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买下法拍屋供出租 美投资基金新动作

美国中文网报道:加州旧金山湾东北部建筑工人古铁雷兹(Agustin Gutierrez)2009年失业,10个月之后又失去自己的住房所有权。

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《华尔街日报》图,无文字说明。

现在,这个有着四个孩子的古铁雷兹一家仍然住在原来的五个卧室牧场式房屋,但那是麦金利资本合伙人(McKinley Capital Partners)出租给他们的。那家投资公司在“金融巨头-房东”新一代中名列前茅。
麦金利过去两年已经在旧金山湾区买下300所单一家庭的法拍屋,最近同纽约对冲基金奥奇-济富资本管理集团(Och-Ziff Capital Management Group LLC)合作,计划明年买下500套法拍屋。这些房子也将出租给类似古铁雷兹那样的家庭。

购买法拍屋作为投资性资产长期以来都是夫妻店投资者为主。但对冲基金、私人股份公司、退休基金和大学基金现在都在涉足这一市场。在债券和其他固定收入型投资收益率很低的时候,这种新投资收益率高达两位数。

《华尔街日报》说,最流行的策略就是大投资者同地方公司合伙,买下大批房屋,找到租户。他们寄希望于未来房价上涨时,再售出房屋。

加州尔湾(Irvine)地产咨询师讨论对冲基金投资单一家庭出租房时说,那是华尔街同普通百姓结合的做法。普通百姓需要资本,华尔街需要后者的经验。

根据投资银行巴克莱资本(Barclays Capital)的数据,到今年5月底,全美350万宗抵押贷款超过90天逾期不还。根据人口普查局上个月公布的数据,同时,全美住房拥有率从2004年的69.2%下降到2011年第二季度的65.9%。那一比例下降造成数百万新租户,推动出租房屋空置率下降到9.2%,减少两个百分点。

泽尔曼公司(Zelman & Associates)研究部主管麦吉尔(Dennis McGill)说,单一家庭租房市场实际上非常大。“普通美国人会说,‘如果我有两个孩子和一条狗,我不能住在一卧室公寓里’。”

泽尔曼最近发表报告说,在亚利桑那、佛罗里达和内华达这些遭受法拍危机打击最严重的三个州,从2005年到2010年租用单一家庭住房的租户上升48%。

大型机构投资者能够吸收大量法拍屋,帮助房市愈合创伤,最终可以帮助市场稳定。但就目前来说,同数百万困难资产相比,机构投资者购买的单一家庭住房数量仍然还是少数。大机构目前已经投入数亿美元,但还没有达到扭转房屋市场所需要的数十亿美元的水平。

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《华尔街日报》图,无文字说明。

联邦政府可以扮演重要角色。奥巴马政府目前正在考虑向同意出租房屋的投资者出售法拍屋。房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和联邦住房局(FHA)现在拥有半数待售法拍屋。

但大型投资基金要当房东也可能有很大麻烦。同数百家出租单位集中在一起的大型公寓楼不同,投资者要买下相距几英里的数百家单一家庭住房,而每所住房都有不同的维修问题。租户也可能很麻烦。
在内华达、亚利桑那和加州购买法拍屋并出租的投资者约翰逊(Guy Johnson)说,“人们有时会碰上不想交房租的坏租户。……对冲基金经理也不希望自己还要有管道工或电工。”

购买法拍屋也不容易。投资者有时要拿出数千美元给以前的屋主作为“钥匙费”("cash for keys"),促使他们离开那些房屋,有些被法拍的屋主在被驱离之前通常破坏住房。

私人股份基金巨擘卡里尔集团(Carlyle Group LLC)两年前曾经试图涉足单一家庭市场,但去年发现收益率并不丰厚,随之放弃那一策略。但《华尔街日报》谈到,卡里尔的策略是同加州地产公司合作买下房子再出售,并不是出租。

就目前来说,更多投资者都是进入单一家庭出租市场。前面提到的加州奥克兰市麦金利公司同奥奇-济富合作,他们的模式就是以10万美元买下一所房子,再投入1万到2.5万美元装修,随后以每月1200美元上下的租金出租,年收益率为8%到12%。

麦金利和奥奇-济富估计一旦房屋市场改善,几年之后出售房子时可以有更高的收益。麦金利合伙人华盛(Gregor Watson)说,这是非常好的收益率,也是非常好的长期投资。

 

发布: 2011-08-04    作者: 未知    来源: 美国中文网


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