美国房地产经纪制度简介

    美国的房地产经纪较为发达，房地产经纪活动几乎渗透到房地产交易市场的每个角落。在美国有超过200万人从事房地产经纪业务，有资料显示，全美约有80%以上的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易。而大多数房地产经纪人的收入处于美国社会的中上等水平，他们具有较高的社会地位。美国房地产经纪业之所以发达，是得益于他们在长期的发展中建立的较为完善的房地产经纪管理制度。

    一、职业牌照制度

    为了保证房地产经纪业的健康发展，美国建立了严格的职业牌照管理制度。美国法律规定除一些银行、律师等法律规定可以替他人买卖房屋的个人和机构外，其他人代为买卖房屋必须持有房地产经纪人牌照，否则不能从事房地产经纪业务，这样就保证了房地产经纪业从业人员的基本素质，避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。在美国，申请取得房地产经纪职业牌照要符合一定的条件，其中包括年龄、品行、学历、考试成绩等方面的要求，由于美国房地产经纪人有经纪人和销售员之分，因此，经纪人与销售员取得职业牌照的条件也不尽相同。

    经纪人取得执照必须具备的条件是：年满十八周岁，具有诚实正直的良好声誉，大学毕业或同等学历，受过专业知识训练，从事房地产业两年以上，修完有关房地产业的一定数目的核心课程（各州规定的具体数目有所不同），具有当销售员的经验，通过房地产经纪人考试。此外，取得执照的经纪人还要定期参加测验考试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。

 销售员取得执照须具备的条件是：年满十八周岁，具有诚实正直的良好声誉，高中毕业或是同等学历（各州对销售员的教育程度及实际工作经验年数的要求有所差异），须持有已执业的房地产经纪人的签名推荐信，并证明该经纪人有意日后雇佣该申请人，通过房地产销售员考试，在取得执照后的十八个月内，持照人必须再修两门与房地产有关的学科，并且考试合格。

    取得经纪人或销售员牌照后，牌照持有人要定期更新自己牌照，更新的条件是完成规定的一定时数的有关房地产方面最新课程的培训。在某些州，房地产经纪人或销售员间断执业超过二年或三年，须重新参加考试取得资格方能恢复执业。此外，美国有关法律还规定了一些暂停或吊销房地产经纪人或销售员执照的条款。同时，美国法律还规定了所有房地产经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管，以确保房地产经纪人只在一个房地产经纪机构执业，因为，美国各州颁发的房地产经纪营业执照不能在全国通用。

    二、考试注册制度

    在美国，取得房地产经纪人牌照要通过考试，参加考试还须具备一定条件或资格。成年人参加销售员考试没有学历限制，但需完成政府规定的成人培训课程。这些课程内容主要包括合同、法律、金融及市场营销等方面的知识，完成规定的相应培训后方能参加考试。通过考试取得销售员资格的人员，欲取得经纪人资格，必须具有销售员工作的经验，一般为在销售员岗位工作2-4年并具备政府规定的经纪人应具备的学历等条件。在考试资格确认过程中，美国特别重视对报名者职业道德的审查，凡有犯罪记录或不良纪录的人都不得参加房地产经纪人考试。

    美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系，土地利用控制与规划，房地产估价与市场分析、理财，经纪人法律，法定信息披露，合同、产权转让、房地产实务、房地产应用数学以及相关领域的专业知识。考试一般由政府有关部门批准的非盈利机构组织，由房地产经纪方面的专业人士命题，确定合格标准，最后由政府部门审定。

    房地产经纪人通过考试取得资格后还不能执业，欲执业须在一个房地产经纪机构工作并提出申请，经房地产经纪机构报到州政府执照审核部门进行注册后才能执业。执业后还要定期（一般2—4年）进行年检注册，年检注册要参加继续教育，有的州还要重新进行考试，其考试内容涉及一些新的法律、法规和规定，但较初次考取资格时要简单得多。

