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为什么说租金控制是毁灭一个城市的最好办法


一个常见的价格上限例子是租金控制。在许多城市,地方政府都规定了房东能向房客收取的租金上限。这种政策的目的是帮助穷人更能租得起住房。经济学家经常批评租房控制,认为这是一种极无效的帮助穷人提高生活水平的方法。一位经济学家称租金控制是“除了轰炸之外,毁灭一个城市的最好方法”。

        租金控制的一个不利影响对一般人来说并不明显,因为这些影响要在许多年后才能显现出来。在短期中,房东出租的公寓数量是固定的,而且,他们不能随着市场状况的变动而迅速调整这个数量。此外,在短期内,在一个城市寻找住房的人的数量对租金也并不会非常敏感,因为人们调整自己的住房安排要花时间。因此,住房的短期供给与需求都较缺乏弹性。

       与任何一种价格上限一样,租金控制导致了短缺。但由于短期中供给与需求缺乏弹性,最初由租金控制引起的短缺并不大。短期中的主要影响是降低了租金。

        长期的情况则完全不同,因为随着时间推移,租赁性住房的买者与卖者对市场状况的反应增大了。在供给一方,房东对低租金的反应是不建新公寓(而不是与父母同住,或与室友同住),而且也促使更多的人迁居到城市。因此,在长期中供给与需求都是较为富有弹性的。

        当租金控制把租金压低到均衡水平以下时,公寓的供给量大幅度减少,而公寓的需求量大幅度增加,结果使住房大量短缺。

         在那些实行租金控制的城市里,房东采取各种机制来配给住房。一些房东让租房者排队等待,另一些房东喜欢把房子租给没有孩子的房客,还有一些房东根据房客的种族实行歧视。有时,住房被分配给那些愿意暗中贿赂大楼管理者的人。实际上,这些贿赂使公寓的总价格(包括贿赂)接近于均衡价格。

        为了充分了解租金控制的影响,回顾一下经济学十大原理之一:人们会对激励做出反应。在自由市场中,房东努力使自己的房子清洁而安全,因为令人满意的公寓可以租到较高的价格。与此相反,当租金控制引起短缺和排队等待时,没有什么激励能使房东对房客关心的问题做出反应。当人们排队等着住进来时,房东为什么要花钱维持和改善房屋状况呢?结果,虽然房客交的房租少了,但他们的住房质量也降了。

        决策者往往通过实施额外管制来对租金控制的后果做出反应。例如,制定相关法律,将住房中的种族歧视认定为非法,以及要求房东提供适于居住的最低条件。但是,这些法律实行起来很困难且代价高昂。与此相比,当取消租金控制,并由竞争的力量调节住房市场时,这类法律就都没有那么必要了。在一个自由市场上,住房价格会自发调整,从而消除那些引起不合意房东行为的短缺现象。

发布: 2016-07-24    作者: 余丰慧     来源: 微博