美国房价衰退程度前所未见

近段时间，美国舆论常用“暗无天日”来形容房地产市场。据标准普尔公司公布的最新房价数据显示，美国房价今年第一季度再次跌至金融危机以来最低水平，从全国范围看，房屋价格已回落到2002年的水平，达到9年来的最低点。

煽情广告不好使

全美房价指数继去年第四季度下跌3.6%后，今年第一季度再度环比下滑4.2%。伦敦经济咨询公司资本经济公布的数据显示，目前美国房价下跌的速度比大萧条时期还要快，房价与2006、2007年峰值时相比下挫近33%。这种衰退程度几十年来前所未见。

上世纪70年代以来，美国房地产市场经历过两次较大规模衰退，其中1979-1982年期间房价下滑14%，1988-1995年间下滑6%，但和现在相比却可以说是“小巫见大巫”。

美国房价的地区差异很大，有些地区房价跌幅达到平均值的2倍甚至3倍。在南部亚特兰大、北部底特律、西部拉斯韦加斯等地区，房价已经跌到了2000年1月的水平，也就是11年前的水平。

一片阴云之中的唯一一个亮点是首都华盛顿地区。这里的房价今年第一季度回升了4.3%，此外加州洛杉矶地区房价虽然下降但降幅只有1.7%。即便华盛顿地区房价一枝独秀，仍然掩盖不了整体的颓势。城市里所有小区，卖房的广告牌几乎“三步一岗、五步一哨”，看得出来不少人急于将房子出手。

广告牌做得一个比一个煽情，有的写着“宝贝儿，下车来看看吧”，“别犹豫，一定要进来看看”等，各出奇招吸引潜在买家。

难以解围的“怪圈”

美国的房价大势是，自2007年房市泡沫破灭后，跌势一发不可收拾，2009年初降至谷底。2009年和2010年房价一度回升，所以现在的下跌被很多媒体称为“二次探底”。

有人认为，2010年房价回升是在政策刺激下的虚假回升，因为当时政府出台了刺激购房的首次购房税收优惠政策，第一次购房者2008年买房可以获得7,500美元的减税，2009年可以获得8,000美元的减税。大部分地区房屋首付并不高，近万美元的减税政策对初次购房者来说吸引力很大，因此房价连续数月实现上涨。

不过，在2010年4月优惠政策逐步退出后，美国房地产市场再度显露疲态，房价也急转直下。现在房价持续下跌主要有两个原因，一是房屋存量太大，二是需求疲弱。首先在供给方面，房屋存量大幅超出正常水平，预计这些房屋全部出清需要9个多月，远远高于5个月存量的正常水平。其次在需求方面，经济复苏力度不足，一季度GDP增速仅为1.8%，失业率仍在9%的水平上下徘徊，这抑制了消费者对住房的需求。两者相互作用，形成一个难以解围的“怪圈”。

房价影响经济复苏

判断美国经济是否全面复苏主要看两大指标：一是房价指数；二是失业率。房价泡沫吹得越大，破灭后对经济和金融造成的危害则更大。

迄今为止，2010年美国有157家银行因次贷危机倒闭，2011年至今已有43家倒闭。美国经济的前景不容乐观，第一季度GDP增速仅为1.8%。受此影响，近日美股和油价出现了罕见的大跌，出于避险的考虑金价和美元双双反弹。

劳工部最新数据显示，4月份失业率仍高达9%。人们财富大幅缩水，房地产市场二次探底使30%的房主陷入负资产的困境，工作也难找，因此收入和储蓄的增加步伐非常缓慢，自然导致消费疲软。

数据显示，普通民众3月份收入只增长了0.4%，个人消费也只增长了0.4%。分析人士担忧的是，美国经济依然有再度探底的可能，这也加大了美联储出台第三轮量化宽松政策的可能性。不过，市场人士普遍预计，美联储不会将推高房价作为目标，只会考虑避免房价进一步下跌。

人们要挺住

对绝大多数美国人来说，坏消息还在不断涌来。有房地产专家预计，美国房价很可能继续下滑，短期很难走上复苏轨道。

不过也有专家说，房价继续下跌的空间有限，房地产市场并未陷入绝境，要对未来有信心。业内人士的保守预计是房价今年下半年将见底，3年至8年应该可以恢复到金融危机前的水平。

不过，准确的预测谁也说不好。从历史上来看，大萧条时期美国房价从最高点到最低点的跌幅约为31%，比这一轮到目前为止的33%稍好一点，且房价恢复到正常水平花费了将近20年。

专家给人们的忠告是两个字，“挺住”。但凡坚持得下去就不要急于卖房，因为此时出售无异于割肉，更糟糕的是即便想割肉都很难找到下家。现在是买方的好时机，但是在美国，现在有这个闲钱的人不多。