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出国过春节旅游又买楼:哪里有机会?哪里要当心?


越来越多的国人将出国过春节纳入选择范围,在异国旅游的同时,相当部分国人也顺便考察海外房产。据海外地产平台居外网统计,计划在海外过春节的中国游客中,有44%的受访者愿意或考虑利用春节假期在国外实地看房,有49%的人表示他们将要或有可能与当地房产经纪人预约。


随着中国买房团的枝叶不断向世界的各个角落扩散,美国、加拿大的火热市场已经不能满足我们,而东南亚各国作为新兴热点得到了越来越多的关注。如今来看,海外买房投资的机会已经无处不在。


见闻主编精选始终关注全球房地产市场的动态,整理出了近期几大热门国家的投资机遇与风险,与您分享!



美国:房价泡沫有多大?会是下一颗炸弹吗?



提到海外房产,就不得不提到美国房产市场。


2017年11月公布的凯斯席勒美国房价指数显示,9月全美房价增幅再次提速,创三年半以来的新高,美国房价也比2008年危机前的顶峰高出5.9%。


大城市尤其明显:有的房价比2007年峰值高出40%以上,有的已从2011年底部上涨80%。


种种数据表明,美国楼市正逐步走向泡沫顶端。按图索骥,不妨先跟随主编精选看看美国房价泡沫最大的城市有哪些


尽管如此,美国的房价仍不及中国一线城市。最新数据显示,美国房屋中位价格是20.34万美元,许多大中城市的房价都被“北上深”甩在身后。


截至去年12月,美国房价涨幅创近3年来新高,房屋供不应求,租房市场景气,美国楼市持续向“慢牛”方向发展。


值得注意的是,虽然前景“一片光明”,但美股市场波动性回归,加上去年年底通过的税改法案,都为美国楼市增添了不确定性。


一方面,减税使公司的税收支出减少,从而给员工加薪。消费者的可支配收入增加会增强消费能力,也有助于首次置业者进入市场,对房价是利多,尤其是房价较低的中小城市和郊区。


另一方面,买房按揭利息的免税贷款总额上限,将由旧法案的100万美元下降到75万美元。也就是说,贷款超过75万的部分所产生的利息,不再享受税收抵扣政策,造成购房成本增加。


美国楼市当前行情如何?未来将如何发展?主编精选在《大特写 | 美股波动性回归,美国楼市还能牛多久?》《大特写 | 看似“一片坦途”的美国楼市 实则“如坐针毡”?》一文中挑选近期最热门的美国大中城市,通过详实的数据和图表为您进行深入解读美国地产未来走势。更有《怎么买 | 请收下这份史上最强大的“美国买房攻略”》给您的美国购房之旅提供详细指南。



这个城市,值得关注



近年来,“新一线城市”的概念特别火,国内不少二线城市变“新一线”的呼声很高,比如因承办G20而走红的杭州。


在美国,除了纽约、洛杉矶、芝加哥等传统大城市,也有不少耀眼的“新兴城市”正在崛起。其中最受美国年轻人欢迎的一座城市,对于中国人来说并不陌生。它因NBA与中国结缘,很早就进入中国人的视野,这个城市的名字曾伴随着一代中国人成长。


作为崛起的大城市,其楼市自然也热到爆炸。这里的房价目前也已经比危机前的高点高出50%,涨幅远超美国其它大城市。


这里也多次被《时代周刊》、《福布斯》评为美国未来的“希望之城”、“美国最值得买房的城市”。


当然,这里说的不是休斯顿,而是离它不远且同样位于德克萨斯州的达拉斯。从王治郅到易建联,达拉斯小牛队已成为80后集体记忆的一部分。


美国的城市多以城市群或都会区(metro)的模式发展,多个市镇之间几乎无缝连接,有如一个城市。达拉斯-沃斯堡目前正是美国第四大都会区,人口达723万,仅次于纽约、洛杉矶、芝加哥,超过了同处于德州的休斯顿都会区,是美国当之无愧的“新一线城市”。


