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经验之谈:聘律师讨房租


10月6日,我从大陆探亲后返美,到家已是晚上10点多,打开电脑查电子邮件,赫然发现邮箱中有律师楼从10月1日起连续发来五封邮件,通知我最后的上庭日期是10月7日上午10时。因为是法庭终审,我这个原告必须出席。律师一直联络不上我,急坏了。为何要上法庭,说来话长。

出租房屋 遇到赖租房客

2011年底,我所在的城市出现大量银行拍卖的房子,我也买了一栋双拼屋(Duplex)。房子不错,一楼是客厅厨房,二楼有三间很大的卧室及两个半卫浴,下有两车库,后院是一个小湖,野鸭游弋,垂柳飘飘,风景宜人。而且,这房子还离我家只有四哩,开车十分钟就到。

房子买后就要租出去。广告刊出,来看房的有几人,最后选定一位叫蒂凡妮的房客,她是非裔,30多岁,离异,有个九岁儿子。虽然这类租客欠租赖帐的名声在外,但我看蒂凡妮有稳定工作,谈吐有礼,便与她签了两年租赁合同。开头一年半,蒂凡妮每月准时到我家交房租,我当时非常庆幸自己找了个好房客。

但是,蒂凡妮租住一年半后,从2014年初开始拖欠房租,每月只交三五百元,打电话多半不接,发电子邮件多半不回,但只要见着,她总是很诚恳地表示“一定会把欠的租金补上”。

到2014年9月,两年租约到期,欠租累积为3800元,我告诉蒂凡妮我要卖房子,不能续约,因为太烦了。蒂凡妮一再央求我,让她住到2015年初,她将买自己的房子,在这段时间内保证每月按时交租,所欠的房租将在三个月之内清还。出于善心和轻信,我没有坚持让她搬走。

但是,接下来的事情出乎想像。她不仅没还欠租,每月的租金还像挤牙膏似地几百几百地交,好不容易到今年4月中旬,蒂凡妮终于搬走,连同前帐,总共欠我9700元。她非但没有愧疚,临走时竟还恶言恶语地叫嚣:“去告我呀,我不在乎,法官会站在我这一边。”我实在被激怒了,马上回敬一句:“好吧,走着瞧!”在那一瞬间,我做出决定:不能放过她,非告不可,而且我知道,我能打赢这场官司。

小额法庭无解 聘请律师

我首先给她发一份电子邮件,详细列出欠租的时间和构成细目,并提出了善意的和解方案:她只需还我5000元即可,可每月分期付,此帐便了结。否则,我将采取法律手段。我把欠帐数目几乎减半,心想这善意足够了吧。

不出所料,蒂凡妮对我的和解方案毫不理睬,大概认为我奈何不了她,不懂得怎么去告,所以她说不在乎,随我去告,还说法官会站在她那边,我真不知道她凭什么这样认为。在开始一年半里,她循规蹈矩地交房租,而后来拖欠赖帐并非没钱,大概因为她看到周围同类很多人“欠钱,走路,没事”。她曾经这么说过,所以要仿效,以为我会放过她。

一个多月内,我连续发去三次邮件,不被理睬。俗话说,事不过三,我要开始行动。为达到这个目的,首先要找寻正确的方向和路径。美国的小额法庭,受理数额为5000元到1万元的债务诉讼,不必请律师。这是无须投入太多成本的追讨方式,成本只是法庭费用125元。但我有两个现实问题:其一,蒂凡妮搬到哪儿,我不知道。如果要告她,传票无法送达。我为此到邮局要求过蒂凡妮的地址,但工作人员告诉我:除非有法院指令(court order),否则除了供电供水公司、煤气公司等机构,个人无法取得此人的新地址。那就是说,蒂凡妮搬迁后的现地址是我个人无法找到的。其二,即使告赢了,执行也是问题。简单地说,法庭只管判决,不管执行,要钱还要自己动手。

虽清楚这些,我还是上网查到小额法庭的地址,亲自跑了一趟,想确定一下小额法庭要债这条路是否走得通。 法庭前台的接待人员素质实在不敢恭维,还偏让我遇上了:懒洋洋的神情,一问三不知的态度,就扔给我一堆材料和表格了事。翻看材料,里面有推荐律师的服务热线。要知道,美国律师和医生一样,专业分得细,个人专长于不同领域。例如,律师又分移民律师、房屋交易律师、意外伤害律师、刑事诉讼律师等。而我要打这官司,只能聘请“追债律师”(Collection attorney)。

电话打到服务热线,对方问过我的住址,给我推荐了两位办公室离我家不远的律师。电话预约了之后,我依约前往律师楼。这是一位中年的非裔律师,神情冷峻,一副不苟言笑的样子,这倒合我心意。若是太过热情急切,我就怀疑他的能力不行,因为接不到案子才如此。听我讲述了基本情况和提出来的问题后,他回答我:第一,这个官司无可争辩应该打得赢,欠债还钱,天经地义。他将把这案子提交到比小额法庭高一级的法庭审理,但他所说的高一级的法庭是哪一级的法庭,我也搞不懂。第二,虽然我不能提供蒂凡妮现在的地址,但他们律师楼有途径有办法找到她,我问是什么途径,他绕开不答。第三,走程序,大概三到四个月可以得到法官的最后判决,有了判决之后,一般来说欠债方是不会自愿还钱的,律师将直接与其雇主交涉,每月从其工资中扣除10%,直到判决的数额清还为止。第四,我要先交2000元律师费,判决后追讨回来的数额,律师从中另提取15%。

