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投资美国房地产的注意事项

随着中国经济的腾飞,中国人赴海外投资的规模越来越大,根据一个网站上的资料,在2006年国内投资海外资金大约是200亿美元左右,而在房地产上的投资只是4亿美元上下,但随着人民币升值的继续,国内房地产投资收益的恶化,投资海外的房地产变成了一个可以探讨与研究的课题,在此笔者以一个职业房地产经纪人的角度来谈一下对于投资美国房地产的一些注意事项,供大家参考。

第一节 投资项目  

首先介绍一下,美国的房地产与国内的房地产有什么不同,这是在进行房地产投资的可行性研究的第一步。

一、 商业房地产

美国的商业房地产的种类与国内差别很大的,主要有:

1公寓群(APARTMENTS,MULTIFAMILY)

公寓群在商业房地产中的交易占很重要的部分,也是中国人最喜欢的,这种商业房地产的形式在国内几乎没有,而在美国大约30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租,不能分别销售,只能做为一个整体出售,在房地产分类上是商业,不是住宅,贷款也是商业房地产贷款。从理论上和实践中,公寓投资都是风险最小的。

目前美国的公寓空置率会在8%左右,也就是说92%左右的出租率,但每个城市均不同,一般不会太差。公寓一般以1房,两房为主,比例约为1:2,平均租金是(2006年)一房700美元左右,两房950美元左右,但各地差别很大,这些全美的平均数只是参考。

公寓群最少5个单位,一般是几十到数百个单位,多数在100-300个单位,价格不一,在德克萨斯州每个单位的平均价在4-5万美元,如果有200个单位,那就是800万-1000万美元。但在加州,可能每个单位是10万美元,或者15万美元。

这里说的公寓与国内的公寓不是一回事,国内的公寓是共度屋(CONDO)的一种,每个单元具有独立的产权,可以独立买卖。与国内类似的公寓或者产权式酒店在美国极少,只是在纽约等少数地方可见,但价格几乎是天价。

2购物中心(SHOPPING CENTER)

这里所说的购物中心是指中小型的购物中心,不是指大型的购物中心即SHOPPING MALL(简称MALL),一般均是独立建筑物,一层居多,可以有十家以上的商家,每家的面积可大可小,大型的购物中心一般是以超级市场为主要商家,就像一个航空母舰队的概念,这个主要的商家叫ANCHOR TENANT,跟随着一群小的商家。

由于美国城市规划的限制,几乎不允许商家与住宅同在的,所以就不存在国内的住宅楼中,一楼是商家的现象,国内和香港的商铺概念在美国是没有的。

购物中心在商业房地产中的交易量也是较多的,中国人也很喜欢,价格与租金相关,各地差异很大,风险也较小。

3办公楼(OFFICE BUILDING)

美国的办公楼与国内的类似,所不同的就是国内的很多办公楼中具有单独的产权,可以单独买卖,国内的这种产权方式是共度式办公楼(OFFICE CONDO),在美国,很少,一般是整个大楼整体出售的,相对讲,交易量不大。

从理论和实践上,办公楼的风险大一些,因为办公楼与经济的好坏很紧密。

4土地(LAND)

在土地上,美国与中国是天壤之别,美国的土地几乎是私有,土地与白菜,枪一样自由买卖,没有任何限制,出让土地的牌子到处可见,但卖掉一块土地的时间可能是好几年,甚至永远没有卖掉。
土地投资具有很鲜明的特点,价格在各地的差异最大,比如一英亩(4047平米),在德克萨斯州,平均2000美元,但可能在北加州就是200万美元,甚至在一个城市内也可以相差100倍。土地投资最大的优点是不用人管理,最大的缺点是没有任何收入,而且要供贷款和房地产税,所以土地投资适用于财力好的人,美国的很多企业都会在土地上有些投资,比如沃尔玛,麦当劳等。
土地投资一般被认为是高风险的,财力不足的人最好要回避。

二、 住宅

住宅投资是最容易的,也是最普遍的房地产投资方式,但是美国的住宅与国内的住宅的区别是非常明显的。

1独立屋(SINGLE FAMILY)

