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比较中美的房地产投资方式

当前中国平民投资人直接利用房地产投资方式来投资美国的房第地产,是十分可行的。可以通过有资质和有信誉公司,投资以房契作为担保的房地产投资方式,也可以直接拥有房产的房地产投资方式,让美国公司托管。

充分利用房地产投资方式进行房地产投资能够带来利润,房子,能够提供住所,遮挡风雨,有实在的使用价值,另外由于房产有地理位置的独一性,房产会升值。购置房产,也是投资。房产的第一作用在于它具备可以居住的使用价值。有人愿意出钱买房或租房,当然首先也是因为房子可住,以及地理位置方便。如果把房产单纯作为保值工具,买了房子空着不住人,只坐等房产升值,单纯把房地产投资方式当作一个保值的工具,是违背房产规律的。这样投资的风险很大。

  利用房地产投资方式来投资房地产,有两个回报期待,一是现金回报,一是保值升值。其中以现金回报为首位。这很好理解,现金回报是实在的。好的投资房产,每个月有正的现金流,即是“以房养房”,除去房子的所有花销,房子能为投资人挣钱,不要投资人每个月再向房子里投钱。从租金来的正的现金流,在美国叫被动收入(passive income),投资人的财富每个月都有实际的增加,这才是投资房地产是实质。房产升值是虚的,单纯指望房地产升值是靠不住的,升值要到卖房的时候才能实现。

  如果采用盲目期待增值房地产投资的策略,最大的问题是没有现金流。一旦房价下降,所有房主都抛售房产,引起加速恶性循环。这个情况两年前在美国的房产热的地区,如加州湾区和首都华盛顿地区,都有发生。一些投资者以较高的贷款杠杆控制房产,空置等涨价,一般房地产投资方式的操作是一年左右出手。但是从2006年底起,由于次贷危机初步显现,房产的价格不升反降,给很多房主造成压力。其主要原因是,一些投资人利用次贷,使用高风险的贷款杠杆,比如贷款额达到房价的95%,如果房价从峰值下降5%,就意味着投资人的房子按照市价出售,还不能够偿还全部贷款。所以引起恐慌,投资人抛售房产,急于兑现。等到房价降了15%,很多投资者失去信心,无力卖房,因为卖了房子,还要再拿出10%的现金来才能还清贷款,一些投资者干脆就把房子交给银行,让房产沦为法拍屋。这就使得在一时间,突然出现大量的法拍屋,结果是所有银行都招架不住,引起银行破产。

  美国房地产投资方式的现状美国房地产贷款现状

  由于次贷危机的影响产生的房产降价已经基本全部显现。这是以美国的银行利率在4月份达到最低后在五月份上半个月有所回升为标志的。可是因为整体经济萎靡和失业率升高,六月份的利息又有所下降。据7月初美国贷款利息专业服务机构Bankrate.com 的统计,美国15年固定利息贷款利息是5.07%,30年固定利息5.7%。本来五月份已经比较4月份的利率有所升高。当前六月利息的降低,主要是因为近来的失业率的升高,消费者的储蓄增多,消费减少。最新发布的六月份新失业人数有36万人,这更压低了贷款利息。

  美国2009半年以来比较2008年主要不同的地方是,次贷危机带来的最大的风暴最厉害的影响基本上已经过去。2008年,美国的整个房产贷款业遭受毁灭性的打击,几乎所有银行的贷款部门都受到次贷的严重影响。美国的10家主要贷款银行,7家倒闭或者被廉价收购, ,其中包括贷款巨头如Countrywide, Washington Mutual,Homecoming Mortgage。一些大银行的贷款部门,比如汇丰银行的贷款部、花旗银行的贷款部,都以关闭告终。其主要原因,是由于自2004年以来美国银行贷款行业对不良信用贷款者普遍存在侥幸心理,银行单纯追求贷款销售盈利引起的。自从2008年中,布什政府对银行业实行了大量的注资,以挽救银行存活,同时银行业也进行了严厉的反省,大大加强了对贷款发放的门槛。以前信用很好、完全能够得到贷款的贷款申请者,现在申请贷款时也不能保证银行一定会批准。举一个半年前发生的实例,一个购房者客户要贷款30万自住,他的贷款申请被银行拒绝了,原因是,申请中一份银行的活期存款帐户清单从银行网站打印出来,一个10页,其中最后一页是空白,申请人就没有,只给了前9页。银行审查了整整一周,最后以文件不全为理由,拒绝了贷款。可以说现在的银行,真是风声鹤唳,草木皆兵,再也不敢犯错误了。

