【California Realtor】如何成为「加州房地产经纪人」

写这一系列「California Realtor（加州房地产经纪人）」文章，应该先回答「如何取得执照？」这个基本问题，读者才能决定自己是否符合资格、是否有兴趣取得执照，才决定是否继续阅读此一系列文章。

 ●「California Realtor」的执照类别：
 
目前「California Realtor」执照有两种：「房地产销售员 （Real Estate Salesperson ）」与「房地产经纪人 （Real Estate Broker ）」。

在加州，若想销售房地产，必须要有「经纪人（Broker）」执照。 所以若是取得「Broker」执照，即可自己开业帮别人买卖房地产、甚或聘请其它Broker 或Salesperson 来协助业务。

若只有「销售员（Salesperson）」执照，则需受聘于「Broker」（就是挂牌的意思），以Broker 之名来销售房地产。 所以，Salesperson 的执照门槛较低，但佣金则须与Broker 拆帐。

即使取得Broker 执照，但若一开始没经验，绝大部份新的Broker 也是挂牌在其它Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的辅导训练课程。

 ●想取得「California Realtor」执照的条件：

基本条件：

 ★ 须年满18 岁。  。
 ★ 在美国有合法居留权（Proof of Legal Presence）。

根据我的解读：「合法居留权」指的是有身份、有工作权。
例如H-1 工作签证持有人可以考照，但F-1 学生与观光签证持有人则不可以考照。
 （听说F-1 之OPT 期间可以考照，但我并不确定，详情请参考「DRE」官网。）

 ★ 为人诚信。  （不能有犯罪记录，赡养费须约定支付。）
 ★ 须完成所规定的课程。  （Salesperson 要修三门课，Broker 要修八门课。）
 ★ 申请加州房地产经纪人考试，且须通过资格考。

 ● 「California Realtor」考照前的必修课程：

 「Salesperson」必须要修三门课 （二门必须、一门选修），「Broker」必须要修满八门课 （五门必修课、三门选修课）。

 「Salesperson」的必修课为：「Real Estate Principles」与、「Real Estate Practice」。

 「Broker」的必修课为：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。

其它可以选修的课包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。

每一门课，要上满45 小时，或折合「半年学制」的三学分课程（3 Semester Units），或「季学制」的四学分课程（4 Quarter Units）。

要修满这些课程，可以选择「线上课程（Online Courses）」、也可以选择到学校或补习班上课。 但必须要注意所选择的单位是否为加州政府核准的。

我个人是到「De Anza College」拿课，它们有「Real Estate Department」，每一季都有开数门课程，甚至有网路课程（不必到学校上课喔），由「Intero」房地产经纪公司的人来授课。 四学分的一门课，每星期上课一次（每次约四小时，6:00pm ~ 9:40pm），为期12 周。 居民的学费是每学分US$13。

 ● 「California Realtor」考试：
 
房地产经纪人的执照考试内容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。

 ★ 「Salesperson」的考试：共有150 题选择题，为时三个小时一刻钟，
只要答对70% 以上就算通过考试。

 ★ 「Broker」的考试：共有200 题选择题，为时五个小时（早上二个半小时考100 题、下午二个半小时考100 题），
须答对75% 以上才算通过考试。

其实不论是「Salesperson」或「Broker」的考试，只要修过「Real Estate Principles」这门课，熟读教材，应该就可以通过考试。  「Broker」的考试内容据说并没有「Salesperson」困难。

 ●如何申请「California Realtor」考试：

完成规定课程后（Salesperson 三门课、Broker 八门课），须检具所有证明文件、填写申请书、邮寄至「DRE」以参加考试。

从邮寄资料，到接到考试通知书，目前约需6 ~ 8 周的作业时间。 收到通知书，才能上网去安排考试时间与地点（可自行挑选）。 但像在San Jose、Santa Clara 这些热门的考试地点，较难排到时间，至少得排到一两个月以后的时段。 但San Jose 与Santa Clara 这两地只有「Salesperson」的考试，在湾区若想考「Broker」，得至Oakland 或Sacramento。

 ●想成为「California Realtor」须多少费用：

一起来算算想成为「California Realtor」须花费多少钱吧。

 ★ 修课的学费 ：

 「Salesperson」要修三门课，每门课四学分（总共12 学分）。 以「De Anza College」每学分US$13为例，则需12 x 13 = US$156 。  「Broker」要修八门课，每门课四学分（总共32学分），以「De Anza College」每学分US$13为例，则需32 x 13 = US$416 。 但「De Anza College」每季有固定的注册费用（略低于四十美元）与停车费（每季US$25），所以愈快修完愈省钱。

当然，别忘了把「教科书」的钱算进来。 我目前只买过「 California Real Estate Principles 」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）这本书，这是「De Anza College」上课的指定教材，我个人觉得写得很好，我整理这一系列文章都是参考这本书的。

另外，若时间受限制，可以考虑上网路课程，也许更为省钱。 这一方面我就没研究了，所以无法给予任何意见（但我有同事就是上网路课程、取得执照的，她觉得很适合被绑在家里、或无法正常去上课的人）。 我认为当Realtor 是个实务经验与人脉同等重要的产业，去上课，刚好可以加强这两项。

 ★ 考试的费用 ：

考试费用：Salesperson US$25、Broker US$50。
申请执照费用：Salesperson US$120、Broker US$165。
按指纹费用：约需US$71。

简介至此，大家应该就能算出来成为「California Realtor」须费时多久、花费多少？

 ●新手「California Realtor」如何上路：

若拿到执照，没有经验的新手上路，不管是Salesperson 或Broker，大部份都会选择房地产纪经公司来挂牌，尤其大公司会提供较有系统的培练、有更丰富的资源可供利用，所以绝大份的人都会找大公司来挂牌。

但大公司的缺点，是新手刚开始的佣金成数较低（大约五成）（等于跟公司五五对分）。 佣金成数每家公司不同（听说小公司通常较高）、根据资历不同亦有不同。

每家房地产经纪公司的长项不同，专精的领域亦不同。 拿到执照后，就得去找寻一家适合自己的公司挂牌。 值得注意的事，去找公司时，是你在「面试」公司，而不是公司在面试你，所以你要关心的是这家公司能提供怎样的培训与资源？ 是否符合你的事业定位、能否辅佐你成功？ 而不是只关心费用与佣金成数（上课老师说，若遇到只会问佣金成数的新人，就直接打个大叉。）。

听说新手上路前几个月，很大的机率是没有业绩的，所以当然也没有收入。 听朋友说在某些大公司挂牌，若想租办公桌位，还得支付月费；这点我不确定（烦请知道的告诉我，谢谢），如果是真的，等于没有收入还得付钱，就得慎重考虑。 但又听朋友说，新手经纪人只抽佣金，不必付费用，有案件成交时，才须支付代书费（公司内部请的专门处理文件的）。

所以有很多新手经纪人一开始都是兼职，等功夫学得差不多，也有固定的客源之后，再转为全职。

发布: 2009-06-28   作者: 美式作风  来源: 痞客邦博客