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美国房地产投资信托经验值得借鉴

美国房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责信托房地产资产的日常事务与投资运作,并实行多样化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产投资信托的项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资,有效降低投资风险,取得较高投资回报


  房地产投资信托(REIT,RealEstateInvestmentTrusts)在美国的发展最为典型。1960年美国国会出台了《房地产信托投资法》,给予美国房地产信托投资以税收等方面的优惠,美国房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的较好渠道。可以保证集中大量社会资金、具有较高投资回报和较低投资风险,是一种比较理想的资本市场投资工具。

  美国房地产投资信托的突出特点有以下几方面:

  第一、REITS是美国商业房地产投资信托权益资金的主要之一。


  美国商用房地产资本主要有两个,一是债务融资,二是权益融资。在权益融资中,REITS是主要的资金提供者,所占比例达到37.7%,仅次于退休基金的38.6%。

  第二、美国房地产投资信托投资与经营分离,经营管理专业化。

  美国房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责信托房地产资产的日常事务与投资运作,并实行多样化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资,有效降低投资风险,取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时,可以间接获得大规模房地产投资的利益。

  第三、美国房地产投资信托的投资领域不断细分,专业化程度不断加强。

  房地产行业是一个专业化程度很高的行业,字写楼、商业用房、住宅、公寓、别墅等各类房地产均具有自己相对独立的发展态势,对经营管理所提出的要求也不一样,而且房地产具有极强的地域性特点,因此,各种细分的REITS越来越多。

  第四、纵向联合经济和范围经济成为美国房地产投资信托REITS发展新现象。

  纵向联合经济指的是某个房地产投资信托从事上下游的全部业务。比如,从事医疗保健型物业开发的房地产投资信托,也收购现成的医保设备,提供咨询服务、管理服务和建新设施的资本。

  范围经济指的是由一家机构来提供某些服务比由多家机构来提供要便宜。很多房地产投资信托意识到它们可以通过提供电话和其它通服务、安全系统和环境控制系统,来实现范围经济。有些房地产投资信托通过购并其它通公司来实现经营范围的扩大。

  纵向联合经济和范围经济无疑是存在的。大的房地产投资信托可降低单位成本和材料采购成本,并可在大范围内配置信息和客户等资源。

  第五、收购和增发新股是美国房地产投资信托规模扩张的主要途径。

  由于政府限制REITS保留收益,必须将收益的90%分配给投资人,因此REITS很难通过自身积累获得发展,的是通过购并和增发新股来壮大。这样可以极大地防止其滥用经营收益,避免美国房地产投资thldl.org.cn信托的过度膨胀而形成垄断,同时亦可使其经营增加透明度和规范性。

  目前美国REITS类上市公司约有200家,共拥有约三千四百亿美元资产,其中直接投资物业的美国房地产信托基金占九成,即三千亿元左右,剩下的大部分属于投资房地产借贷的房地产信托基金,之所以能够如此发达,主要是因为美国REITS大量使用房地产投资的避税作用和政府积极干预房地产信托投资。

  美国REITS使用美国房地产投资信托的避税作用主要表现在一是通过利息抵扣应税利润。房地产投资必须大量借贷,一方面是由于其投资额巨大,另一方面,是由于投资者必须利用财务杠杆来获得较佳的权益投资回报率。利息可以抵扣应纳税额,房地产投资的巨大利息可以起到避税的作用。二是通过房地产折旧额抵扣应税利润。由于房地产本身的价值的减少一般是慢于折旧的数额,因此通过房地产折旧可以达到避税的作用。三是通过“非积极活动”所产生的亏损实现对应税利润的抵扣。非积极活动指的是参与程度较浅的投资,很多人投资房地产,却没有花很多时间和精力(如只有20%)来参与经营和管理,这种投资被归类为非积极投资。某一非积极投资活动的亏损有时可以用来抵扣积极投资和其它非积极投资的应纳税额,房地产投资的帐面亏损可以起到避税作用。

  美国国会在建立住房贷款证券化以后制定了《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》。《金融机构改革复兴和强化法案》等一系列与住房金融证券有关的美国房地产投资信托的法律制度,以保障房地产信托及房地产证券化的顺利实施。“政府国民抵押协会”对房地产证券化金融产品实行100%的保证付款的担保,使投资风险系数大大降低,使其成为美国信用等级仅次于国债的第二大债券。

发布: 12/18/2009    作者: 未知    来源: 清华领导力培训


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