目前在美国销售的非公寓群住宅中,即包括独立屋,双并屋,三并屋,四并屋,共度屋,联体别墅,独立屋(俗称别墅)占87%左右(2006年NAR),在余下的13%中,以共度屋(CONDO)占绝大多数。而国内可能与美国正好相反,别墅是极少数,绝大多数是共度屋,即商品房,而且多为高层共度屋。
在美国,到处是别墅在出售,高层住宅很少看到,即使有,价格也是很高。独立屋的价格与国内别墅的价格不同,国内的别墅应该是豪华独立屋,美国的独立屋的中位数是22万美元左右,平均价格是27万美元左右,但这个数据对于中国人来说没有意义,因为在中国人最多的加州,纽约州,你就永远不要想有这样价格的房子,在加州的洛杉机,中等的别墅也要80-100万美元,好一点的多数是200万美元左右,在旧金山地区价格更高,纽约也是如此。
美国独立屋的中位数对于中国人来说,就是德克萨斯州还有意义,德克萨斯州是美国中国人第三多的州,主要是以休斯顿为主要聚居地,德克萨斯州独立屋的中位数是15万美元左右,平均价是20万美元。

所以在投资住宅时,不要看美国房子价格的平均数,这个平均数对于中国人热衷于投资的地区诸如,加州,纽约州等绝大多数大城市是没有什么价值的。

2共度屋和联体别墅(CONDO AND TOWNHOUSE)

有一种共度屋,业主全部买下来,只出租,不单独出售,在理论上与公寓群一样。另外联体别墅也有一定的市场,这两种住宅的优点就是不用自己管理,业主委员会聘请的物业管理负责所有的外墙之外的管理,这里的物业管理公司与国内的物业管理公司也是有很大的区别,比如室内的一概不管。

第二节 贷款问题

房地产投资的最大优势之一就是能通过财务杠杆,用较少的现金来买下整个物业,从而大幅度地提高投资回报率。国内的房地产贷款与美国的大致相同。

一、商业房地产贷款
因为商业房地产贷款与住宅贷款有很大的区别,所以要把两者分别来介绍。在国内目前把住宅贷款也称为商业贷款,是为了与共积金贷款区分的目的,实际上住宅贷款不应叫商业贷款(BUSINESS LOAN)或者商业房地产贷款,而应叫银行贷款来区别公积金贷款。

1首期(DOWN PAYMENT)

商业房地产贷款的首期一般至少要25%,20%首期的比较少,因为钱是银行自己的,贷款又不像住宅贷款那样可以出售,如果投入30%以上的首期,商业房地产贷款就比较容易被批准。

对于中国人,一般是找华人的银行去申请商业房地产贷款,很少找美国的银行,因为商业地产贷款,讲究人际关系,银行要了解贷款申请人,这与住宅贷款不同,住宅贷款的钱都是从美国的大商业银行来的。华资银行到处可见,加州最多,德克萨斯州也有好几家,因为都是讲中文,贷款人的很多资料,比如国内公司的资料,也不用翻译成英文,华人的银行了解我们华人在钱财,税务的习惯,但一到美国的银行问题就来了。

2利率(INTEREST RATE)

商业房地产贷款的利率与住宅贷款的利率不是一个系统,商业房地产贷款的利率是与商业贷款(BUSINESS LOAN)是一致的。该利率是与美国银行的基准利率成正比,这就是为什么一经济不好,美国联储就要降息的原因,目前,2008年2月,联邦的基准利率是3%,那么商业房地产的贷款利率一般会在5-6%左右。

3贷款的审核(UNDERWRITING)

商业房地产的审核出了要对申请人资产,为人有了解和有信心之外,还要核实要贷款的物业的收益情况。绝大多数银行的审核标准是采用所谓的DSCR值(即净经营收入与全年的应付贷款的比值)要大于1.2,如果不能达到者个数值,银行就很可能要申请人增加首期,除非申请人的财务状态非常好,银行对申请人很了解。