良好的经济表现自然带动了当地的房价,一众房产机构也看好达拉斯楼市。美国房地产经纪人协会旗下Realtor网站发布2018年美国十大房地产市场预测,认为达拉斯今年的楼市表现将排名全美第二,预计涨幅达5.6%,销售将增加6%。


主编精选《大特写 | 这个因NBA与中国结缘的城市,正成为美国的地产“希望之城”》楼市如此扛跌,主要是因为达拉斯当地楼市有多重利好因素支撑,达拉斯似乎占尽了一切楼市红利:目前估值较低、人口净流入量大、城市人口年轻、经济发展快、就业率高……但有一点也值得注意。或许由于达拉斯所在的德州免了所得税,因此其需要在别的地方把钱“找”回来。德州的房产税率相对偏高,达到1.9%,略高于全美平均水平。


尽管这样,各大机构仍没把达拉斯相对偏高的房产税当一回事,尤其是在当地仍然较低的房价面前,房产税率高一点也“无伤大雅”,不妨碍多家机构看多达拉斯房地产市场……



加拿大:楼市的“明星”和“新秀”



温哥华是北美离中国最近的城市之一:纬度比哈尔滨高,冬季却比上海要温暖,最冷月平均也有零上3℃。这里连续多年被评选为全球最宜居城市之一,吸引了大量全球各地的移民前往。这里华人超过40万,占当地总人口20%,与著名华埠旧金山的华人比例接近,是北美华人占比最高的城市之一。


最重要的是,过去一段时间里,温哥华房价涨幅是西方为数不多的能与“北上深”比肩的城市。房价快速上涨的西雅图,也只能给它做嫁衣。当地政府也打压过房价,但无济于事。平静了几个月,这里的房价再次上涨。


为何政府压不住温哥华房价的上涨?2018年房价前景如何?


主编精选在《大特写 | 这个房价曾经涨得比“北上深”还疯的城市 又开始上涨了》中分析,温哥华房价的惊人上涨不仅仅源于海外买家的争购,其背后有着多重原因,而最深层的原因,恐怕是政策并未解决当地房地产市场的“根本矛盾”……


更有加拿大著名房产经纪公司Royal LePage预测,“涨个不停”的温哥华房价在2018年将上涨5.2%,“低库存将继续给当地房价带来上升压力”……


不过,在温哥华房价居高不下之时,加拿大的另一个大城市似乎被海外买家遗忘。论城市体量,它比温哥华要大不少,许多大家耳熟能详的名人均来自这里,但这个城市却并不为大多数中国人知晓。


这里跟北京一样举办过夏季奥运会,被称为“北美最像欧洲”的城市。在刚过去的2017年,该城房屋成交量创下两年多来的新高,房价涨幅明显。更值得注意的是,这里终于被海外买家盯上了,中国买家占比在一年内更是翻倍。


这就是歌坛天后席琳·迪翁和加拿大总理贾斯汀·特鲁多的老家、加拿大第二大城市蒙特利尔。


主编精选在《大特写 | “白菜价”又不限购,这里成中国买房团的下一个“猎物”?》中详细分析蒙特利尔三年来房价走势,为你解读蒙特利尔楼市突然“火起来”的几大原因:温哥华和多伦多对海外买家的限购、仍处低位的当地房价、当地经济基本面的有力支撑,以及英法交融的双重文化属性。



东南亚:能否复制中国的“奇迹”?



