美联储：房地产乃美国经济复苏关键

美国联邦储备委员会（Federal Reserve System，Fed）主席伯南克（Ben Bernanke）上周称，美联储在考虑买入更多抵押贷款支持债券，扶助美国经济走上更稳健的增长轨道。“房屋市场是很重要的领域，楼市问题是经济未能快速复苏的一个主要原因。”

对楼市政策干预

分析师称，美联储若针对房屋领域采取行动，或许会有效果。首先，房屋市场堪称是经济不良的病灶所在。此外，购房活动可以对更广范围的消费支出起到积极的推动作用，比如带动从冰箱到草坪、家具等多种物品的购买。

在经济中的许多其他领域已经触底并站稳脚跟之际，房屋市场继续表现低迷，构成拖累。因为高高的止赎率和房屋价值的极速缩水，都遏制了房地产市场的恢复。

约有750万美国家庭或者陷于止赎境地，或者有拖欠偿付抵押贷款的问题。约有1,100万房屋所有者背负着超过他们房屋价值的贷款。

奥巴马政府和房屋市场监管机构之前宣布放宽再融资计划条件，同时各州检察官正努力与主要大银行就涉嫌的止赎滥用行为达成和解协议，可能要求银行拿出150亿美元，以帮助降低房屋所有者的本金及修改贷款条约。

“显然，房屋领域应当是实施政策干预的明确候选对象。”高盛分析师提尔顿（Andrew Tilton）在客户报告中指出。

美联储理事塔鲁洛（Daniel Tarullo）在10月份一次演讲中建议，美联储增加对抵押贷款支持证券的买入规模。这令金融市场人士措手不及，从而再次引发了此前许多人认为已经结束的一场争论。

塔鲁洛的想法很快获得美联储两位最具影响力官员的支持，一位是美联储副主席叶伦（Janet Yellen），一位是纽约联储总裁杜德利（William Dudley）。同时，塔鲁洛的建议也与其他人的观点产生共鸣。

但为什么是楼市，又为什么是现在呢？住宅投资在全美国内生产总值（GDP）所占比重由楼市繁荣时期的6%降至刚过2%，在美国15万亿（兆）美元庞大经济总量中的分量并不算重。

楼市有些特别

但提尔顿和其他人认为，楼市“超水平发挥”并带来足够多的动能，对经济强劲成长至关重要。“楼市可能有些特别。”提尔顿总结道。

楼市曾经引领经济摆脱前几次衰退，促进楼市发展会创造就业，提振商品和服务支出。而且，楼市通常是传导货币政策的关键途径，但房价下降令许多美国人无法再融资，同时也令许多人担心买房有风险。

略微下调抵押贷款利率，就可能令潜在借款人进入抵押贷款市场。购买抵押支持证券（MBS）可能会直接压低房贷成本。

“当他们（美联储）锁定利差较大的市场为目标时，其行动就会更加有效。”曾为美联储经济学家、现供职于彼得森国际经济研究所的格兰（Joseph Gagnon）表示。

9月，美联储利用到期的房市债券本金重启购买MBS。伯南克称，若环境合适，此举将是“可行”选项。不过，他拒绝明确指出可能促使美联储这么做的因素。

另一个聚焦房市的原因可能是时机问题。在将美国经济复苏缓慢归罪于日本天灾、欧债危机及油价窜涨后，美联储的官员开始意识到，经济存在一个更加严重的问题。

“我认为，之所以聚焦房市，是因今夏美联储从梦境中清醒了过来，”摩根大通的分析师弗洛里（Michael Feroli）谈到，“迄今为止的一段时间里，每当我们感到失望时，他们（美联储）就会归咎于暂时性因素。今年夏天，他们终于意识到这种思路不可信，并开始重新审视复苏态势。”

即便如此，美联储任何增购MBS的行为，都将面临其自身内部的阻力。

一些高级官员认为，之前美联储1.25万亿（兆）美元的MBS购买行动，因以一个特定行业为目标，而混淆了货币和财政政策之间的界限。这些抱怨之声亦在更大的范围内获得共鸣，美联储最后决定，其终极目标将是让投资组合回到全数持有公债的状态。