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Foreclosure(房屋拍卖 )

此专栏由MT LAW LLC 税律师事务所为中国新移民就法、 税律师事务所为中国新移民就法、 税公司法、房地产财规划等方面的律问题作出专业知识介绍和普及。本专栏内容不代表律师事务所的法意见普及。

房屋拍卖就是Foreclosure Sale。自从全美房市在2006年全面减缓或走低, 随之跟来的是房、屋主们总价低于其放贷额度。再加上美国股市狂跌,经济萧条,许多公司职员先后被裁。 在失去工作的同时,许多屋主无法在一定的时间内付出每月的贷款额。 这些房屋最终被贷款公司没收, 先被银行试着私底下拍卖, 最后不告而终的上了法庭, 通过拍卖(auction) 而上市出售。 这些被没收的房子, 就叫做Foreclosure。为减少支付保险, 地产税等方面, 银行将以急速出售为原则, 所以在售价上通常较低, 约为市价的50-90%。而在当地经济及工作机会不佳时, 其幅度可能更大。

屋主在宽限期内将房产卖给第三者,这样其销售所得即可用于还清贷款,其信用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款,这时屋主便可以申请“亏本出售”(short sale),债权人根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。

购买亏本出售的法拍屋,需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能赚一分钱了,所以为了吸引买主的报价,其挂牌价往往远低于市场价,且未经得债权人同意,当买主有意给屋主开价购买后,屋主才能向银行申请批准。不过此后就可能是遥遥无期的等待(一般从一个月到半年不等),甚至永远也等不到结果,或等到的结果却比挂牌价还高。如果买主的报价有幸被银行接受了,买主还有时间去完成产权查验和房屋检查,也有可能得到比市价还低20~40%的折扣。 
在宽限期终阶段,如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款,其房产就会以公开拍卖的方式(Public Auction)试图卖给第三者。

购买拍卖中的法拍屋,最好事先对拍卖的房屋做详细的调查,然后在公开拍卖市场上出价。买主需要按规定在竞拍后支付现金,而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查,但是,公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意,同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。

银行取得产权,然后再放到公开市场上转卖。银行可以在宽限期内与屋主签订协议取得产权,也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋(Real Estate Owned by the Lender,简称REO),购买银行持有的法拍屋,可以直接与银行讨价还价。一般来说银行会保证产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况,买主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段 (短拍屋和公开拍卖)的卖价。

如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的,如住房建设与城市开发部(HUD,Department of Housing and Urban Development)或退伍军人安置事务部(VA,Department of Veterans Affairs)等,那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋,在这种情况下,就由政府机构来负责出售法拍屋。

购买Foreclosure的房屋时,购房人一定要注意,拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一般不予过问。例如管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用,而拍卖方一般是银行或法院。当拍卖完毕,受益人会立即领钱走人,其他的费用则无人会过问,而这些费用很可能由于房产的不可移动性,而仍然会由有关人士前来催缴,所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。

所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和银行及物业公司协商,最好制定出相关法律文件。这是购房人一定非常需要小心的地方。

原屋主在处理房产时,大都在价格上让步较大,颇具吸引力。在表面上,购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密,因为房产本身不会说话。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议,并支付了第一笔款项后,购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难境地。退回吧,收不回已支付的款项,继续支付吧,又不知道将来的风险和费用是多少,真是进退两难。

在购买诸如Foreclosure的房产时,最重要的是前期的调查,这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的Foreclosure房买卖需要调查原屋主的财务报表,审查其是否有重大诉讼,什么诉讼,有无长期投资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审查其合建双方的合建协议等。

Foreclosure 房屋买卖,由于其不同的背景都有其特殊的故事。房屋买卖有时会遇到很好的商业机会,但与此同时,风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展,Foreclosure市场也会越来越大,Foreclosure的商机也会随着增加。Foreclosure投资者只要把握好商机,在重要的法律环节上把好关,制作好完善的法律文件,在决策前做好详细的法律与商务调查,还是能够规避风险从而顺利完成交易的。

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