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谈谈Owner Finance


对于任何生意来说,用别人的钱来为自己赚钱是正道。大家伙儿都这么聪明,这个道理就不用细说了。房地产里有三部分能挣钱,主要是:

1) 正现金流(Positive Cashflow),

2)房产增值,

3)积累财富(Build asset,以租金养房)

对于一般的想进入房地产领域的人来说,资金是一个大问题,对于大多工薪阶层来说尤其如此,因此怎样把有限的钱用在刀刃上,或者说用有限的钱买到更多的房子,是值得考虑的问题。

十几年前我开始买投资房时,手里只有二万美刀,还是欠信用卡公司的债,若是还了,手里就一分钱都没有了,那可是真正的无产阶级。在这种情况下,用别人的钱投资就成了唯一的选择。

除了朋友外(我从未借过),能借到钱的地方就是银行和信用卡公司。银行指房贷,信用卡公司可以搞到些钱短期周转一下,但里面有些陷阱要避免。我已经很多年没朝信用卡公司借钱了,不知现在的规矩变了没有。

还有一种方法是Owner Finance,指的是房主给购房者提供贷款。我的房子有三分之一是用这种方法买到的,包括我的自住房。这种方式存在的理由是房主在多年拥有出租房的过程中已经把房子的价值通过抵税的方式抵光了,要是一下子拿到卖房全款,就会面临着全部交税的问题。因此愿意用Owner Finance的方法降低每年的上税额和税率。

还有一个原因是房主要退休了,不愿意再投资,因此通过这种方式得到稳定的收入和吃点利息。当然还有就是房子所在的地区一般,房主用它来吸引投资者。

对于卖方来说,要求是房贷已还清,或用买方的首付还清房贷,极端情况下会自己掏钱还清。

房地产投资的第一步是找房子,其实是找Deal,从上市的房子中找只是方法之一。还有个方法是多认识所在区域的投资者(房东),说不定就会有收获。能避开房产代理,对买卖双方都有帮助。

有一次我在给自己的一个投资房换Siding,碰到旁边房子的房东,就聊了起来。聊的结果就是从他那买了两个房子,都是Owner Finance,Deal 很不错,基本零首付。其中一个房子买入价六万五,现在月租过两千。后来他有朋友想卖房时都先来问问我,只可惜除了帮朋友买了一个外,没什么太好的Deal。

不试是不知道的,试试是一定没有坏处的。

Owner Finance对于买方的好处是不用跟银行打交道,可以省几千元的Closing Cost,且没有贷款数目限制。能不能达成协议的关键是看卖方是否愿意这样做。

在卖方市场的情况下,这种情况较少,但也不是不可能,买方市场时机会较多。

房子的转让过程和正常过户一样,只不过是卖方代替了银行。过户后把双方的贷款协议在镇政府登记一下就可以了,很简单,后来我自己去办理过户的手续,律师费都省了,当然这只限于和朋友间。

至于贷款的利息,首付,年限都是可以协商的,一般情况下利息会略高于银行利息。

有时卖方为了稳妥起见,会要求把Title 放在卖方律师手里,如果有几次不交贷款,房子会自动转回去,我的自住房就是这样。这也没啥大不了的,只要按时交钱就是了,以后要是自己给别人做Owner Finance时可以考虑这样做。

做房地产投资不是去卧儿马买东西,也不是买一、两个房子就大功告成了。在扩张期需要把大量的精力投在找Deal上,包括Owner Finance。只要是下足了功夫,什么奇迹都会发生的。

房地产投资首先是一个Money Game。

发布: 2014-12-18    作者: 牛城地主     来源: wenxuecity


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