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旧金山房市外因挑战多 房产急需更新与新建


【大纪元2018年02月17日讯】(大纪元记者李欧旧金山综合报导)进入2018年,美国房地产似乎必须克服更多问题,才能继续迎接荣景。首先是“川普税改”带来的影响、复杂的移民问题、朝鲜的威胁、中国的金融乱象,在加州还有接连的火灾、雨灾、地震⋯⋯这些种种的危机令2018的美国房市增添更多变数。


尽管外因忧患不少,但美国经济仍属稳健,在旧金山湾区,科技公司的发展蓬勃,持续聘雇员工,虽然经过2015年中至2016年中的一些降温之后,湾区高科技经济重新高速增长,对办公楼空间需求大增;增加的员工也需要更多的住房,新公寓建设的热潮在整个湾区延烧,尤其东湾正在加速进行。住房租金仍是全国最高。


当前影响2018房市最显著可能是“川普税改”话题,新变化限制了抵押贷款利息和州和地方税的扣除,致使许多湾区居民的生活成本更高,同时也减少了一些住房拥有者的财政激励;但是同时也保留了原有的资本增值豁免条例、1031税收延期交换法也基本保持不变,这些算是忧愁中可喜的消息。新税法实际如何影响房市,还有待新一年的检验。


对湾区而言,人口增加、车流壅塞、就业兴旺,这些依旧是房市的“最佳队友”,而且因为供需持续失衡,推动老旧房地产再开发和改造的模式应该会在新的一年中继续扩大。除了开发商全新建案的建设,从事收购老旧房产进行改造的工程只会更加旺盛。


据网媒Bisnow报导,开发商Calvera Partners去年底收购了20套山景城(Mountain View)的公寓进行更新,而他们最近还以1,570万美元的价格在桑尼维尔(Sunnyvale)出售了一套37套复合单位(收购价830万)。


不少开发商承认,要在硅谷一带开发新房越来越困难了,SummerHill公寓执行副总裁Katia Kamangar表示,现有居民继续将高密度住房与交通拥堵等同起来。Katia说:“每个人都承认,湾区需要更多的住房,现在市场价格高,但是有时候政策不批准这些大项目,这对整个地区是一个损失。”


展望湾区2018年的房市将如何发展,我们先来看几个最新统计图表,瞧瞧2017又创下了哪些新纪录:(图表来源Paragon)

图一:旧金山雇员人数变化(1990~2017),2017年雇员人数创下新高,而且失业率在2017年11月降到历史最低的2.3%,此前最低是1990年12月的2.4%。


图二:湾区各县租金中位价(2011/2~2017/8),其中马林县(Marin)的曲线近似于圣马刁县(San Mateo)。旧金山从2016年的高峰下走后,2017有缓步回升,现在仍是全美租金最高的城市。


图三:2017年湾区各县与纽约的两房公寓、单房公寓、工作室,每平方呎租金差异。旧金山的工作室每平方呎租金是最高价。


图四:2017年旧金山5单位以上公寓建筑,以价格区间的销售数量。其中以5~9单位的公寓建筑最热销,400万至500万的价位销量最多。


图五:旧金山、阿拉米达县、马林县2~4住宅单位的中位价比较(2011~2017),中位价单位是千美元。价位都是逐年升高,旧金山和马林县涨幅较大。


图六:旧金山多单位住宅上市30天内售出的比例(2010~2017),2017的销售速度比往年都还要快速,尤以两单位最快。

发布: 2018-02-18    作者: 李欧旧     来源: 大纪元


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