  美国的房产投资方式类型

  美国的房地产投资方式,从大的方面来说,有商业房产、住宅房产和土地。

  房地产投资的商业房产(Commercial Real Estate)一般包括购物中心、办公楼。商业房产的租约,一般是多年合约,十年、十五年的租约比较常见。商业租约,一般都是Tripple Net (三净租约),租户负责房产的维修,物业税,和房产保险。房产的装修费用,一般也由租客承担。租客一般是公司和政府。大型商业房产的市场操作十分透明和专业,一般回报率差别不大。当前的市场,除去贷款费用的净回报大约是6%~8%。

  房地产投资方式的住宅房产(Residential Real Estate)一般包括独栋屋(Single Family)、连体房(Townhouse)、单元房(Condo)、双体房(Duplex),以及四个单元以下的多体房(Multi-family)。

  土地投资作为一种房地产投资方式,形式简单。一般是买一大片未开发土地,坐等升值。土地的物业税低,但是没有现金流。在美国,土地相对便宜,拥有发展受到地理局限地区的土地,比如被沙漠围绕的赌城拉斯维加斯的可居住土地,也是一个好的投资选择。

  值得指出,房地产投资方式中的商业房产有一种特别的房产形式——公寓楼(Apartment Building)。这种商业房第产投资方式目前在中国还没有。这基本上是相当于中国20年以前城市里房管所拥有一片地区产权的情形。一般是一个大楼或一个住宅社区,全部用于出租。同一个投资人拥有整个物业的单一产权,而不是每一个居住单元一个产权。有专业的物业公司统一管理,统一出租。美国的大部分20岁到30岁之间年轻人,都居住在公寓楼。很多美国人一辈子租房,公寓楼也是他们的首选。投资公寓楼,每个单元平均的价钱低,现金流可以保证。银行也很愿意给公寓楼的投资者贷款。在一些房价上涨较快,房价高,租金低的地区,公寓楼的形式比较少,因为每个独立产权的单元都能够卖出很好的价钱。前几年,美国很多人把公寓楼买下,分拆产权,把每个单元分别卖出去,因为单独产权出售有利。最近,房市不好,又有一些卖不出去的单元楼,统一以出租公寓的形式整体出租。不过美国地方政府的规划,有的地区规定必须建公寓楼,以保证民众有房可租。

  关于投资房地产的房价怎样才合理

  大陆的房价问题,一直是令中国房地产投资者迷惑,令开发商痴迷。究其根本,是因为价不符值。大陆的房价,已有的房产理论和道理都不太适用,不便多说。这里主要讲一下美国投资房产的房价计算。

  房地产的价值,从根本上讲,一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。而这个“愿意出”的价钱,说到底,就是国内所谓的“刚需”,要花多少钱才能有个地方住。在美国,这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。美国纯投资房产的价格,一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的,而不考虑对房产升值的期待。房产是投资,比较股市,和银行利息,要有一个相当的回报率。举个例子来说,同样的钱,放到银行,回报率是2.5%,放到股市的共同基金,回报率是8%,投资到房产,回报是如何呢?当前美国的房产,投资者一般要求投资量年回报率达到8%~-10%。投资人愿意出的房价,就是根据房地产投资方式的回报率来计算。换句话说,如果一个房产的还贷前现金收入(NOI)是每年2万美金,那么按照10%的回报率,投资人所能承受的房价就是20万美金。对于房价高的地区,房价会反映到租金上。而租金,是房产能够产生现金回报的实际指标。

  下面举几个房地产投资方式具体的例子,对于房地产投资thldl.org.cn,租金每月增高20美金,房价就增高2400美金。如果投资的是一个100个单元的公寓楼,每个单元每个月增加房租20美金,会直接使房产增值24万元。这是公寓楼受到很多投资人青睐投资的主要原因。购入管理、维修不良的公寓楼,重新装修,增加入住率,增长租金,直接提高房价。举个例子,一个100个单元的公寓楼,出租率60%,每个单元平均租金500美金。以10%投资回报率算,管理费和各种费用大致是房租的35%,房价是:

  月租500 x 100单元 x 60%入住率 x 65%维修 x 12月 ÷ 10%回报率 = 223万美金。

  如果投资者投入100万美金进行装修,每个单元投入1万美金,把出租率提高到95%,每个单元的租金提高到600美金,这样计算的房价是:

  月租600 x 100单元 x 95%入住率 x 65%维修 x 12月 ÷ 10%回报率 = 445万美金。

  可以看出,用增加现金回报的办法提高投资房产的价值,对于房地产投资方式来说是十分有效的。

  特别讲一下一个商业房地产投资方式的很重要的指标,还贷前现金净收入(NOI)。一般的计算是,房租收入减去空房率、管理费、维修费、保险费、地产税,所得的净收入。具体对于出租的住宅房产,一般来讲,空置率为租金的5%,管理费10%加上第一个月的房租,维修费为25%,保险费为5%,年地产税为房价的2%。对于商业房产,房主不要负担管理费、维修费、保险,和地产税。在长期的租约中,也不必考虑空房。对于公寓楼类型房产,管理费一般为6%-~8%。

  在美国,对于专业投资人,投资房产最忌讳空置。从前面的房产现金回报计算来看,房子的收入的唯一来源是租金,而其他各项都是花销。房子空着,没有现金收入,每个月要往房子里贴钱,对于投资者的压力很大。房主要为空置的房产承担要更多的花销和风险。一是年年都要交的房产税,和物业费。二是高额的保险费,保险公司认为空房承保的风险更大,比如被抢、管道破裂等状况,一般要收三倍的保险金。我本人就有一个房子,冬天因为没有人居住,铜的水管在晚上冻裂了,等发现的时候,水已经破坏了楼的地板。房子如果有人住,即使发生了意外,房客也会及时报告和补救,不致引起进一步的损害。

给中国平民房产投资人的几个房地产投资方式建议

  中国大陆的房产从六月以来,全面回暖,房价又升。很多中国投资人,准备或已经以投资目的进入房市。我从美国的投资房产角度,做一个比较,供中国的投资人和业界同仁参考房地产投资方式。

  首先、中国的住宅房地产投资方式的房价较高,租金较低。

在美国一般来讲,月租金要达到房价的1%,才会有投资收入和现金流。中国当前大城市,如北京、上海、深圳等城市,月租金是房价的0.2%~0.3%,这样的投入,应该很难和其他投资工具竞争,比如股票,或者和境外的房产投资竞争,比如在美国房产投资的产权明晰,月租比例高。

  其次、进行房地产投资的中国房产业操作不规范。 

成为了房东,该有的权利可能得不到应有的法律保护,比如,房产经纪可以担当二房东,打隔断,这些做法在美国都是违法的。另一方面,房客的权益也得不到保证,比如在美国如果房客滞纳房租的话,必须经过法律驱逐的程序才可赶走房客。这样的法律程序在中国目前是不完善的。这样的条件下,很难培育出一个有效率的出租房市场。所以很多居住房产投资人都宁愿把房子空着,也不出租找麻烦。相比之下,美国的房产出租相关法律十分完善。美国的政府,基本上是鼓励投资人拥有房产出租,或者是自己住,因为这样可以减少政府提供住房的负担。所以美国房产和投资的政策,基本上是保护投资人的。当然,在美国房客的利益也受到充分的保护,比如,房东有义务必须提供可居住的住房,合乎当地卫生标准,冬天供暖充足。

  当前中国平民投资人直接利用房地产投资方式来投资美国的房产,是十分可行的。可以通过有资质和有信誉的公司,投资以房契作为担保的投资项目,也可以直接拥有房产,让美国公司托管。美国当前的房市下降的空间不大,专业的房产公司,可以从银行法拍部门买到折扣很大的房产,有时买价甚至是市值的一二成。

  和美国的完善的房产投资体系相比,中国的房地产投资方式、投资途径、对投资人的保护都还十分不够完善。所以总的建议是,投资房产要慎重。建议千万不可以有短期“炒房”的心理。这主要原因是,房地产是不动产,其交易周期比起其他投资方式如股票、债券要长得多。房地产的价格,随着市场供求和政策变化很大。而投资房产的资金成本很高,150万的房产,资金每年成本就是6%。换句话说,一年如果现金流到不了9万,那么这150万的资金,还不如利用房地产投资方式投资到别的渠道去。如果投资只是期待升值,在中国房价高、房产空置率高的情况下,投资人千万不要在房价下跌的时候被套牢,重蹈美国法拍房主的覆辙。房产的投资,还是地点,地点,地点。

发布: 12/09/2009    作者: 陈航    来源: 清华领导力培训


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