让我们把眼光转回亚洲。


过去4年,新加坡楼市的表现全球“垫底”。在货币大宽松的国际环境中,大部分国家房价都在上涨,而没有发生经济危机的新加坡,房价却下跌了12%,堪比巴西、俄罗斯等出现经济衰退的国家。


究其原因,原来是新加坡政府主动“打压”楼市的结果。


“十次危机,九次地产”。房价下跌极容易引发贷款市场崩盘和金融危机,各国政府都不乐见房价长时间下跌,新加坡政府哪来的自信放任房价跳水?这与新加坡住房结构的“二元性”有关……


私宅投机得到抑制后,新加坡政府认为是时候适度放松楼市限购的闸门了。今年第一季度,新加坡稍稍放松了楼市限制政策,房价止住跌势。此后,众多地产机构一致看多新加坡楼市。的确,从人口增长、土地供应、国家竞争优势等基本面看,新加坡楼市短期内将大概率步入复苏轨道。但真正长期看多新加坡楼市的原因,则是其特有的“国家基因”。有了“国家基因”做支撑,加上楼市基本面逐步向好,中长期新加坡楼市将成为人们财富保值的“保险箱”。


与此同时,还是在东南亚地区,另一种新的投资方法也悄然出现。


这些投资者往往刚工作几年,能拿出几十万资金,在北京、上海等城市没有户口。由于不想让资金闲置,他们开始寻找最有可能复制“中国奇迹”的国家,在异国发掘“20年前的浦东、深圳”,投资房产。


这样,待他们有资格在北京上海买房时,就可以卖掉在海外投资的房产,享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值,赚的钱也能在国内一线城市按揭首套房。


越南,在政治体制、经济发展轨迹、人口红利、经济增速和文化传统等各方面与中国最相似。久违的熟悉感,让这些投资者确信,中国的楼市奇迹,一定会在越南再度上演。在这群投资者眼中,“未来的浦东”就在这个各方面都和20年前的中国很像的国家......然而,事实果真如此吗?


主编精选文章《大特写 | 复制“中国奇迹” 在这个国家“闭着眼买房”都能赚?》从利弊两方面分析了越南楼市的现状与前景。


随着曾经的“世界工厂”中国逐步实行产业升级,包括越南在内的东南亚国家承接了国际产业转移,带来了持续的发展动力。又正值越南人口红利释放期,中青年占人口多数,将随着经济发展释放出较大内需。从宏观和楼市基本面来看,越南房地产,尤其是胡志明市与河内的房产未来似乎也是只赚不赔的投资标的。


另一方面,越南汇率波动可能让上涨的房价回吐,楼市调控政策的不确定性亦可能导致房价波动;越南贷款利率高,资金利用效率低,也即在越南投资买房,基本需要全款支付,很难利用银行贷款来加杠杆;同时,越南的买房文化更是与中国有所不同……风险也可能躲在看不见的角落。


在其他东南亚国家的房产市场,也有隐藏的投资机会。例如柬埔寨,一个经历了磨难后,走上经济高速发展之路的国家。在这里,中国买房团已经开始“跑步入场”。


《纽约时报》报道称,为了向中国买家出售房产,柬埔寨的房产经纪人正在努力练习普通话。汉语都跟着中国买房资金的脚步,来到这个神秘国度,足见中国买房团的数量之多,资金量之大。不过是什么原因,让聪明的中国买房团看中了柬埔寨?


主编精选认为,除了政治稳定、经济增速快以外,当地房产还拥有以美元计价、永久产权、持有成本低等众多优势。



东亚城市现状:房价为何如此畸形?



国际上常用“房价收入比”考察人们对房价的负担能力,即一家人不吃不喝,多少年能买得起房。国际通用的房价收入比标准是6,由世界银行经济学家Andrew Hamer提出。


对于投资者来说,房价收入比也有“泡沫指数”之称,数值越高,房价存在的泡沫越大。


近日,美国咨询机构Demographia发布报告显示,香港再度“蝉联”全球住房负担最重的城市,一户香港家庭需要19.4年不吃不喝才能买房。


不过,报告忽视了中国内地和其它东亚城市。以北上深为代表,众多亚洲城市的房价收入比已高达40!


