能住进这个“梦想屋”的。

第二,因为省去了银行贷款的审批程序,过户程序会大大加快,只要找到懂的律师做好需要的文件,可以立马过户,这也为买方节省了一笔贷款申请费用,从而节约他买房要花的开销。

第三,卖主因为不是一次将卖价收回,而是通过买方每月还款的方式一点点的收回,这样就避免了卖房时一下子将投资或成本收回立马要缴纳一大笔地产增值税(Capital gain)的问题。它把地产增值通过还贷款的十年、二十年分摊开了,这样每年缴的地产增值税就大大减少。

以上讲的是卖方当银行对卖方的好处。这种买卖方式对买主有什么好处呢?第一当然是帮助本来无法拿到银行贷款的人很容易就拿到了融资,使一个本来无法购房的人尽早实现了当屋主的梦想,从而改善了自己的生活品质。其次是能帮助买主提高他的信用。在美国,拥有一个房子会让一个人的信用加分,及时付款会给信用增加好的记录。第三,私人贷款可以节省一大笔银行贷款所需要的费用,使买方买房的预算大大减少。

发布: 02/26/2007 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu


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