另外,银行还会看申请人有没有房地产方面的管理经验,一般会要求有专业的房地产管理公司管理之后,才会放款。

二、住宅贷款

外国人因为在美国没有信用记录也没有工作,所以适用于美国人的那些贷款规则诸如零首期,5%,10%,20%首期等都不适合外国人。

1首期

外国人贷款的首期一般是30%,少数也有25%的,20%的没有见到过,基本上,如果有30%的首期,贷款就没有什么问题。

2利率

美国的住宅贷款(按揭)的利率不是与美国银行的基准利率成正比的,但可能是相关的,也可能是不相关的,这是与商业房地产贷款的利率不同的地方。住宅贷款的利率是与美国的债券市场(BOND MARKET)直接相关的,尤其是与美国政府的国债密切相关。有可能因为中国政府购买了大量的美国国债,几年来使得美国的住宅贷款利率保持很低的水平。目前2008年2月1日,美国的30年固定利率是5.5%左右,15年固定利率是5%左右。

3审核

住宅贷款的审核很简单,有的不要调查任何收入来源,只要有足够的首期,但有的银行也会要申请人提供在美国境外的雇用或者做生意的证明,一般就要在申请之前就要弄清楚是否要调查境外的情况,有很多银行是不要提供任何境外的证明的

第三节  投资的可行性研究

如果是专业的房地产投资,就要进行可行性研究,可行性研究分为宏观可行性研究,即FEASIBILITY STUDY,和微观可行性研究即DUE DILIGENCE。

宏观可行性研究(FEASIBILITY STUDY)

 所谓的宏观可行性分析,就是大家所熟悉的,通过对人口,经济,就业,银行政策,税务,环境,政治等因素进行预测来论证投资成功的概率大小,下面就简单地介绍一些美国的情况。

1人口

在2006年11月美国的人口达到3亿,与中国不同的是美国的人口增加主要是移民造成的,如果没有移民的话,美国就会与世界上的所有发达国家一样,人口可能不会增长。据美国房地产经纪人协会2006年的统计,美国的少数民族购买房子的数量占总交易量的30%,在很多亚裔聚居的地区,这一比例可以很高,很容易达到50%,甚至70%。在所有的种族中,亚裔是拥有房地产比例最高的,西班牙裔是最低的。

亚裔聚居的城市房价都很高,这是由于强大的购买力造成的,早年是日本人,后来是台湾人,所以就很多人预测,未来必定是中国人,这种预测不是没有道理的,中国大陆移民美国的数量是居第二位,仅次于西班牙裔。

2购买力

人口多少不是产生房地产需求的决定因素,比如大量的低收入者,在美国,中国都存在着这样的问题,人口中具有决定购买力的比例才是最重要的,一般来说20%-30%人口的购买力决定了一个城市的房价,房价是由少数人决定的不是多数人决定的,而租金是由多数人决定的,所以研究一个城市的一定人群的购买力比研究人口总数重要的多。

美国的情况是,前几年房价涨的地区,房价已超出这个地区的主要购买力。比如拉斯维加斯,那边的人收入不高,都是在赌场工作,但房价被炒的很高,房价就下跌的最多,2007年内华达州是美国银行查封屋比例最高的州。

3贷款利率

对于利率对房地产的影响,国内的几乎所有的专家学者均没有提及,因为在国内的按揭利率一直不高,一般在6-7%左右。为什么美国的房地产在70年代到90年代是很长的冬天,因为那时候,30年贷款的利率非常高,最高的时候是21%,多数时间是12-15%,到了90年代后期才慢慢地降到10%以下,当你看利率的变化曲线和房地产的价格曲线,经纪人数量的曲线时,就明白利率在其中的主要作用。所以说,经济增长是一个因素,但不是唯一的,利率是非常重要的。

是不是利率低,房地产就一定好呢?也不一定,美国这三年的利率很低,30年固定利率在6.5%左右,但因为以前房价上涨了很多,抵消了低利率的促进作用。

4美元汇率

美国自2005年对世界主要货币主要是欧元的快速贬值,使得美国的商品价格对欧元非常便宜,就导致欧洲人专门来美国购物,而且多数是来买欧洲的名牌,当然也有一些人欧洲人来买美国的房地产。

