到美国买房的八个陷阱

到美国买房八大不易

最近，中国有现金的投资人逐渐发现，美国的房子好像很值。又有美国同业地产经纪在广交会设点展示美国房产，这引起了新的一轮对投资美国房产的关注。我们专门帮助中国投资人到美国置业很久了，现在要给跃跃欲试的人泼一盆冷水，到美国投资房产，要有具备足够条件，美国房产的钱不好挣。

首先，这里我要提醒大家，到美国买房，其实回报不高。平均来说，现金回报，投资10万美金，除去物业税，管理费，维修费，每年盈利8000（不含贷款利息，和个人税），现金回报也就是8-10%。而且房产升值，每年正常升值也就是3-5%。虽然现金回报比在中国高，但是升值潜力和中国房价每年升30%以上是无法相比的。

到美国买房，路途很远。天高水宽，大洋相隔。人不在当地，房产的维修，出租，管理，税务，都要费心。如果让专业人士管理，这也是成本。如果在美国买了个洋房，即使再便宜，你又不能去，又有什么用呢？

美国的房产，维护起来比较复杂。这里的房产一般都是独栋屋，有前院，后院，屋顶，草坪，上水，下水，而且一般都是老房子。每年要草坪上肥料，隔几年要外墙刷漆。中国大陆人一般都没有住过这样的房子，住进去，很多东西无从下手。

买便宜房产，回报高，风险也大。当前美国房产，最好的折扣是买“银行拍卖房” （REO Properties）。这样的房子，折扣很大，可能会比市场价低30-50%。但是，折扣越多，购买时的压力也越大，有时一下反应慢了房子就被别人买走了。一不小心，房子毛病没有看出来，就要多花钱。我几个月前从银行买了一个法拍房，买之前没有发现房子的所有暖气和水管系统都冻裂了。买来整修时才发现，结果多花了1万多块钱。而且现在买批量法拍房，一下买100个，风险就更大。

对美国地区不熟悉。房产最重要的因素就是地点。大陆投资人，对美国的地区的选择，如果没有专业人士的帮助，会是盲人骑瞎马。比如，有的客户问我们，有的地区的房子，才3000美金一个。但是他们可能不知道，这个城市失业率奇高，犯罪率上升。如果房子真买在这里，房子买了，也不能卖，也不能租，每年还要缴税，那就麻烦了。而且美国房产经纪，同一个城市每个地区都不同。中国投资人如果没有专业公司的总体咨询，很难掌控。

对美国地产交易制度不了解。中国的很多投资人，都是“自己做”（DIY）型的，不愿意接受专业人士的咨询服务，看论坛，找亲友，飞来美国见到哪个房子都便宜，马上下单就买房。这里面很多详情不了解，产权问题，税务问题，没有专业人员很容易达不到最佳的安排，投资人会受到很大损失。专业人员受到专业训练，也有很多资源都是只有专业人士才能拿到。另外，比如地产佣金，只能在有地产执照的经纪中分配。所以一些地产经纪推荐的服务对买方收费很低。如果投资人不明白，直接找到房子的卖方经纪，不仅没有省钱，反而找了人只为卖方说话。

美国房子不可以炒。从我们美国富饶房产集团服务中国大陆投资人的经验，来美国投资房产的人，很少是单纯看到房产价格低，要来炒房的。所以想“炒房”的投资人，来了美国会比较失望。美国有很多制度，避免炒房。不是美国政府不让投资人快速挣钱，而是把房市炒得忽上忽下，不利民生。另外，美国房产的资金量大，没有个几亿美金，很难影响当地市场价格。另外，美国的房产都要交物业税，所以买来房产就要居住，或者自住，或者出租，一般不会买来空置。这个物业税的成本看来不大，但是对阻止买房空置的人确实起了很大的抑制作用。

不能够申请贷款，外国人到美国买房，需要全部用现金，除非和当地投资人合伙买商业房产。这对投资回报要大打折扣。

什么样人到美国来买房会成功呢？一般都是做好长期投资的心理准备，和美国有密切联系的人。我们的客户，一般都是是有生意在美国，经常往来，要买个房子自住。还有的是家人，孩子在美国，需要投资房产给家人有稳定的收入。而且，这些投资人，对美国的房产经纪制度比较了解，对专业人士的咨询也接受，少走了很多弯路。海外投资房产，安全最重要，这需要一个专业团队，共同培育投资果实。

资金量小的投资人怎么办呢？把房产当作投资工具，由基金来运作，倒是一个发展的方向。小的投资人把资金汇总起来，统一投资，委托其中一个经常来美国的人专门管理，美国方面有专业运作，求稳定回报。

在美国，房产分工明确，法规健全，现在一般房价低于造价，对于专业人士来说，是有很多钱可以挣。但是中国的投资人想只身闯美国房市，没有好的专业团队帮助，瞎打误撞挣到钱，不太可能。

发布: 10/24/2009    作者: 陈航  来源: 搜房博客