扫一扫上面二维码或在搜索电话号码6175489221加入麻省房产网微信群

1031 置换在房地产运作中的应用(实例分析)


1031 exchange 有两种 (详细解释可参见瞎大侠的帖子):http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1168034.html?



1. 卖了房子再买房子。基本条件是,1) 新买的房子的价格要等于或大于卖掉的房子。2)房子卖掉后, 从escrow close 
那天算起,45天之内要找到要买的房子,6 个月内要买的房子必须close
escrow。据我的了解,可以买N个房子,再买N个房子,只要符合以上两个要求就行。卖房escrow close之前,要找好1031
exchange 公司,卖房子的钱直接转到1031 exchange 公司账下,
如果一换一,收费$600-800。房子买好后,该公司把钱转给要买房子的escrow 公司。



2)卖了房子再买地建房子。基本条件和前面的相同。新房子要在6个月内完工。根据我的咨询,地不能先买。这个在操作上极为困难, 从买地,申请建筑许可,到建房完工,6个月怎够?交换公司费用也很高,$6000-8000之间。



 



实例分析: 卖掉一SFH,贷款买了一栋3-unit multifamily,剩余现金买了1个condo。



动机和理由:     1)买房出租,尤其是SFH,时机已过,没有多少正现金流。



                         2)SFH 有可观equity, 资金挤压,房租收入太少



                         3)推迟交增值税和房屋折旧税 。



                         4)置换为高卖高买,风险降低。



               



卖房买房基本情况:



卖掉房子情况:SFH, 2011 年12.8万购进。月租纯收入$450左右。 卖价25.8万,刚好翻了一番。



买房情况:1) 3-unit multifamily complex,首付25%。  Lot size: 10000 sf 左右,
有三个独立房子。购价28万,修理费用两万多。房子虽老,但院中有院,每个uinit都有自己小院, 就像SFH。月总租金$3150,
有公司管理。租金纯收入$1300/月。



                 2)买房剩余资金,购买一condo,购价8万,现金购买。月租$1050, 由公司管理。纯租金收入$600/月。



 



房租收入变更: 卖前SFH纯收入:$450/月。 交换后房租纯收入:$1900/月。 净增房租收入$1450/月。



 



这次置换,追加资金三万左右。

发布: 2017-03-09    作者: QinHwang     来源: 文学城


[被阅读 740 次]
发表评论
发表评论请文明发言, 我们保留删除育谩骂, 攻击, 粗俗淫秽语言的评论的权利. 谢谢合作!
电子邮件:
不是必须, 不会显示,如果您希望我们回复您的问题,请留下您的联系方式
  CAPTCHA Image
输入验证代码: [看不清,重新产生验证代码 Different Image