为什么东亚情况会如此严重?主编精选在《大特写 | 房价“泡沫指数”显示这些城市“岌岌可危”,高企的房价还能持续吗?》中分析认为,一个重要的原因是亚洲,尤其是东亚城市很容易形成资源高度集中的巨型都市。这类城市吸引全国精英、大企业总部、资金和资本,各种生产要素汇集于此造成大量人口净流入,使东亚大城市房价高企,与收入水平的比例逐渐失衡。在经济快速发展的背景下居民收入增长较快,房价上涨预期强烈,让国人愿意透支未来的收入和房产增值潜力,尽早买下房屋,以免房价涨至无力承担。


此外,中国和一些东亚国家中“房子=家”的观念浓厚,注重拥有自有住房,而西方人的租房比例更高。买房文化的差异,也令中国内地城市房价收入比进一步失衡。


作为衡量房价泡沫的关键指标,房价收入比对西方城市可以起到一定的参考作用。相比之下,中国内地城市则不那么适用这一标准。


不过,随着楼市长效机制和租购同权概念的出炉,未来国人对房价涨幅的预期会否从此发生变化,以及购房观念会否从买房逐步转换成租房,都是决定中国城市超高“房痛指数”能否持续下去的关键。



澳洲:这个城市的房价为何逆流而上?


澳洲一度是非常热门的购房目的地,大城市房价被不断推高,直至政府出台了面向海外买家的限购政策。我们在《怎么买 | 教你拿下“袋鼠国”房产》中曾介绍过澳洲购房的基本流程和常见问题。


经历了55年房价持续上涨后,澳大利亚的楼市正在悄悄降温。澳洲多个首府城市也出现房价回调或涨幅收窄现象。


然而在“暴风眼”的中央,有一个城市不但抵御住了房价下跌的压力,还在对外国买家限购的情况下,逆市创下最近7年来的最大年涨幅。


这就是南半球的明珠——墨尔本。


为何在澳大利亚严苛的限购政策之下,墨尔本的房价涨幅依然创下七年之最?


主编精选在《大特写 | 全球楼市一大泡沫正在冷却,“漩涡中心”的这个城市为何逆势而上》中指出,由于目前较低的利率,墨尔本本地人有着强烈的购房意愿,针对首次购房的优惠政策更是带来首次购房者的增加。此外,据澳洲统计局(ABS)数据,墨尔本所处的维多利亚州是澳洲人口增长最快的州,大量的移民及留学生涌入墨尔本,推动当地房价不降反升。



新西兰:“地产牛市”即将终结?



新西兰在过去46年中房价疯涨,年增长率高达9.4%,且持续半个世纪。这一回报率,甚至战胜了过去46年来标普500指数的平均回报7.2%。该国楼市被誉为全球最长的“地产牛市”,秒杀了包括英国、澳大利亚、美国等绝大多数国家的长期楼市回报率。

图:新西兰、澳大利亚、英国、加拿大的房价指数变化



如此诱人的地产牛市,自然也吸引了许多外国买家前往,尤其成为爱买房的中国人最喜爱的投资地,不少国人更是举家迁居于此。


不过近段时间,新西兰的房价开始让当地人无法承受,居民怨声载道。住房问题成为每届政府面临的头等难题,媒体也开始抱怨外国人炒高了房价。


新一届政府已经打出重拳,不仅禁止外国人购买二手房,还计划建造10万套保障性住房,满足低收入人群住房需求。此外,未来新西兰或将对购房后5年内出售房屋的投机者课以重税。全面限购时代即将来临。


然而我们在《大特写 | 对外国人限购!全球最长的“地产牛市”即将终结?》中分析,除海外买家推动之外,新西兰房价上涨背后的主要原因是住房供应不足和人口增长带来的刚需。经过类比,可以发现新西兰的情况和温哥华很接近,都是由于移民涌入,供应不足导致中低价的房屋供不应求,刚需使房价上涨。


因此,光靠针对2.1%的海外买家实施“限购”政策,且还只限制二手房(外国买家仍可以购买期房)买卖,很难让新西兰人的买房压力下降。



英国:“囤房养老”的美梦破灭?



