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美国出租房技巧:怎样提高投资回报率


地产类型非常多样,相对于商业地产等其它地产来说,住宅地产的风险最低的,投资收益在买下来之前就能够计算下来,大致不会差太多。

影响住宅地产收益的最大敌人就是招租。要想获得好的投资收益,房子快速出租以及找到良好的房客是关键。

1降低空置率

主要做好出租前以及出租后的空置率管理。在出租前,如果房子需要维修,最好从房子内部维修好,不影响出租功能。内部修好后,就可以放在网上寻找租客了。不是很挑剔的房客,看到内部没有问题,一般就可以签约。因为从签约到搬进来,往往还有一段时间,在这期间,可以继续维修房子外部,比如fence,yard, siding, painting, garage repair. 通过合理安排计划,可以缩短招租入住时间。

2提高租客搬家的成本

鼓励房客自己携带stove,refrigerator,washer, dryer, 床, mower等笨重的物品,这样他们住的比较长久,毕竟这么多的东西,搬家一次非常不让容易,即使提高一些租金,他们自己也得掂量一下,一般也得接受。另外一个考虑是,这些东西是房客自己的,坏了话,是他们自己维修,省去了地主很多麻烦。那些小问题,比如铲雪,换灯泡,马桶堵塞,修建草坪,这些在合同里面注明,要房客自己负责。租金,也让房客打到银行账户,不用邮寄支票或去房客家里取钱取支票,这样大大减少了地主的麻烦,一年下来,基本是到月初收钱就是了。告诉大家一个小窍门:房客如果迟交租金,最开始几次一定坚持要对方交滞纳金,让他们知道迟交房租的惩罚后果,立好规矩,他们以后基本就不怎么拖欠房租了。特殊情况除外,但是一定要事先说好这个罚金的事情。

3严把房客筛选关

这个非常重要,出租房的烦恼主要是坏的房客引起的,维修倒是其次。如果房客配合,维修很快能够搞定。国际学生是质量比较高的房客,因为身份问题,不 怎么拖欠房租。如果有拖欠的情况,威胁一下说要告上法庭,基本会缴械投降。中东人群绝大多数素质非常好,比较礼貌,干净。美国白人,要挑那种工作比较稳定,经济不要非常优越的人,一般的中产就行。信用分数一定要查,低于650或者有过eviction历史,或者其它犯罪记录的,一定不要租,特别是有过eviction历史的,他们对于再来一次eviction不是非常care。见面show房时,相互沟通交流的感觉非常重要,如果有什么感觉不对的地方,要好好考虑一下,要相信直觉。看完后,有意向,立即让对方填写申请表,交申请金。如果不愿意填的,就不要考虑了,把这一页翻过去。因为租房市场火爆,房子一listing出去,一天收到二三十多个电话,如果都一个个安排时间,要跑二十多趟,时间成本太高。所以,最后搞了open house,看房的人,半天来了十几拨,很短的时间搞定。

4选择适合自己的出租渠道

大家比较熟知的是Craigslist,免费,客户量大,但是存在很多问题,就是骗子特多,租客人群的素质不高,三教九流非常庞杂,有时候碰了半天,没有遇到一两个过的过去的房客,浪费了很多精力;第二个是zillow, 跟很多网站关联, 在一个地方发布房源信息,很多其它网站会显示出来,即使你房子租出去了,或者不租了,还是有源源不断的骚扰电话打进来,让人烦不胜烦。第三个是: https://iCampusList.com, 主要是面向在校大学生用户群体,用户经过验证,信息真实,体验好,Listing发布一次,以后可以多次使用,房子不出租时,点击一个按钮hide,房子就搜索不到,点击show,房子又出现在市场上,非常方便。如果你有出租房在大学或学校周围,这个是非常好的选择。注册时,学生用户要edu邮箱验证,如果是商家,就可以用其它邮箱注册,使用不受影响。其它的渠道,倒是不常用,希望大家补充。

5与房客保持距离

租房,最好跟房客保持距离,公事公办。有时候,好心不见得能办好事,做事情要有原则,把规矩立起来,事情就能成。

(版权归原作者所有)

发布: 2016-05-22    作者:     来源: 美华微华府


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