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提高抵押贷款门槛?美国银行巧变通

为了加强对信贷滥用的监管,本周四(1月10日——译注),一系列关于抵押贷款的新规则与公众见面。房产拥有者们首度有机会对这一新规做出评估。

作为管理机构的消费者金融权益保护局(Consumer Financial Protection Bureau,下称CFPB)推出这一政策,旨在遏制引发次贷危机及止赎权危机的各种信贷滥用行为,得到了大多数人的认可。不过,有些消费者权益保护人士指出,这一政策还是向银行做出了些许妥协,可能损害消费者的利益。

全国消费者法律中心(National Consumer Law Center)的律师艾丽斯·科恩(Alys Cohen)告诉记者:“虽然CFPB推出的新规提倡”银行在办理贷款时遵循借款人负担得起的原则,并且推出更好的产品,但“他们还是为银行的信贷滥用留下了活口”。

这次的新规,在此前推出的《多德-弗兰克金融改革法案》(Dodd-Frank regulatory overhaul)中已有所体现,必将对房产抵押市场产生重要影响。新规意在保证消费者在获得贷款时,远离欺骗性条款和过重债务负担的困扰。

简而言之,新政策规定,银行须提供给消费者他们承担得起的抵押贷款。如果违反这一规定,银行将承担比原来更加严重的法律责任。基于新的规则,银行若不仔细审查申请者的收入状况,或者突然大幅提高利息水平,就很难发放出抵押贷款。

美国可靠贷款中心(Center for Responsible Lending)主席迈克尔·D·卡尔霍恩(Michael D. Calhoun)说:“新规要求银行必须确保贷款者有足以偿付贷款的收入。这一常识性的要求能够在很大程度上避免抵押贷款的违约,并预防金融危机的发生。”

尽管如此,银行在实际管理中还是用尽招数为自己谋取利益,并且赢得了一些重要的政策空间。

作为极力游说政策制定者的一方面努力,各家银行一再强调,在目前房地产市场刚刚开始复苏的时候,更为严格的贷款政策会抑制贷款需求。政策制定者们似乎对这一问题也确有疑虑。CFPB方面表示,鉴于目前房地产市场的“脆弱形势”,新政策允许银行有至多七年的过渡期。在此期间,新抵押贷款项目的可支付性标准可以适当灵活变通。

在穆迪投资者服务中心(Moody’s Investors Service)研究抵押贷款政策的高级分析师凯西·凯尔博(Kathy Kelbaugh)称:“看起来,这些新规则不过是纸上谈兵,这样就不会影响房地产市场的复苏。”

此番妥协,对一种叫做“合格抵押贷款”(qualified mortgage)的新产品将产生一定影响。业内预计这种新型抵押贷款会成为最普遍的一种,它在可支付性上,必须达到一个适用于所有抵押贷款类型的标准。同时,银行还要受制于一项非常重要的附加条件:贷款人的总体债务负担不得超过其总收入的43%。

但是,那长达七年的过渡期将帮助银行一个大忙,令它们制造出债务负担比例更高的合格贷款,只要它们符合诸如房利美(Fannie Mae)或联邦住房管理局(Federal Housing Administration)这样的政府贷款机构所设立的债务标准。虽然这些机构也有相当高的标准,但它足以成为银行可资利用的制度漏洞。

不过,最令CFPB头痛的事还不是这个,而是决定如何为银行设计一套必不可少的法律豁免保护。一旦贷款进入了止赎阶段,这种保护措施在很大程度上能使银行免于法律纠纷。

看起来很怪,在房地产市场崩盘的前车之鉴下,银行竟然还是得到了这一特别优待。而且,这种保护在其它重要行业里并不存在。没听说过汽车制造商因为要遵守清晰的标准,就能自动获得什么法律豁免的。

但是国会认为,为银行提供法律豁免保护,可以鼓励它们签发合格的贷款。国会议员们认为,如果银行担心新的信贷标准会大幅增加它们被起诉的可能性,就很可能会削减信贷额度了。

当然,CFPB在政策制定的过程中还是有一定自由度的。最后,新规在这方面给出了两种不同的豁免保护措施。

一方面,对于优质的抵押贷款项目,银行可以得到更多的保护。这些项目的利率较低,借款人信用较好。对这种贷款的保护叫作“安全港”(safe harbor)。这一保护措施大大限制了借款人的起诉能力,让他们不太容易主张由于银行贷款难以承担,自己才会违规。

另一方面,对于质量较差的贷款项目,银行获得的保护则相对较少。这些项目的利率一般较高,大多数借款人的信用也较差。在这些项目上,借款人有更多的权限主张自己的权益,而银行获得的保护则相对较弱。

不过,消费者权益保护人士主张,不论品种优劣,所有合格抵押贷款项目都应减弱对银行的保护。一些分析人士也认为,银行或许夸大了自己对法律保护的需求程度。

科恩就认为:“虽然银行宣称,没有安全港他们就没法进行贷款;可是,这几十年来他们不都是这么过来的吗?”

联邦机构的官员们则表示,即使银行有安全港的保护,借款人依然可以对其提出质疑。比如,如果一项贷款不符合债务/收入占比率(debt-to-income ratio)的基本要求,那就是不符合贷款要求的,这样,借款人还是可以起诉银行的。

新规还允许借款人向法庭提供口头证据。借款人可以向法庭陈述他和借贷员之间的对话,以证明借贷员知道借款人没有偿付能力,这项贷款从一开始就不应发放。比方说,借款人已经告诉过银行,他的奖金有可能拿不到,可是银行仍然认为他一定能拿到这笔钱。

但是,消费者权益保护人士和一些行业律师仍然认为,安全港制度的设置,在实际操作上将使借款人在寻求法律帮助时非常困难。所以,安全港制度对银行来说是非常有利的。

美迈斯律师事务所(O’Melveny & Myers)的合伙人伊丽莎白·L·麦奎因(Elizabeth L. McKeen)说:“我想,安全港制度确实相当安全。”

消费者权益保护人士还表示,CFPB对债务/收入占比率这一指标过于强调。他们认为,对于房主来说,偿债之后还剩下多少钱可供支配,对他们来说是同样重要的。CFPB把这叫作剩余收入(residual income)。对于收入较低的家庭来说,债务/收入占比率或许是43%或更低,但是偿债之后,家庭剩余的收入很可能就不够维持基本的日常生活了。

CFPB也意识到剩余收入对借款人的重要性。因此,对于一些质量较差的抵押贷款项目,保护局明确允许借款人在申请抵押贷款时,表明自己的剩余收入不足。但是对于那些在市场中占大多数的优质抵押贷款项目,这一条并不适用。

CFPB本应要求银行作为借款方,将剩余收入这一指标也纳入对优质抵押贷款项目的考量,以降低其在政策中发现漏洞的可能性。但是,最后政策的出台也反映了CFPB在为全行业制定政策过程中的两难境地。要求太严格,可能会抑制贷款需求;要求太松,又可能损害消费者的权益。

美富律师事务所(Morrison & Foerster)的合伙人伦纳德·N·查宁(Leonard N. Chanin)表示:“对政策制定者来说,保护消费者权益和保证信贷的可得性是一对不可调和的矛盾,他们要不断在两者之间权衡。”


发布: 2013-01-10    作者: PETER EAVIS     来源: 纽约时报


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