美元的贬值当然不是美国经济不好的原因,应该是美国政府的政策,我们在美国的人都知道,伊拉克战争花了无数的钱,很多人都不是到怎么读这么庞大的数字,可能是几千亿美元,而美国政府本身就欠全世界各国的钱,因为都来买美国的国债,中国最多,因为中国的外汇储存的美元最多。伊拉克战争的钱,美国政府没有能力支付,没有办法,只好让全世界的国家来帮忙,欧洲最强大,是美国的盟友,帮忙最多,中国比较难对付,人民币不听话,但中国的美元多,帮忙的实际数量也不少。如果没有伊拉克战争,美元不会贬值,石油也不会那样高价,石油价格如果用没有贬值之前的美元计算,价格增长的不多。

当然美元不可能无限地贬值下去,总有一天会停下来,或许由于美元的主体地位,最后胜者可能还是她,2008年开始的全球内通货膨胀,股市崩盘,房地产价格下跌,新的一轮金融战争进入是否最后的决战,鹿死谁手目前尚不明了。

二、微观可行性研究(DUE DILIGENCE)

所谓的微观可行性研究是指商业房地产交易中,买主与卖主已经签订买卖合约,买主要针对要购买的物业数据进行全面的收集,分析,计算,评估,论证,如果不合适可以在一定的期间内,中断合同,定金退回,这是美国房地产交易的规则之一。因为如果还没有签约,卖主不会把自己的租约,租金细节,管理费用,运营情况的费用,税收记录等商业机密给别人研究的,没有签约,卖主也不会允许你到他的物业里检查或者与管理人员接触,这种做法也是银行贷款时银行要的资料之一。

1租金收入

卖主要提供所有的租约原件或者复印件,如果是一个500单位的公寓群,那就是近500份租约,买主就要一份一份地查阅来进一步核实租金的实际数量。因为物业的价值与租金成正比。

2所有费用

卖主要提供物业的水,电,煤气,垃圾,房地产税,管理费,维修费等费用的详细资料,一般是两年的所有收据等来核实数据的可靠性。

3检查物业

买主要聘请具有专业房地产检查师执照的人员来对整个物业进行全面的检查,如果是公寓,每个单元都要仔细检查,如果单位多,就要检查几天,如果发现物业保养的很差,买主买了之后,还要花大笔的钱来维修那么就可以中断合约,定金退回,或者卖主愿意降价。

4计算ROICAP RATEDSCR

如果物业没有问题,合约继续下去,这时才要对整个物业的经营情况做一个数量化的分析,诸如计算投资回报率(ROI) ,一般是现金投资回报率,CAP RATE,DSCR等,根据银行的要求,要决定多少首期,如果一切符合要求,那么合约就进行下去。

微观可行性研究(DUE DILIGENCE)的时间,一般至少20天,多数要30-45天,在这期间,买主可以中断合约,定金退回。

第四节  投资的实际运作

一、房地产经纪人

美国的各州均对房地产经纪人实行严格的管理,房地产经纪人在社会上的地位和声誉是良好的。据全美房地产经纪人协会NAR的调查,70%的消费者满意经纪人的服务,并且将来也会继续聘用经纪人,但有30%的消费者对房地产经纪人的服务不满意,表示将来不会适用经纪人和向朋友推荐经纪人。也就是说,绝大多数房地产经纪人是可以信任的,在这70%的可以信任的之中,约30%房地产经纪人消费者是非常满意的,对于一个来自美国境外的投资人如果能与这样的经纪人合作就是成功的一半。

由于美国的房源均是共享的,买主只要找一位经纪人就可以看全部在市场上的房子或者商业地产,就像买股票一样,经纪人可以买任何公司的股票一样。

 二、佣金问题

在国内买主一般要支付一半的佣金,在北京可能是买主支付全部的佣金,但在美国,由于拥有房源的经纪人是代表卖主的利益,卖主支付经纪人的劳动报酬-佣金,然后,卖主的经纪人再从自己的佣金中拿出一些分给买主的经纪人,所以在美国,买主不需要支付代表买主利益的买主经纪人的佣金。但是在商业地产中,就不一定,有可能卖主不支付买主经纪人的佣金。

目前国内在房地产交易时买主要交内很高的税,北京约10%,这是非常不正常的事,在美国,几乎所有的州均没有这种所谓的交易税(可能个别的州有),比如在德克萨斯州,一个交易中,政府不收任何税收,只是几十美元的产权注册费。
  
三、持有成本(CARRY ON COST)

