扫一扫上面二维码或coryzhou2001加入麻省房产网微信群


房子改造必读须知


因为生活习惯的不一样,很多华人业主买了房子后都会对房子做一些调整。这当中涉及到一些建筑相关的专业知识,如果处理不好,小至拆除罚款,大至可以坐牢。

开始之前笔者想先给大家科普一下一些相关的建筑名称:

Architect: 建筑师
Engineer: 工程师
Site Engineer / Surveyor: 土地测量师
Structural Engineer: 结构工程师
Contractor: 建造师 / 施工承包商 / 施工师傅
HIC/Home Improvement Contractor: 房屋改造建造师
Building Inspector: 建筑审查官
Electrician: 电工
Plumber: 水工
Building Code/Regulation: 建筑规范
Building Department: 建筑部门
Special Permit: 特殊建筑许可证
Insepctional Service Department: 性质如上
Fire Code/Regulation: 防火规范
Fire Department: 消防部门
Zoning Code/Regulation: 用地规范
Zoning Variance: 用地规范修改
Zoning Department: 规划部门
Engineering Department: 工程部门(负责城市公共建设,道路,煤气管道,下水管道等基础设施)
DPW/Department of Public Work: 市政部门(负责街道清洁,垃圾回收处理)
Historic Committee: 历史文化保护委员会(负责市内历史文物保护,房子超过100年都纳入他们管理范围)
Register of Deed: 房契注册处

*某些城市Engineering Department 跟Department of Public Work同属一个部门。具体要看你所属城市政府部门分配。其负责事情一样。

房屋加建通常需要考虑几个问题,而且申请施工许可证的时候也会涉及到几个部门。

第一: 如何加建?
这当中涉及到两大问题:是“横向扩建”还是”竖向加建”? 顾名思义,“横向扩建”是指在不增加现有层高的基础上把房子的范围扩大;“竖向加建”是在不增加房子边界的基础上往上提高。

美国用地规范(Zoning Regulation)对每块地的用地标准都有规定,简单可以分为:单家庭区,多家庭区,商业区,工业区。而且对每一块地的尺寸也有严格的标准。譬如房子与房子之间距离,房子与马路之必须的距离等都有所规定。这距离称之为“建筑退线”(Set Back)。还有建筑本身的容积率(Floor Area Ratio)和限高(Height Limit)来确保建筑的可建性和对整个居民区的整个风貌的控制。如果你仔细观察的话,你会发现同一个区里面房子很多都是一样的。

房子的加建直接跟用地规范有关。在申请施工许可证之前业主必须保证所加建范围满足其用地规范要求,建筑部门才会接纳你的申请。换句话说,如果要考虑加建的话就必须先过规划部门(Zoning Department)这一关才可以。通常建筑部门都要求业主事前咨询专业建筑师,这样一来可以省掉不必要的时间跟精力。
(特殊情况:如果其改造房子超过100年或者房子所在区域被列入历史文物保护范围的话,所有房子的维修,加建或者改造都必须通过当地的历史文化保护委员会批准才可以。)

第二:步骤流程
业主首先应找土地测量师把现有场地资料用图纸形式记录下来:建筑退线,坡度,排水管道等等。这图纸叫基地图(Plot Plan);
有了基地图,业主再找建筑师咨询可行方案。建筑师会根据限高,容积率等等用地规范对这个项目做出进一步的评估:是否可以加建?可以加建的面积多少?
经建筑师评估完之后,到了这一步会出现三种情况:
容许可建面积<现有面积,不可加建
容许可建面积>现有面积,可以加建
容许可建面积>现有面积,但多出来的面积并不理想的话
如果遇到上述情况是b的话,业主就可以进一步跟建筑师落实设计跟图纸然后直接提交施工许可的申请。如果遇到情况是a或者c的话,(不允许加建或者加建范围不理想),而业主要坚持加建的话,可以申请做Zoning Varience。意思就是要修改其用地规范。但这过程要相对比较复杂。当中要牵涉到一系列的听证会,包括跟规划部门还有附近居民。然后规划委员会会按照业主所呈交的理据跟居民的意愿做出公平的判决。按照笔者经验,除非业主有非常充分的理由而且还有邻居们的支持,不然的话机会是很渺茫的。

第三:改建(alternation) vs 加建(addition)
房子改建,如单家庭改双家庭,或者住宅改商业,其要求步骤跟上述一样,也是要根据用地规范要求来申请。但因为这是直接修改其规划区域的用途,(而加建只是在原有规划用途基础上增加面积),这对附近邻居还是会有某程度上的影响。因此规划部门对此相对比较谨慎。

话说如此,无论加建还是改建,虽然程序上复杂,但只要理据充分,这些都是可以实现的。建筑师通常会根据客户的要求而给予针对性的意见。在这个层面上,建筑师所负责的事情不单单是设计画图。这当中还包括跟规划部门,建筑部门之间的周旋。好的建筑师就像好的辩护律师一样,更多的是帮客户寻找更好的解决办法,能为客户把最大的权利争取回来。而且中国人以家为中心,称心的房子才会住的安心舒服。成功的案例很多。就像笔者上一期提到,改建跟加建都会跟政府带来税收而且提高周边环境。合理的扩充跟修改是绝对没有问题的。

(版权归原作者所有)

发布: 2015-08-18    作者:     来源: 波士顿建筑百科