房贷专家Ginny林谈新移民买房贷款常识

南加州新移民越来越多，常遇到关于购房贷款，报税缴税等方面的问题。First American Financial & Investment Corp.公司的经纪人Ginny林女士，来自台湾，从事房地产和贷款24年，曾帮助客户解决过很多疑难问题。针对她见到的新移民常遇到的实际困惑，美国第一房贷服务公司林女士总结以下资讯，希望对新移民有所帮助。

外国人也可来美买房贷款

林女士说，只要有美国有效签证，入境后到提供贷款的银行开户，并且可以出示证明。5%自备款是自己的即可向银行借款。她建议初来美国的新移民可多涉猎房地产讲座与周围亲朋的经验。

林女士说外国人可以贷款，如在外国有两年以上工作经验，还有资产证明，自备款40%中的5%是本人的，如买100万，40万中的2万是自己的就可以申请贷款。

新移民申请贷款，如何还没有信誉，建议去大银行开一个户口存500美元，可申请一个Secure card，购物就可以用了，两个月就可以慢慢建立Credit。

Credit在680分以上可以有一般的贷款，如果580以上可借FHA政府贷款。政府贷款利率都在3.5%左右。房利美和房地美都有中文的购屋指南。长期不付Credit，信誉当然会不好。

报税=/=缴税

新移民要培养报税的习惯。如有一位新移民，月收入4500美元，报税时报低收入只报1000元，但如果想重新贷款，低收入就没办法。

华人一个错误观念，认为报税等于缴税，其实不是。如房子出租给别人，每月2000美元，一年24000美元，但如果不报税，每月mortgage(抵押)也是两千元，那一年mortgage就是24000美元，收入和支出都是24000美元，就不用缴税了。

林女士认为这样并不对的，这样会享受不到报税的优惠。

一位退休老先生房值48万，欠16万，问可不可以贷款，他的退休金16000/年，不到1300/月，如果16万欠款要每月2400元才能拿查收入的贷款。

因为要付房租，地产税和保险，这三样是45%的收入，去年每月收入1300，不想报税，但事实上每月mortgage也是1300元。这样不报税就拿不到查收入的贷款利率。

有的查收入的贷款利率可拿到3.375%，不查收入的最低是4.75%。每个人都要培养报税的观念，才能享受美国法律给与人的公正优惠。

贷款三要素：Credit，收入Income和房净值

林女士介绍如果希望信用Credit好，要及时存入花掉的钱，不要把信用卡用到几乎上限，那样Credit不会好，如5000元上限用1000元或1500元信誉就很好。也不要开太多的信用卡。

需要补休Credit，就是改变消费习惯，Credit report可看到你花钱的模式，如果恢复好信用，半年就会起来。可以去银行申请，开水，电帐单，给人家租房子，房东也可以提供Credit。

任何Credit不能迟交，否则会留下记录。房租Credit如恢复好信用，一年?会消掉。完全看不到坏记录，需要一年。

收入方面，要有习惯用信用卡和支票存入支出，都有凭据。借贷交易要以支票为凭据。最好用支票付钱。增加收入也可把部份房减租。

房净值如低于20万，还需再保PMI，Property Mortgage Insurance，需多付保险费。

美国鼓励人买房和贷款抵税

林女士认为美国鼓励人买房和贷款抵税。林女士建议买房最好一半现金，一半Credit，美国所有缴房贷的利息是可以抵税的。如果是现金，放在那里是不动的，那在美国的收入就没有办法抵税。

如每月收入是5000元，一年六万元要付收入税 Income Tax，如买50万的房子，放25万的贷款，每月2000元Mortgage，就可抵24000元，这样六万元收入只需缴三万六收入的税就好了。

林女士说，美国是一个Credit的世界，好好地管理，既会拿到很好的优惠，也可享受低利率，还可抵税。

对新移民，林女士建议先买一个自己住的房子，不但可以有自住屋贷款优惠，并且可用建立自己的信用额度，房子只要长期拥有，便有机会升值。“有平静安稳的家，也可以建立自己的Credit，不需要一定买豪宅，量力而行。”

最后，林女士建议新移民在美国有问题要找专业指导，需要会计找专业会计师，生病找医生，这样可得到专业正确的指导。

发布: 2012-10-10    作者: 未知     来源: 大纪元