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美国商业房地产贷款的审核标准(DSCR)

在此介绍一下在美国的对于商业房地产贷款时的审核标准,该标准对于商业房地产的投资具有很重要的参考价值。

首先这里所说的商业房地产是指具有租金收入的商业地产即 INCOME PROPERTY,比如产权酒店,购物中心,零售铺位,办公楼等而不包括不产生收入的商业房地产,如教堂,土地等。

一 什么是DSCR?

DSCR是DEBT SERVICE COVERAGE RATIO的缩写,具体的中文我也不是很清楚或者如何翻译,暂时可以译为收入贷款比。

(一)DEBT SERVICE:DEBT SREVICE就是每年要支付的贷款,这与住宅贷款是一样的。

(二)净经营收入(NET OPERATING INCOME):也就是全年的总租金收入扣除所有的经营成本(不包括贷款)。

DSCR就是用一个商业房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额,即年净经营收入/年贷款额(NET OPERATING INCOME/DEBT SERVICE。

这个数值不用百分比,一般美国的银行会要求DSCR大于1.2,才会批准贷款,低于1.2就不会。

DSCR有很多种用途,请看下面的计算。

二 案例研究:

一个产权式酒店单位,销售价100万(美元或RMB),30%首期,30年固定利率7%,经营成本是租金的30%,银行要求DSCR大于1.2才批准贷款,请计算每月租金要多少才能符合要求?

答:

(一)先计算每月的贷款额,DEBT SERVICE,首期30万,贷款是70万,30年固定利率,7%,得出每月的贷款是4657元,每年是55880元,即DEBT SERVICE=55880。

(二)把每月的租金设为X, 一年的租金就是12X,那么净经营收入就是70%12X(经营成本占租金的30%),所以净经营收入=8.4X。

(三)每月租金的计算:银行要求DSCR至少等于1.2,所以年经营收入/年贷款=8.4X/55880=1.2

X=1.2x55880/8.4=7982

每月租金要7982元才能满足银行的贷款审核标准,如果租金达不到7982元,那么就要增加首期的数量,直到符合银行的要求为止,这在商业房地产贷款中,很常见,但是如果买主没有财力投入高比例的首期,就不可能贷到款的。

(四)DSCR的其他用途:

1 已知每月租金的情况下,就可以知道卖主的价格是否在合理的区间内。

2 利率高低对于商业房地产的影响,用于可行性研究。

3 在其他因素已知的情况下,推算最低首期。

(五)我们来计算一下投资回报率ROI(现金投资回报率):

投资回报率ROI=净现金收入/首期=净经营收入-贷款额/首期=0.7x12x7982-55880/300000=67048-55880/300000=11168/300000=3.7%,跟存入银行差别不大。

每年的净现金收入(NET CASH FLOW)是11168元,每月是930元。

(六)CAP RATE的计算:

CAP RATE=净经营收入/销售价=0.7x12x7982/100万=6.7% CAP RATE在合理的范围内。

商业房地产与住宅地产不同,住宅是人居住的,价格可以没有什么标准,但是商业房地产是要赚钱的,不能赚钱的话,就没有任何价值。在投资的时候,商业地产是比较理性和专业的,这就是DSCR的最大作用。

三商业房地产的市场价格分析

我们都知道,在住宅上,是采用市场比较法来评估,所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即CMA,但在商业房地产的评估不是用市场比较法,而是用收入分析法(INCOME APPROACH)来分析的。

在商业房地产中,就是要计算投资回报率ROI,CAP RATE,净现金收入(NET CASH FLOW),DSCR等来综合评定一个商业房地产的市场价格(MARKET PRICE 或 MARKT VALUE)。

(一)对于卖主来说,可以根据这些数据来制定合理的出售价格,不至于满天要价或者开出低价。

(二)对于买主来说,也是同样通过专业的计算与分析,来进行投资的可行性研究,然后才做出科学合理的决策。

(三)对于专业的房地产评估师来说,评估商业房地产也是用这些方法,评估师的评估结果要与实际成交价一致时,银行才会贷款,除非买主原意用现金支付不足的部分。

(四)对于商业银行来说,也是如此,除了对贷款人的信用,收入考虑之外,还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。

总的来说,商业房地产的规则是与住宅不同的,商业房地产经纪人应该更加专业一些。


发布: 2008-01-24    作者: 高云堂     来源: 高云堂搜狐博客


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