房地产税是拥有房地产的最大成本,目前国内没有征收房地产税,这在全世界是个意外。美国的房地产税不是美国联邦来征收而是各地方政府即郡,市,学区等。税率全美不一,高低不等,多数是房子价值的1-1.8%之间,加州在1%左右,德克萨斯州很高,2.8%左右。虽然有的地区房地产税很低,1%左右,但由于房价高,所以每年交的房地产税也不少。

四、物业管理(PROPERTY MANAGEMENT)

在美国所讲的物业管理是与国内的物业管理是不同的,国内把物业管理专门当成一个房地产的分支而且还有物业管理师之类的职称。在美国,物业管理是房地产经纪的一个领域,美国的各州一般均会要求物业管理人员要拥有房地产经纪人执照,虽然公寓出租的人员一般不要求拥有房地产经纪人执照,但多数的住宅出租均要拥有房地产经纪人执照。物业管理对于房地产投资的成功与否起着决定性的作用,很多失败的案例多数是由于管理不善导致的。

物业管理公司的收费各地不一,但一般是租金总数的3-7%,5%的较多,收费多少完全是有业主和经纪人之间商讨决定,由于受美国的反垄断法的制约,经纪人公司不敢制定统一的标准。

开发(DEVELOPE)与购买(PURCHASE)

投资的基本方式有两种,一个就是购买,这是绝大多数人的做法,简单,容易找到合适的投资物业,风险较低,资金也不要很多,一般在总价格的25-30%就行。第二就是买地开发,相对讲,难度大,所化精力和时间都多,而且需要资金多,从买地,到开发,建造,招租很耗时,没有足够的把握,最好回避。

在实践中,外国投资者,由于对当地的市场和政策不很了解,多数是购买现成的物业,在达拉斯,有很多高级大型物业都是香港的财团拥有和管理的,台湾的财团拥有的并不多。
  
六、签证问题(VISA ISSUE)

进入美国的签证是进行房地产投资的首要问题。目前欧洲的多数国家与美国有互免签证协议,可以自由进入美国,这就是目前够买美国的房地产是以欧洲人为主的一个重要原因,另外一个原因就是欧元对美元的大幅升值。

在亚洲国家,日本,台湾地区,韩国等个人均可到持旅游签证到美国,但是对于国内的情况就不同。美国在去年年底与中国达成协议,国内的富有阶层只允许以旅行团的方式以旅游签证(B2)进入美国,可能先从广东,上海,北京开始。是否能在短期内预允许国内的富有阶层以个人的形式来美国旅游,目前很难说,目前国内公民进入美国的签证主要是:

1.商务签证B1:来美国开会,参加商展,培训,考察,一般时间很短,30天左右,也可以有较长时间的。

2.跨国公司高级主管签证L1:中国公司在美国设立分公司,分公司的人员多数为L类签证,L签证持有人可以很容易办理永久居留。目前这是国内在美国投资房地产的主要类别。

3.旅游和探亲签证B2:有亲属在美国或者孩子在美国读书,就业等,直系亲属就可以来美国旅游和探亲,从人数上,这是国内来美国最多的类别。

在2006-2007年度,美国一共发放约27万张签证给中国大陆公民,美国在允许国内公民来美旅游上非常谨慎,因为外国人一旦进入美国,美国就很难控制(没有任何控制),这是与其他国家不同的地方,所以,先要以旅行团的方式来尝试。

我们坚信,对于即勤奋又善于理财的中国人,投资与管理房地产是拿手好戏,在香港,台湾,大陆如此,将来在美国也不例外,随着中国经济能力的逐渐强大,大举入侵美国房地产的日子一定会到来。

第五节  美国的外国人投资房地产税法简介(FIRPTA)

本文是应一位居住在加拿大的加拿大公民的要求所写,实际问题:

高先生能请你分别说明外国人在美国买以及卖二手Condo的税法问题吗?我知道外国人与美国人买以及卖二手Condo的税法是不同的, 我是加拿大籍华人..我曾经在美国8年(1992--1999)并且有良好美国信用记录.我是问住宅房地产第一套住宅(PRIMARY HOME)..外国人在美国买以及卖二手Condo的税法问题. 因为我想以后冬季住美国.