    三、收取佣金制度

    美国房地产经纪业收取佣金通常根据总销售额、销售房地产的种类和 房地产经纪契约的类型而定，一般对未开发土地的转让的销售佣金率为6%—10%，独户住宅的佣金率为3%—8%；大型商用房地产的佣金率为3%—6%；商业性房产租赁，经纪人一般收取6%左右的年租金作为佣金，在随后的几年内每年按照递减的比例收取。

    房地产经纪人完成经纪业务后，佣金由房地产经纪机构统一收取，然后由房地产经纪机构依据一定的比例，一般是按收取佣金的50%—90%支付房地产经纪人。资历越深或成交业绩越突出的经纪人获得的佣金比例相对就越高，同时因销售和代理方式不同，经纪人最终获取的佣金比例也会有所不同。

    四、纠纷处理制度

    房地产经纪人与消费者在房地产交易中发生纠纷，消费者投诉的渠道有两个：一是房地产经纪人协会；二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。两个组织都可以调处纠纷并做出处罚决定。但两者又有所不同，房地产仲裁委员会经政府授权，依法可以做出吊销牌照的处罚决定。房地产经纪人协会可对会员进行罚款或劝其退会，房地产经纪人协会虽无权吊销房地产经纪人牌照，但由于协会在行业中的影响，受其处罚的人很难再在经纪行业中从业，因此消费者一般选择到房地产协会进行投诉。房地产经纪机构与经纪人之间因佣金分配争议也可由房地产经纪人协会裁决。

    五、风险赔偿制度

    美国法律规定，房地产经纪人或销售员在业务活动中有不良行为，诸如不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以不法手段骗取执照、有不良行为记载、做不实广告、因疏忽大意使客户权益受损、隐瞒实际利润等均会受到暂停或吊销执照的处罚。其中因不良行为或过失行为造成客户经济利益损失的还应承担赔偿责任。

    为降低房地产经纪人的执业风险，切实保障客户的合法权益，美国建立了较完善的房地产经纪执业保护机制。主要包括：一是个人信用保障制度。房地产经纪人可以通过政府有关机构提供的个人信用状况报告书获得购房者的个人信用状况，从而避免由此带来的风险；二是产权保险制度。通过产权保险公司负责查询房屋产权记录并提供产权保险凭证，来保障产权的合法性、真实性。因产权出现问题而导致的损失由产权保险公司承担；三是房屋质量保证。房地产经纪人不对房屋质量进行承诺，要求买房者自己进行调查，一般房地产经纪人会建议购房者委托专业的房屋鉴定机构来对房屋质量进行鉴定并出具报告，由专业房屋鉴定机构对房屋质量问题负责。四是过失保险制度。房地产经纪机构一般通过过失保险转移来自业务上的风险，该险种以一宗交易为一个保单。每个房地产经纪人进入房地产机构时都要交一笔保险费，然后以机构的名义向保险公司投保，这样当责任发生时便可将风险转移给保险公司，减少房地产经纪机构和从业人员的风险。

    六、行业管理制度

    美国房地产经纪业的行业管理，包括政府专门机构的管理和行业协会自律性管理两个方面。美国各州政府多数都有专门的机构对房地产行业进行管理。它们的名称和组织方式虽有所不同，比如有的州称房地局，有的州称房地产委员会，有的州还叫其他名称，但其职能基本一致。这些专门机构负责经纪人和销售员的执照颁发与管理，房地产交易客户的投诉，以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经济活动的行政管理等，在房地产经纪人和销售员执业资格考试中，负责审批培训的有关学校和相关的课程，并审查执业资格考试的内容等。

    在执业自律性管理中，最有影响的是1908年成立的美国房地产经纪人协会，其会员为有执照的经纪人。该协会的宗旨主要是促进经纪人与立法机关、行政机关的协调、沟通，经纪人协会与房地产业其他行业协会的交流，以及经纪人之间的沟通、协调，通过对执业行为的约束，提高房地产经纪业从业人员的专业水平，保持从业人员的伦理道德水准，以维护房地产经纪业的良好声誉等。

发布: 2012-05-07 作者：周 永 安     来源: dhlawyer.com