主编精选在《大特写 | 为何所有指标和调控都“靠不住”?看看英国楼市的“变态”就全懂了》中提到,英国的房产市场价格一直暴涨的症结在于供给严重不足。


但政府在这种情况下并没有出台刺激供给的措施,在一定程度上还是有一定道理的。因为英国实际上并不缺房子。将多余的房子“让出来”给没有房子的人,就可以“完美”解决这一严重的“供给不足”问题。


实际情况却在向相反的方向发展,且越演越烈。所有有闲钱的人都在买入房产,将其视为躺着赚钱的工具,毕竟英国房价已经一路涨了40年,且房租也跟着水涨船高。 很多人将其视作是比养老金更靠谱的退休依靠。(关于英国养老金的未来,请详见:全球最“值得信赖”养老金来了 中国用国有资产为社保“充值”


自1996年英国开始允许银行为“二套房”提供按揭以来,英国的投资房市场从未停止暴涨的脚步。如今每30个英国成人里面就有1个“房东”,在国会议员中这一比例更是高达1/4。与此同时,英国每年租房市场的“市值”预计已经达到870亿美元,相当于英国整个金融业发放的全部薪酬总量。这等同于100万个金领在为房东们“打免费工”。


但英国政府终于“看不下去”了,连发了几个政策大招,让梦想通过囤房“安度余生”的投资者们夜不能寐。未来几年,英国的房产市场算是到了该休息一下,等等收入增长的时候了。



爱尔兰:已经到了“房吃人”的地步?



目前,全球主要的房地产市场都因为各种原因,出现了放缓迹象(详见:中国境外房产投资腰斩 全球房市也“跪了”?),但有一个国家却在逆势领涨全球。


这个国家就是有“凯尔特之虎”之称的爱尔兰。


爱尔兰在90年代至2007年以超高的经济增速发展,创造了发达国家在这期间经济增长的奇迹,同时也带动了地产大繁荣。


自90年代创造了经济奇迹并获得了“虎”的称号后,爱尔兰在2008年金融危机来临时显得尤为脆弱。泡沫被打爆的首都都柏林,房价一度跌去了60%。


十年过去了,当全球房地产开始放缓脚步,爱尔兰却再次领涨全球。爱尔兰最新官方房价统计数据显示,爱尔兰房价已创出8年新高。


但是,见闻主编精选《大特写 | 全球楼市都在放缓 这个“不长记性”的国家却再次领涨》注意到,这一次的房价暴涨却与十年前有一个本质的不同:十年前的房产市场的暴涨是全面“打鸡血”造成的,而这一次是因为供给的严重短缺。政府的土地还林政策正在把无家可归的人们推上绝路……


如果说十年前的经济危机让很多“富人”自杀,那么此后十年的经济复苏却要了很多穷人的命。(另请详见:对于很多普通美国人而言 这一次的经济复苏要了他们命!



瑞典:让人尴尬的两难处境



2008年经济危机,美联储推出QE后全球的房地产开始暴涨。


近10年后的今天,回头盘点哪个国家自那时起吹起了全球最大的房产泡沫,结果发现并非“臭名昭著”的澳洲,也不是家庭债务已经超过美国08年金融危机期间最高点的加拿大,更不是变态的英国,当然也不是美国,而是北欧瑞典。自QE以来,瑞典的房价涨幅绝冠全球。


但瑞典现在却陷入了两难,房价已然成为经济的最大风险点。然而央行却不敢加息,只能通过媒体和其他“旁门左道”给房产降温——不敢让它再涨了,但又害怕它跌。


主编精选在《大特写 | 全球最大房地产泡沫正在"破裂"……》中将瑞典政府的“权宜之计”分为三个层次。第一层,通过银行收紧“水龙头”;第二层,增加房屋供给;第三层,通过媒体宣传扭转公众对房地产市场的预期。


目前看来,这些计划已经奏效。


发布: 2018-02-19    作者:     来源: 华尔街见闻


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