背景介绍
1980年之前,外国公司/人在美国投资房地产出售获利之后,因为人不在美国,也不报任何所得税(Capital Gain or Business income),美国国家税务局(IRS)也没有办法追缴,所以,就制定了对于外国人在美国进行房地产投资方面的税务规定,英文就是Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) 。

二、FIRPTA主要内容

对于符合IRS定义的“外国人”和“外国公司”在出售房地产是不管是否盈利均预扣成交价的10%(可能从2007年有更加详细的百分比)作为美国联邦所得税款,这笔钱是由过户公司扣留然后交给美国国家税务局IRS。在年底,卖主要如实申报必要的税收,IRS根据报税结果,再退还多余的部分,如果年终,卖主没有报税,IRS就扣留这笔款。

如果你没有赚钱,IRS就不会让你交任何税,这要看你的报税的情况决定。

1.IRS关于外国人的定义:
 
在IRS定义中的外国人,不是正常意义上的外国公民,即不是非美国公民。IRS定义的外国人是:

一年中在美国居住的时间没有超过183天的外国人。所以,一个非美国公民,非美国永久居民,如果是在长期居住的,诸如工作签证(H1)的外国公民,也不是IRS所定义的外国人。

如果一位加拿大公民,在美国生活超过183天,那么按照IRS的定义,不是外国人,IRS有一个详细的计算方法,这里只是一个大概的说明。

2.外国公司的定义 

一般是外国公司在美国公司里所占的股份超过51%,就视为外国公司,这一点没有特别的地方。

三、FIRPTA豁免的情况

这项法律有一些豁免的特殊情况,但这种只适用于住宅和个人,不适用于公司及商业房地产。

如果属于IRS定义中的外国人,自住的房子:业主是自住(没有住过半年) ,但出售时价格不超过30万美元,就与正常的交易一样,过户公司就不会预扣10%的成交价。但是有一个条件,就是买主买了之后也是自住的。

所以,这个豁免有三个条件,必须同时满足:买主,卖主均是自住(不是投资物业),成交价不超过30万美元。

四、税收的计算

如果不属于IRS豁免的范围,那么在过户时就要被过户公司预扣10%的成交价。如果有获利,获利部分要交纳所得税,税率至少21%左右(因为税法可能有变化,只能给出大概范围)。如何是超过一年的投资的话,税率就会低一些,估计是15%左右。

五、联邦法和州法

FIRPTA是美国联邦法,但是很多美国的很多州也有类似的,关于外国人投资房地产的州法,这是个很不幸的事,笔者所在的德克萨斯州尚没有州水平的外国人投资房地产的税法,因为德克萨斯州没有州所得税。估计在有州所得税的州,可能就会有,美国的决大多数州有州所得税。本来美国的联邦,州的税法就很复杂,再加上一个外国人投资房地产的税法,就更复杂了。

比如加州的外国人(外州人)房地产投资的税法就很值得注意。加州的法律要求,凡不是加州的居民,这当然包括外国人,在卖房地产时要被预扣3.33%成交价来纳税,当然多余的本分会退回给卖主。

以上是有关美国的对于外国人在房地产上投资的税收法规,具体的情况应向具有专业执照的会计师和税务律师去咨询,以便能得到准确的信息。
  
加拿大那位朋友的问题:

你如果只是冬天在美国,你可能不会在美国住上183天,所以,你就是IRS定义中的外国人。如果你在美国买的CONDO之后,卖的时候不超过30万美元,而且买主也是自住,那么在过户时就不会被扣留10%的成交价。如果成交价超过30万美元,就会被扣留10%,在你报税之后,多余部分IRS就会退回给你。在每个州有可能不同,所以你可能会交纳一定的州所得税。如果卖的时候,房价比买的时候还低,你就不用交所得税。 

从目前看,外国人在美国买房地产的时候,没有什么不同,可能就是贷款的首期要高一些(如果没有在美国的信用记录的话)。但你有美国的信用记录,可能时间太久了,没有价值了,同时贷款公司也要看你是否在美国有收入或工作,所以在贷款方面,你不会与美国人一样的,可能要至少25%的首期。

 

发布: 02/03/2008 作者: 高云堂  来源:搜狐博客