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海外收租虽开心,可别忘了交税


美国的税务问题,颇有点像美国的小费文化一样——令人略感烦恼。尤其对于海外置业者来说,税收也是成本的重要组成部分,直接影响我们的决策,因此格外让人在意。在海外置业者当中,最常见的就是非美国居民,作为一个纯粹、大写的海外投资者,在美国买套房子出租当房东,也得缴税吗    


1/哪怕从没踏足美利坚,租金收入也得交税


首先给一个确切的回答:非美国税务居民在美国买房当房东,所收租金属于在美国境内的个人所得,因此要缴纳个人所得税(包含联邦税和州税)。



“美国税务居民”是指美国居民、绿卡持有者及在美国一年停留超过183天的人,或者三年内平均每年停留超过122天的人。而很多海外置业者,其实是生在中国长在中国,既不是美国人也没有美国绿卡,看房的时候去美国几次,远没有到半年的时长,更有置业者从未踏足美国,全程异地操作,这样的置业者就是“非美国税务居民”了。

 

但是“非美国税务居民”不等于不用交税的居民,而是仅针对在美国境内产生的收入交税——而我们这篇文章所说的在美国的租金收入,自然就在征税范围内。


2/交税金额得具体再算,好消息是美国可以抵税


目前来讲,在美国一年内的租金收入如果低于4050美元,则虽然要报税但不产生税费。超过这个数字,则依据阶梯产生不同比例的税费,比如9325美元以下是10%、9326-37950美元是15%等等,最高线是470701美元,年租金在这个数额及以上的,征收39.6%。

 

如果你觉得这是一个坏消息,那么听听下面这个好消息:有很多费用可以用来抵税。“抵税”的最直白解释就是:“抵掉一些费用之后再交税”。比如在美国收的租金这一个人所得,可以被在该房产上所做的必要花销进行抵冲,之后再计算税费。什么是在房产上所做的必要花销呢?包括但不限于保险费、管理费、物业费、中介费、清洁费、维修费、房东支付的水电费、垃圾清理费、地产税费、房屋贷款利息、由于该房事宜而产生的差旅费、由于要申报出租收入而产生的会计师费,等等。


3/交税不仅是付出,也是保障


上文中也说过,对于海外投资者来说,“税”怎么看都是付出去的成本。于是总有人忍不住问这样的问题:不交税行不行啊?我只是收个租金而已嘛,和租客直接现金交易,不交税也没什么问题的吧!还有人会觉得,我把房子租给熟人嘛,天知地知你知我知的,不交税没什么问题的吧!



交税只是付出吗?非也,有的时候,交税也是对房东的一种保障。为什么这么说呢?因为最难的合法纳税记录,是证明该租客有租客责任的最有力证据。

 

国内的房东多少有点居高临下的意味,掌握着几乎绝对的话语权,不交房租赶紧走人,损坏东西赶紧走人,甚至是房东自己突然要卖房子或者自住进来,那么让租客走人也是天经地义,并且没什么难度。但是我们多次提到过,在美国房东不可以随随便便就赶租客走,租客有什么违约或不当的行为,比如拖欠工资、发生邻里纠纷、在房子里做非法的事情等等,你想追账单或者赶租客走,再比如租客损坏房屋,你需要像保险公司索赔,都得提供证据,证明租客责任,而证据中非常重要的一项,就是租金收入的合法纳税。


4/能合理避税的事情,就不要冒险漏税啦


即便你的房子就是固定租给认识的人居住,你能确保没有上面说的风险,那么漏税本身的风险也是绝对存在的。若非美国税务居民不申报所得税税单来报告租房收入,一旦税务局通过其他途径知晓,将不允许再补报税单,而是直接按照30%的固定税率,就房租收入征收税费,且不可抵扣任何费用。




所以说,想要在税务的问题上节省成本,正确的思路永远是合理合规避税。一名有经验、负责任的税务师,是会最大程度的根据每个人的不同资产情况和家庭情况,帮助客户合理避税的。税法每年也会做调整,不但可以根据变化趋势预先安排,有时候还能追溯过去的损失,拿回自己多交的钱。

发布: 2017-11-16    作者:     来源: 海外及优


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