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买方经纪人的重要作用


买房不找经纪,不是可以因省买方经纪费而买得便宜吗?  

 我经常听到这样的说法,这是ㄧ个不知从何而来的迷思。买家希望不经由买家经纪,自己直接跟卖家或卖家经纪谈,从而希望对方能看在不用付买方经纪费,而能卖得便宜一些;或卖方经纪能同意退一些佣金。    

我见过许多买家因不找经纪而吃大亏的事,也希望吃过亏的买家能知道原委,以後能找经纪,买得高兴与安心,在这里分析给大家知道。   

1.卖家经纪,在签listing时,必定先请卖家签一张Working with a Realtor。 卖方经纪在卖家签过字後,就是指定经纪(designated agent),宣誓效忠卖家,必须以卖家的利益为利益,卖家是当事人(client)。如果买家请卖家经纪写offer,也要签一张Working with a Realtor,但是买家仅是顾客(customer),卖方经纪不是买家的指定经纪,而仅提供写offer的服务。二者在法律上的定义完全不同。如果卖家经纪背叛卖家,卖家是可以提出法律控诉。卖家经纪是不可能提供建议(advice)给买家。买家会买得便宜吗?  

2.没有买家经纪做市场分析(CMA),买家就是在黑暗中进行交易。去年房市大涨,许多人认为政府估价乘以1.2,大约就是市场价,买家能据以出价。实际上还有很多参数要考虑,那是政府估价所未加进去的,诸如重新装修、位置、中国人喜欢的风水考量等等,许多买家出错价。现在就更加困难了,买家能出价吗?  

3.卖家经纪已经宣示效忠卖家,要卖得市场价之最高,是他的责任,他会为买家著想吗?如果会,他就等著挨告,準备纪律惩处,甚至吊销执照。

4.要卖家经纪退佣,是痴人说梦话。卖家经纪就喜欢买卖双赚,许多经纪虚以应付,不同意退佣,但说绝对帮买家争取最好的价钱,那是卖家满意的最好价钱。要知道,绝大多数的掛牌价都是高掛,买家以为争取了降价,其实仍可能贵了。如果卖家经纪同意退佣,很简单,在价钱上赚回来。卖价是卖家决定,不是卖方经纪。如果卖方经纪同意退佣,简单,在尽可能的範围内,搓一搓,卖到最高的价钱。算来算去,买家绝对赚不到便宜。  

5.没有专业经纪做产权调查(title search)、对strata的各种查核等等的把关,可能会发生很多的问题。诸如地下油槽(oil tank)、地下各种管道的先行权(right of way)、未来市政计画、漏水公寓等等。我见过房子的违建盖在地下煤气管上、买了房子,地下却有油槽。没有经纪的买家,经常会吃大亏的。我也见过一位买家买了他朋友的townhouse,却不知他朋友的社区比其他地区的房价低很多,他多出了约2万加币。对townhouse而言,是非常多的。他朋友告诉他的房价是?其他社区?的房价,不是他朋友社区的价钱。如果他有经纪,就不会吃大亏了。      

买家朋友们,找位专业经纪,替您们出谋策画,争取最大利益。经纪不是只带看房、写offer,要做许多的功课,要有谋略与最佳谈判技巧。小看经纪的专业,只有吃亏,因此要认识买方经纪的重要性。

 

发布: 2013-10-11   作者: Tony Lin  来源: tonylinrealty.com


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