非裔律师所说这些,正和我心意。说实在的,对能拿回多少钱,我没很在意,但花2000元出口气,就是值了。蒂凡妮不是叫嚣不在乎、随我去告吗,我就要告给她看。但我不想马上与这律师签委托合约,怎么地也要拖他几天吧。我便告诉他我要给蒂凡妮发邮件,给一个最后通牒,再次重申5000元和解的善意,如果她没有回音,一周后我再来律师楼。这是实话,并非托辞。不出所料,蒂凡妮仍然不理睬我,在此期间,我电话询问过服务热线提供的另一家律师楼,对方不问不听案情,就说要先交2500元。相比之下,我觉得第一个非裔律师挺靠谱。

被告无理 法官判决还钱

一周后,那时大概是6月底,我与非裔律师签了约,交了钱,把所需的一应文件材料,如租约、 欠款细目等,交给他,就静候佳音。接下来,律师助理不时给我通报新的进展:他们找到了蒂凡妮的新住址和公司地址(可见律师的确有门道追踪人)、庭审有几次排期,等等。

开始的几次庭审我不需出席。终审就在前面所说的10月7日上午10点。这种法庭,只有原告、被告、律师、法官和书记员,大概已有前面的几次庭审,终审的程序就简单了:法官审阅了双方递送的材料,进行简单询问,便判决被告方要付给原告所欠租金在庭审的整个过程中,蒂凡妮没敢和我对视过一眼。我心中暗自得意:你说你不在乎,你说法官会帮你,看看现在如何。

这里还有一个小插曲。在蒂凡妮准时交租那一年半里,我每月都打印一张收据给她,后来她不定时地挤牙膏般数百地交,在没准备的情况下我便手写过几次收据,她居然在500元、700元前面加个1,变成1500元、1700元,复印后呈送法官。我的律师说:“按法律,这样复印件不能作为证物。”结果,她说谎作假的伎俩没有得逞。

近日,律师楼给我来信,通知我蒂凡妮的雇主收到了法院发出的工资抵扣传票(Wage Deduction Summons),作了回复,并附上了扣款的数额和时间表,月1日至5日之间我将收到支票,直到欠租还清为止。这印证了律师在第一次见面时告诉我的:只要有法庭判决,雇主必定会配合执行,因为不执行的话雇主就算违法,他们犯不上自找麻烦。

从这场官司可以归结出两点:其一,做人要有底气,遇事要有硬气,正当的权益一定要坚决的维护,绝不能忍气吞声。我不太认同中国人所谓的受歧视之说,是否有尊严,取决于你自己。其二,处理问题,方向要对,方法也要对。我这个官司,如果自己提交到小额法庭,根本没戏:传票无法送达。即使打赢了,若是她不付钱,你又奈何不了她。委托律师,一则可以追寻到她。二则,这是追债律师,有的是办法逼对方还钱。三则,把文件材料交给律师就完事,省了自己许多时间。先交2000元律师费,是在自己底线之内,而且我的目的本来就是为了出口气。

挑选房客 收入稳定才行

我认定这场官司能打,是因为我知道蒂凡妮有稳定的工作,收入也不错,法官作出判决后,律师有途径把钱讨回来。如果她是个穷光蛋,我是不会花2000元去打这场官司的。因此,挑选房客时,考量其工作的稳定性非常重要。

我过去有过教训。1998年,我在纽约买了一栋两家庭的房子,连地下室共四层,地面三层是各自独立的,都有厨房厕所,分别为三房一厅和两房一厅。2008年,我离开纽约,搬到中部,便把原先自住的一楼和地下室租给了一个叫斯塔西的白人女子。开头几年,她每月帮我收二楼、三楼的房租,连同她自己的,到银行存到我的帐户上。她把房子的各种事情都打理得很好。甚至二楼、三楼有房客搬走,我都不必回纽约,她帮我登广告,帮我挑选房客。

从2012年底起,问题出现了。经济实在不景气,她开的小精品店关了门。当时她年近60岁,单身,没有积蓄,没有技能,找不到工作,于是开始拖欠房租。我知道,她拚命地挣扎,很努力地工作。她干钟点工做清洁,接了车衣的活回家做,只要有一点钱赚她就做。她一直希望,也一再向我保证她很快能回到正常轨道,但她大概沦落到连吃饭都没钱的境地。我不知道,政府有各种补助,她为何不去申请。我叫她搬走,她回答说没有地方搬,也没有钱搬。我真是无可奈何了:通过法庭赶她走,程序走三个月,执行在六个月之后。再者,真的把她赶走,她只能成为无家可归者。对一个年近60岁的单身女人,我也于心不忍。

我纠结了一年多。2014年2月,她告诉我她在德州的弟弟愿意收留她,她终于能搬走了。我马上找地产经纪卖房子。我觉得很对不起二楼和三楼的房客,但没办法。我人已不在纽约,远距离的掌控是很麻烦的事情。斯塔西到底欠我多少房租?我都懒得去算,总有近两万吧。但我是不会去告她的,我打官司肯定能赢,但她要钱没有,要命有一条,所以只能放弃。我在纽约出租房屋15年,三层楼的房客周转有十来个,只出了一个斯塔西,而且她还不是故意欠租,我算是幸运的房东。

蒂凡妮是恶意拖欠,斯塔西是穷途末路,但都令我伤神动气,我不能再冒这种风险。因此,2014年我把纽约的房子卖了,2015年我把与蒂凡妮打官司的房子也卖了。

华人喜欢购买房产,出租获利,等待升值。这是个很稳健的投资,若经营得当,回报可观。但若要自己挑选房客,自己管理,无法预知的风险和麻烦很多。即便你做信用调查,即使房客开始很好,也难保后来不发生问题。总之,我是不会再亲自做房东了。后来,我找到房产投资管理公司,一应事宜全部交由管理公司处理,而且租金收入有保障。我不再有此烦恼,真好。(世界日报报导)

发布: 2015-12-22    作者:     来源: 波城第一名记


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